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期房买卖关于购买的回迁房屋使用优惠购房面积的问题?

2020-03-12 20:44:07 0 admin

原告诉称

原告诉称:纪天、纪地、纪日、纪月、纪山与纪水、纪石系被继承人纪俊、李兰婚生子女,纪纪是系纪石、何日之女,周日系纪纪是之女。被继承人纪俊于1997年1119日去世,被继承人李兰于2010913日去世。编号为05060098的村镇宅基地登记审批表的农村宅基地上的宅院于2010429日被拆迁,纪石代表李兰等签订拆迁货币补偿协议,并领取了拆迁款,纪石代表李兰、何日、纪纪是、周日于201310月领取了拆迁安置房,纪纪是、周日、何日拆迁时户籍均登记在被拆迁的宅院上,均为被拆迁安置人。就被继承人纪俊、李兰遗产的继承,五原告多次与五被告协商未果。故诉至法院,请求判令:1.编号为05060098宅基地登记审批表中涉案房屋拆迁所得款五原告每人分得34858元;2.依法分割被继承人李兰、纪俊的遗产,即编号为05060098宅基地登记审批表所登记房屋拆迁所获得的拆迁款项;3.依法分割被继承人李兰拆迁时所获得的73.7125平方米所对应的房屋;4.依法分割被继承人李兰所享有的在XXXXXXXX村经济合作社所享有的股权份额合计67434元。

 

被告辩称

被告纪石、何日、纪纪是、周日共同辩称:1.本案宅院拆迁时有北房五间及两层楼的东、西、南房屋,房屋均是纪石、何日夫妻共同建设,没有原、被告父母的份额,故拆迁补偿款中没有纪俊、李兰的遗产。本案所涉宅院是纪石曾祖父纪成山的老宅,纪成山育有长子纪士英、次子纪士旺,纪士英育有长子纪俊、次子纪俊启,纪士旺无子女。纪成山于20世纪50年代去世,纪士英夫妻于60年代去世,纪士旺于2000年去世,纪俊于1997年去世。本案宅院在土改时有北房五间、东西房各三间,其中北房五间归纪士旺,东西房归纪士英,纪士英在世时将东房分给纪俊、西房分给纪俊启。纪石和何日于198110月结婚,19837月在XX村租房单过,此时生产队解体,纪石夫妇购买拖拉机挣钱,并开始购置购房所需材料,准备在村内申请批地建房。纪石夫妇在村内租房单过后,仍管理父母全家的责任田并赡养父母,父母在生产队解体时已经丧失劳动能力。1985年春节,纪石父母得知二人准备了建房材料,便找人与纪石协商在老宅建房,同年纪石出资翻建了北房五间,并拆除了东房北侧一间,翻建房屋前商定纪士旺由纪石养老送终。1997年纪石夫妻出资建了西房,2000年,纪石夫妻出资拆除宅院内东房两间,建了二层楼房,并建设了南房二层楼房。综上,本案宅院内的房屋均是由纪石夫妻出资所见,建房时纪石的父母无生活来源,拆迁补偿款没有纪石父母的份额;2.涉案宅院被拆迁时,被拆迁人共两户5人,其中纪石、何日、李兰为一户,纪纪是、周日为一户,所涉5人均为农民户口,是被拆迁的宅基地使用权人,对被拆迁的土地使用权补偿款享有同等的权利;3.纪石夫妻出资将涉案宅院内的纪士旺所有的北房翻建,已履行了为纪士旺养老送终的承诺;4.纪石、何日、纪纪是、周日共购买楼房三套,占用该4人的优惠购房面积,并没有使用李兰的优惠购房指标。故回迁房与本案无关;5.纪石的父母一直由纪石赡养并办理后事,纪石对父母尽了主要的赡养义务,纪俊无遗产可继承,李兰除部分宅基地补偿款外亦无其他遗产可继,该遗产应扣除李兰的就医费用,李兰的丧葬费应由子女共同平均负担。

