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期房买卖中关于当事人的诉讼请求是否具有事实和法律依据?

2020-03-12 20:46:35 0 admin

原告诉称

孙艳、孙波向本院提出诉讼请求:请求确认二被告2016年929日签订的《回迁期房买卖协议》无效。本案原告原为孙田,孙田于2019113日去世,故依法追加孙艳、孙波参与诉讼。事实与理由:两被告在2016929日签订回迁期房买卖协议,将孙田所有的房屋私自进行买卖交易,孙田并不知情,不同意该房屋买卖协议,申请确认该买卖协议无效。

 

被告辩称

孙振治辩称,我是我父亲的唯一的儿子,女儿出嫁了,这个房屋我有权卖,我认为我们的合同是有效的,不同意原告的请求。
董晶田辩称:答辩人于2016927日向孙振治支付定金5000元,于2016927日与孙振治签订“回迁期房买卖协议”,并当日转账支付14.5万元购房款,原5000元定金转为购房款,共计15万元。根据合同法的相关规定,董晶田与孙振治签订的“回迁期房买卖协议”于双方签字时成立并生效,该协议不符合法律规定合同无效的情形,答辩人和孙振治签订的合同合法有效。因为孙艳、孙波并不是孙田唯一继承人,继承人还有孙振治,所以孙艳和孙波不能直接作为原告的身份参加诉讼。答辩人属于善意取得制度,房屋所有权已经转移答辩人名下。请求驳回原告的诉讼请求。

 

本院查明

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:董晶田提交了编号为152647的产权调换协议书一份,该协议书由甲方通化市房屋征收经办中心(以下简称“征收办”)与乙方孙田(孙振治代)20151218日签订,补充协议书中约定甲方为乙方安置位于XX15号楼XX-2号、建筑面积91.01平方米,XX15号楼XX12-1号、建筑面积91.01平方米,XX15号楼XX12-2号、建筑面积91.01平方米,XX17号楼XX17-2号、建筑面积105.54平方米,A13号楼XX1-3号、建筑面积79.2平方米房屋五套。二原告提交了编号为XX0632的产权调换协议书一份,该份协议书由甲方通化市贵隆房地产开发有限责任公司(以下简称“贵隆公司”)、征收办与乙方孙田(孙艳代)于2017109日签订,该协议书中补充协议书约定为孙田安置XX15号楼XX-2号、建筑面积91.01平方米,XX15号楼XX12-2号、建筑面积91.01平方米,XX17号楼XX17-2号、建筑面积105.54平方米,A13号楼XX1-3、建筑面积79.2平方米房屋肆套。贵隆公司对上述两份产权调换协议书出具了情况说明,说明孙田于20151218日签订的房屋产权调换协议书真实有效。20179月,孙田在通化日报登记声明,声明孙田产权调换协议书丢失作废,并于2017111日签订委托书,委托女儿孙艳全权处理房屋事宜。孙艳于109日重新补签了产权调换协议书,补签同时将无照面积回迁的房屋XX15号楼XX12-1号、面积91.01平方米的房屋卖给了王文生,并且写了保证书。2016929日,孙振治与董晶田签订回迁期房买卖协议,协议约定董晶田购买孙振治在通化市东昌石棚村、建筑面积91.01平方米回迁房一处,购房款为15万元。庭审中,董晶田与孙振治认定房屋位置为XX15号楼1单元6楼。2016929日,孙振治向董晶田出具一份收据,收据载明“收到董晶田购房款145000元,此前押金5000元转入房款,共计150000元。”另查,孙田与陈淑华系夫妻关系,陈淑华于201718日去世,孙田于2019113日去世,二人育有子女三人,分别为孙艳、孙波、孙振治。

 

本院认为

根据原告的诉讼请求和被告的答辩意见,归纳本案的争议焦点:原告的诉讼请求是否具有事实和法律依据

 

本院认为:关于本案原告主体的问题,本案立案时原告为

 

孙田,至开庭时,孙田去世,因孙田行使的确权行为基于财产权利,继承人有权继承,又因继承人之一的孙振治为合同订立人,属于相对方,因而其他继承人孙艳、孙波作为原告参与诉讼,孙振治作为被告参与诉讼并无不当。根据《中华人民共和国合同法》第九条“当事人订立合同,应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。当事人依法可以委托代理人订立合同。”、第十条第一款“当事人订立合同,有书面形式、口头形式和其他形式”、《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后,仍然实施代理行为,未经被代理人追认的,对被代理人不发生效力。相对人可以催告被代理人自收到通知之日起一个月内予以追认。被代理人未作表示的,视为拒绝追认。行为人实施的行为被追认前,善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。行为人实施的行为未被追认的,善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿,但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。相对人知道或者应当知道行为人无权代理的,相对人和行为人按照各自的过错承担责任。”的规定,经查,孙振治与董晶田签订的回迁期房买卖协议中房屋为关道岭小区(原告陈述)XX15号楼XX-2号、建筑面积为91.01平方米,孙艳、孙波及董晶田出具的产权调换协议书能够证实该房屋为孙田被征收房屋的回迁房屋,在孙振治与董晶田签订协议时,孙田、陈淑华均在世,董晶田也明知该房屋系孙田的房屋,但孙振治并没有二人的授权委托书,对2016321日孙振治的证明没有原件,内容中也没有提及本案争议房屋,故孙振治的行为仍属于无权代理,至庭审时董晶田及孙振治没有提交其他证据证明孙田、陈淑华对孙振治的行为作出了追认表示,或者证明孙振治已经取得了授权。另根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条“无权处分人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无权处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的,参照前两款规定。”的规定,经查本案争议房屋并未交付给董晶田,也未在征收部门办理更名手续,董晶田并不构成善意取得。综上所述,董晶田与孙振治于2016929日的回迁期房买卖协议对孙田不发生法律效力,属于无效合同。因该合同无效产生的法律后果由董晶田、孙振治承担,对造成的损失,权利人可以另案告诉。

 

综上所述,依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条、《中华人民共和国合同法》第九条、第十条第一款及《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定,判决如下:

 

裁判结果

被告孙振治与被告董晶田于2016年929日签订的回迁期房买卖协议无效。


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