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关于商品房销售产生纠纷怎么办?

2020-03-11 21:25:57 0 admin

原告诉称

原告许永向本院提出诉讼请求:1、判决确认原告与三被告(被告XXX公司、柯亚、陈海)签订的《购房合同》无效;2、判决被告返还收取原告的购房款100万元及赔偿原告损失16.8万元(2014424日起暂计到2016824日,按中国人民银行同期同类贷款月利率0.6%)3、诉讼费用由被告承担。事实和理由:2014424日,原告与三被告签订《购房合同》一份,约定被告将建成的XXX广场XX面临国道XX线东面的200平方米商铺出售给原告,单价5000/平方米,原告要一次性交足购房款100万元。同日,原告通过农业银行转账90万元到陈海的账户内,并当场交纳现金10万元。同日,被告XXX公司、柯亚出具收到原告100万元的《收据》给原告收执。后来,由于被告资金链断裂,XXX广场项目烂尾无法兴建。经查,被告在未取得房屋预售许可证的情况下,擅自对外销售根本还没有开始兴建的所谓商铺,依法应确认《购房合同》无效,被告应将所收的购房款100万元返还给原告,同时因为其过错而应赔偿原告的经济损失,原告的损失应按中国人民银行同期同类贷款月利率0.6%计算,从被告收款之日起计到还清购房款之日止,现暂计到2016824日,被告应赔偿经济损失16.8万元给原告。诉讼过程中,原告变更诉讼请求2为:判决被告返还收取原告的购房款100万元及赔偿原告损失16.8万元(2014424日起暂计到2016824日,按中国人民银行同期同类贷款月利率0.6%计,以后损失按此计算到被告返还完购房款为止)

 

被告辩称

被告XXX公司辩称:一、原告许永的损失已经全部被生效判决确认由柯亚、陈海退赔,且该《购房合同》事实上为原告与陈海、柯亚之间的借款协议,故要求我司承担责任没有事实依据。判决书第XX页最后一段是判决“对被告人柯亚、陈海非法吸收公众存款犯罪的违法所得继续予以追缴,返还给各被害人,其中许永100万元”。原告此前在公安机关已经控告柯亚、陈海与其签订《购房合同》并收取购房意向金的行为是犯罪行为,法院就该刑事案件作出判决,确认柯亚、陈海构成犯罪,许永在本案主张的100万元,已经得到退赔,其不能重复再向我司要求退还。

 

二、原告许永要求我司承担退还及赔偿责任没有法律依据。虽然《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第三条规定“单位对行为人因签订、履行该经济合同造成的后果,依法应当承担民事责任。”,但该规定是1998年颁布实施,已经与最高院后面颁布的司法解释冲突,根据新法优于旧法的原则,应当适用新的司法解释。《最高人民法院关于适用刑法第六十四条有关问题的批复》是最高人民法院于20131021日发布,自20131021日起施行的司法解释,该司法解释明确,对于在刑事案件中已经责令退赔的,被害人另行要求返还的,不予受理,故原告许永要求我司承担退还及赔偿责任没有法律依据。

 

三、原告许永主张的《购房合同》不是与我司所签订,而是与柯亚、陈海签订,我司从未收取过原告款项,原告要求我司返还购房款及赔偿利息没有事实依据。

 

四、本案合同是2014年424日签订,但2014410日东百城公司法定代表人变更为崔崇志,公司股东、实际控股人都已经变更,本案涉及的债务应为柯亚、陈海个人债务。

 

五、本案销售商铺不符合购房实际要求,实际是柯亚为借款而作的担保。

 

综上,商品房《购房合同》是陈海、柯亚与原告许永签订,是陈海、柯亚的个人行为,与XXX公司无关,XXX公司没有收到原告许永的任何款项,且原告许永的损失已经被刑事判决书确认由柯亚、陈海退赔,原告许永再次要求XXX公司退还购房款没有事实和法律依据,恳请人民法院予以驳回。

 