 

被告纪水未到庭应诉,其在法庭向其送达起诉状副本时表示,其不要求继承其父母的份额,纪石对其父母履行了更多的赡养义务,如果本案中有其份额,其愿意将其享有的份额给纪石。

 

本院查明

经审理查明:纪俊(1923年915日出生)与李兰(192319日出生)系夫妻关系,二人共育有七个子女,分别是长女纪水、二女纪地、三女纪日、长子纪天、次子纪石、四女纪月、五女纪山。纪俊于19971119日去世,李兰于2010913日去世。纪石与何日系夫妻关系,纪纪是系二人之女,周日系纪纪是之女。李兰、纪石、何日、纪纪是、周日的户籍均登记在XXXXXXXXXX117号,李兰、纪石、何日的户籍登记在117号内1,纪纪是、周日的户籍登记在117号内2

 

XX市XXXXXX117号院(以下简称涉案宅院)原有北房五间、东房三间、西房三间。19853月,纪俊代表家庭申请对其居住的房屋进行翻建,得到审批后,涉案宅院内翻建了北房五间,在建房申请上载明家庭情况为“纪俊、李兰、纪石、何日、纪月、纪山、纪纪是、纪天”,建房时纪水、纪地、纪日均已出嫁并搬离涉案宅院,纪天为单位职工。关于此次翻建北房的出资情况,五原告主张系由纪俊和李兰出资建设,五原告及纪石进行了出资出力,四被告主张系由纪石和何日夫妻出资建设。1994年,纪俊取得了涉案宅院宅基地使用权证,村镇宅基地登记审批表上载明房屋建筑面积98.7平方米。后涉案宅院的宅基地使用权人变更为纪石,纪石出资在涉案宅院内建设了东房两层共六间、西房两层共六间、南房两层,五原告均认可东、西、南房系纪石建设。

 

2010年429日,XX兴昌高科技发展总公司(拆迁人、甲方)与纪石(被拆迁人、乙方)签订《XX市集体土地住宅房屋拆迁货币补偿协议》,主要内容包括:“……二、被拆迁房屋……宅基地情况327.6平方米……建设面积506.22平方米……(三)乙方现有户籍人口人,实际居住人口人,实际居住人口分别是纪石、何日、李兰。三、拆迁补偿款:……被拆迁房屋所在地宅基地区位补偿价1720/平方米,其中当地普通住宅指导价3300/平方米,房屋重置成新均价550/平方米,户均安置面积125平方米。乙方房屋的宅基地区位补偿价500933元,房屋重置成新价738365元,附属物588364元(详见评估报告)。甲方支付乙方拆迁补偿款共计1827662元。四、拆迁补助费:甲方支付乙方拆迁补助费共计63793元,其中包括1、搬家补助费共计7593元;2、提前搬家奖励费35000元,入户评估配合奖5000元,周转费16200元(周转费时间20104月至20101231日)。五、付款方式、期限:甲方应当在乙方将房屋交付甲方拆除之日起15个工作日内,将拆迁补偿款、补助费等合计1891455元,向被拆迁人开具领款证明。被拆迁人按照有关规定持领款凭证支取补偿款”。《XX市集体土地住宅房屋拆迁货币补偿协议》附表《XX市房屋拆迁补偿价格结果通知单》房屋重置成新价部分建筑面积147.42平方米的房屋总价206623元,建筑面积358.8平方米的房屋总价531742元。2010429日,XX兴昌高科技发展总公司(拆迁人、甲方)与纪纪是(被拆迁人、乙方)签订《XX市集体土地住宅房屋拆迁货币补偿协议》,主要内容包括:“……二、被拆迁房屋……(三)乙方现有户籍人口2人,实际居住人口分别是纪纪是、周日。三、拆迁补偿款:……甲方支付乙方拆迁补偿款共计0元。四、拆迁补助费:甲方支付乙方拆迁补助费共计136843元,其中包括1、搬家补助费共计0元;2、提前搬家奖励费35000元,入户评估配合奖5000元,周转费10800元(周转费时间20104月至20101231日),其他费用困难补助费86043元。五、付款方式、期限:甲方应当在乙方将房屋交付甲方拆除之日起15个工作日内,将拆迁补偿款、补助费等合计136843元,向被拆迁人开具领款证明。被拆迁人按照有关规定持领款凭证支取补偿款”。

 

2010年531日,XX兴昌高科技发展总公司(出卖方)与纪石(买受方)签订《XX镇优惠回迁楼期房买卖临时协议》,协议主要内容包括:“买受方所购回迁期房位于XX区南丰路东侧XX小区。1、住宅西4号楼1单元803号,建筑面积共85.55平方米,单价为2030/平方米,房款为173667元。2、住宅东2号楼2单元703号,建筑面积共114.81平方米,单价为1900/平方米,房款为218139元。以上房款金额合计为391806元。依据《XX镇建设回迁楼的实施意见》超出本户人均40平米的购房面积,每平方米加收100元。买受方在册人口为3人,房屋的总建筑面积201平方米,应购房面积为120平方米,超购面积为81平方米,超购面积加收房款金额8100元,合计总房款为399906元。此次购房的付款为一次性付款,买受方确认签字后由XX兴昌高科技发展总公司直接从买受方拆迁补偿款中扣除。如拆迁补偿款不够购房款时,买受方须将差额补齐,当购房款全部交齐后,出卖方签章,协议生效”。同日,2010531日,XX兴昌高科技发展总公司(出卖方)与纪纪是(买受方)签订《XX镇优惠回迁楼期房买卖临时协议》,协议主要内容包括:“买受方所购回迁期房位于XX区南丰路东侧XX小区。1、住宅西4号楼1单元903号,建筑面积共85.55平方米,单价为2060/平方米,房款为176233元。依据《XX镇建设回迁楼的实施意见》超出本户人均40平米的购房面积,每平方米加收100元。买受方在册人口为1人,房屋的总建筑面积85.55平方米,应购房面积为40平方米,超购面积为46平方米,超购面积加收房款金额4600元,合计总房款为180833元。此次购房的付款为一次性付款,买受方确认签字后由XX兴昌高科技发展总公司直接从买受方拆迁补偿款中扣除。如拆迁补偿款不够购房款时,买受方须将差额补齐,当购房款全部交齐后,出卖方签章,协议生效”。上述三套房屋的购房款共计576739元均从纪石领取的拆迁补偿款中扣除。上述三套房屋交房后楼号进行了重新编号,其中住宅西4号楼1单元803号实际交付房屋为XX号,建筑面积88.77平方米,计价面积86.75平方米;住宅东2号楼2单元703号实际交付房屋为XX号,建筑面积117.31平方米,计价面积114.96平方米;住宅西4号楼1单元903号实际交付房屋为XX03号,建筑面积88.77平方米,计价面积86.75平方米。

 

XX村《拆迁实施方案》第五条享受优惠购房人员的条件规定,凡有XX村集体土地拆迁补偿协议的户且户口在本村的人员具有购房资格,可以享受人均40平方米的优惠购房面积,按照均价1950/平方米计算。依据拆迁补偿协议认定的人口,4口人3代、4口人4代、5口人3代、5口人4代可购买的户型均一致,均为12居室+13居室或11居室+22居室。庭审中,五原告主张购房未使用周日的40平方米优惠购房面积,四被告主张拆迁政策是家庭分户拆迁,统一购房,系未使用李兰的40平方米优惠购房面积,但均未能提交证据证明。经本院与拆迁方XX兴昌高科技发展总公司核实,其答复称在XX村拆迁时所采用的系整院拆迁、合并购房的原则,对于被拆迁家庭放弃了何人的优惠购房指标其公司并不作登记。

 

被继承人李兰在XX市XXXXXX村股份经济合作社持有67434股的股份,李兰去世后,XX村股份经济合作社将李兰2010年至2015年的股权收益分红6226.15元汇入了纪石的账户。李兰遗有两笔银行存款分别为917.23元及602.37元,该两笔款项均由纪天取走。被继承人李兰去世后,纪石为处理李兰的丧葬事宜支出费用42489,后纪石自XXXXXX镇社会保障事务所领取了李兰的丧葬补贴5000元。

 

庭审中,原、被告均主张回迁房中若有李兰的份额,由己方享有房屋居住使用权,并由己方支付对方相应折价补偿款。针对补偿的标准,原告主张按照14000元每平米的标准进行补偿,被告要求法庭进行酌定。被告另表示不要求法院对其共有的财产进行分割。

 

上述事实,有证明信、户口本、XX县村镇宅基地登记审批表、建房申请、拆迁实施方案、XX村配股人员及股种实施资产量化统计表、《XX市集体土地住宅房屋拆迁货币补偿协议》二份、《XX镇优惠回迁楼期房买卖临时协议》二份,丧葬费收据、发票、XX村股份经济合作社关于股权收益的证明、股权证及当事人陈述等证据在案佐证。

 

本院认为

本院认为:公民依法享有的财产权受法律保护。本案争议的焦点为:(一)涉案宅院拆迁前北房五间的归属问题;(二)购买的回迁房屋使用优惠购房面积的问题;(三)分配方案。

 

关于涉案宅院拆迁前北房五间的归属问题。本院认为,家庭成员在共同生活期间,由一人作为申请人,其他人作为共居人以改善居住条件为目的翻建房屋,基于出资、出力及传统家庭身份关系的特殊性,除共居人中的未成年人,应共有翻建后的房屋。本案中,1985年在涉案宅院翻建北房五间时,纪俊、李兰、纪石、何日、纪月、纪山、纪天均已成年,故本院认定上述七人均对北房五间享有份额。具体的比例,本院考虑七人的年龄、劳动力情况、经济收入,并结合农村宅基地使用的历史传统等因素,酌情确定纪俊、李兰夫妻共享有15%的份额,纪石、何日夫妻共享有70%的份额,纪天、纪月、纪山各享有5%的份额。纪水、纪地、纪日在翻建房屋时均已出嫁,且未提供证据证明三人对房屋翻建出资、出力,故本院不予认定三人对北房五间享有份额。

 

关于购买的回迁房屋使用优惠购房面积的问题。根据拆迁实施方案,李兰、纪石、何日、纪纪是、周日均属于享受优惠购房的人员,可以享受人均40平方米的优惠购房面积,故五人共享有200平方米的优惠购房面积,而根据《XX镇优惠回迁楼期房买卖临时协议》,纪石一家共使用了160平方米的优惠购房面积,针对未使用的40平方米优惠购房面积,五原告主张系放弃了周日的购房资格,四被告主张系放弃了李兰的购房资格,鉴于五原告及四被告均未提供证据,本院考虑家庭成员身份关系,结合4口人3代可购买的户型与5口人3代可购买的户型一样的拆迁政策,本院认为放弃的40平方米优惠购房面积应视为家庭共同放弃为宜。

 

关于本案的分配方案。关于涉案宅院的宅基地区位补偿款,根据《XX市集体土地住宅房屋拆迁货币补偿协议》,纪石、何日、李兰、纪纪是、周日户籍均在涉案宅院,且拆迁前均在此处实际居住生活,故宅基地区位补偿款应由该五人进行分割。五原告户籍均不在此处,亦不在该宅院生活,故五原告无权分割涉案宅院的宅基地区位补偿款。李兰享有的宅基地区位补偿款应作为其遗产由五原告及纪石、纪水继承。关于房屋重置成新价,如上所述,涉案宅院拆迁前北房五间纪俊、李兰夫妻共享有15%的份额,纪石、何日夫妻共享有70%的份额,纪天、纪月、纪山各享有5%的份额,关于北房五间的房屋重置成新价由本院酌情按照房屋面积及相应拆迁补偿价格进行计算并分割,因纪俊、李兰已经去世,故纪俊、李兰的相应份额应作为遗产进行分割。关于附属物,因涉案宅院在拆迁前一直由纪石一家居住,故该宅院内部的装修及附属物应当推定为由纪石一家出资购置,故五原告要求分割附属物部分的拆迁补偿款,缺乏事实和法律依据,本院不予支持。拆迁补助费系以户为单位发放,应由纪石、何日、李兰进行分割,李兰享有的相应份额应作为其遗产由五原告及纪石、纪水继承。关于安置房的分配,因房屋尚未办理房屋所有权证,法院不宜处理其所有权归属问题,仅处理该房屋的居住使用权问题。李兰作为被拆迁宅院的被拆迁安置人口,对涉案宅院拆迁所得的拆迁安置房享有相应的利益。结合上述分析,40平方米优惠购房面积应视为家庭共同放弃,李兰享有32平方米的优惠购房面积,超出优惠购房面积的134.85平方米,纪石一家选购的房屋超出了《拆迁实施方案》所规定的认购户型,因回迁安置房屋主要系由纪石与拆迁人进行协商所选购,因此在分配超出优惠购房面积部分时,应该对纪石予以多分,本院根据本案的具体情况酌情确定李兰芳享有因户型原因超过优惠购房面积部分的15平方米。利用拆迁款项购买的三套安置房使用了李兰相应的优惠购房指标,该优惠购房指标是一种可以以优惠价格购买相应面积安置房的资格,具有财产性质,应当由实际使用房屋的主体支付相应的折价补偿款。涉案的三套回迁房现均由被告使用,本院认为回迁房由被告纪石、何日、纪纪是、周日居住使用,并由四被告支付五原告相应的折价补偿为宜。综上,本院结合使用李兰的优惠购房指标情况、购房款支付情况、现房屋价值情况酌情确定由纪石、何日、纪纪是、周日支付五原告各80571元。

 

关于李兰的其他遗产问题。李兰在XX市XXXXXX村股份经济合作社遗有的股份及2010年至2015年的股权收益分红、银行存款应由五原告及纪石、纪水共同继承。李兰去世产生的丧葬费用,扣除纪石领取的丧葬补贴,五原告应当支付纪石相应的费用。

 

纪水主张将其能分得的李兰遗产份额给纪石,不违反法律法规的规定,本院不持异议。

 

综上,依照《中华人民共和国物权法》第九十三条、九十九条、《中华人民共和国继承法》第十条之规定,判决如下:

 

裁判结果

一、被告纪石于本判决生效之日起七日内支付原告纪天、纪月、纪山拆迁补偿款各6916元;

 

二、被告纪石于本判决生效之日起七日内支付原告纪天、纪地、纪日、纪月、纪山各20214元;

 

三、位于XX市XXXXXX小区XX号房屋、XX号房屋、XX03号房屋由被告纪石、何日、纪纪是、周日居住使用,被告纪石、何日、纪纪是、周日于本判决生效之日起七日内支付原告纪天、纪地、纪日、纪月、纪山房屋折价款各80571元;

 

四、被继承人李兰遗有的XX市XXXXXX村股份经济合作社持有67434股股份,由原告纪天、纪地、纪日、纪月、纪山各继承9633股,由被告纪石继承19269股;

 

五、被告纪石于本判决生效后七日内支付原告纪天、纪地、纪日、纪月、纪山股权收益分红折价款各889.45元;

 

六、原告纪天于本判决生效后七日内支付原告纪地、纪日、纪月、纪山各217元,支付被告纪石434元;

 

七、原告纪天、纪地、纪日、纪月、纪山于本判决生效后七日内各支付被告纪石处理李兰丧葬事宜的费用5355元;

 

八、驳回原告纪天、纪地、纪日、纪月、纪山的其他诉讼请求。


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