本院查明

经审理查明:柯亚、陈海是夫妻关系。2012年719日,柯亚、陈海成立XXX公司,柯亚占公司10%股权,陈海占公司90%股权,陈海为公司法定代表人。该公司登记的经营范围是房地产XX经营、物业管理;销售:建筑材料。2012XX28日,柯亚、陈海与崔崇杰、崔崇志签订《土地使用权转让合同书》,以99245000元的价格购买崔崇杰、崔崇志位于XX市××白区稀土冶炼厂XXXX区之一的土地。合同签订后,柯亚、陈海支付了1300万元定金给崔崇杰、崔崇志,并在取得该块土地(0605125-1)《土地使用证》和电国用(2XX)01541号《土地使用证》复印件后,由XXX公司对该块土地进行XX建设XXX广场项目,并以XX建设XXX广场项目的名义,高息(月利息3%10%)向本案原告许永等18人借款募集资金达6019多万元;同时在未取得房屋预售许可证的情况下,柯亚、陈海以预售商铺收取购商铺款为由向本案原告许永收取购房款100万元并于20131215日签订《购房合同》。合同主要内容为:甲方为陈海,乙方为许永。一、双方本着平等互利的原则,现甲方将位于县稀土冶练厂XXXX区,原属崔崇杰、崔崇志的土地购买到柯亚的名下以作为XX房产用地,并由柯亚妻子陈海所有公司(XXXXX房地产XX有限公司)XX并承建,柯亚及陈海要保障,土地的归属权及土地上所建房产权完全归属陈海名下的XXXXX房地产XX有限公司。并陈海有全权买卖的权利。否则陈海愿负上所有法律责任。二、现甲方以XX县稀土冶练厂XXXX区的楼盘(注:以甲方提供复印件的资料为准)建成后将XX面临XX路的东面铺位以5000元/平方的价格卖给乙方。三、乙方以签合同为准,以5000元/平方的价格向甲方购买200平方XX面临XX路东面的商业铺位。四、乙方自签合同之日起,一次性将购商业铺款壹佰万元整(¥:1000000.00元)交足给甲方。五、违约责任:1、甲方要保证卖给乙方的商铺的产权完全归属甲方,并自愿卖给乙方,自双方签定合同后不能反悔。2、甲方在收到购商铺款后,三年内要交商铺给乙方使用,如不能交铺则甲方每月按交来商铺款10%的违约金赔偿给乙方,以补偿乙方的损失,直到交商铺为止。注:合同一式两份,甲、乙双方各执一份,自签字之日起生效。(注:本次借款如果还清后则本购房合同自动失效)。XXX公司作为甲方在该《购房合同》上加盖印章。原告在乙方栏上签名。落款日期为2014424日。合同签订的当日,原告许永即通过中国农业银行卡账户(卡号:62×××73)转账汇款90万元到陈海名下账户,另外,原告许永还主张签订合同当日支付现金10万元给柯亚、陈海。同日,XXX公司向原告许永出具《收据》一张,该收据载明“今收到许永交给XXXXX房地产XX有限公司的购买XXX广场B栋面临XX路东面商铺款合计人民币壹佰万元整(¥1000000.00元)。特立此据!”。被告XXX公司在《收据》收款人栏上加盖印章。

 

2014年429日,柯亚、陈海在没有资金履行支付土地价款给崔崇杰、崔崇志的情况下,将XXX公司的法定代表人、股东、股份及XX市××白区稀土冶炼厂XXXX区之一的土地XX项目全部变更转让给崔崇杰、崔崇志的名下,并将该块土地过户至XXX公司名下,XXX公司为此申领了该块土地的电国用(2014)XX05号和电国用(2014)XX0号两个国有土地使用证。

 

本院在审理柯亚涉嫌非法吸收公众存款罪、伪造、变造、买卖国家机关公文、证件、印章罪,陈海涉嫌非法吸收公众存款罪一案中,于2016年513日作出(2015)茂电法刑初字第XX3号刑事判决,判决柯亚、陈海犯非法吸收公众存款罪,对柯亚、陈海犯非法吸收公众存款罪的违法所得予以追缴,返还给各受害人。其中判决追缴返还本案原告许永100万元。201775日,本院将(2015)茂电法刑初字第XX3号刑事判决移交执行,案号为(2017)XX4XX60号。案经本院执行,发现柯亚、陈海暂无财产可供执行。本院于20171026日作出(2017)XX4XX60号执行裁定,终结了本次执行。

 

2016年815日,原告许永以XXX公司、柯亚、陈海为被告向本院提起民事诉讼,请求确认其与XXX公司、柯亚、陈海签订的《购房合同》无效;请求判决被告XXX公司返还收取原告的购房款100万元及赔偿经济损失16.8万元(2014424日起暂计到2016824日,按中国人民银行同期同类贷款月利率0.6%)。本案诉讼费用由三被告承担。本院于20161220日作出(2016)XX4民初2596号民事裁定,以许永在本案中的100万元购房款,已被本院刑事判决及广东省XX市中级人民法院认定为非法吸收公众存款罪的犯罪所得,并据此判决对柯亚、陈海上述违法所得予以追缴,返还给受害人。现原告许永以同一事实向本院另行提起民事诉讼,要求被告XXX公司、柯亚、陈海偿还该100万元购房款及赔偿经济损失,并确认《购房合同》无效。本院根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国刑事诉讼法〉的解释》第一百三十九条“被告人非法占有,处置被害人财产的,应当依法予以追缴或者责令退赔,被害人提起附带民事诉讼的,人民法院不予受理。追缴、退赔的情况,可以作为量刑情节考虑。”和《最高人民法院关于适用刑法第六十四条有关问题的批复》“被告人非法占有,处置被害人财产的,应当依法予以追缴或者责令退赔。据此,追缴或者责令退赔的具体内容,应当在判决书主文中写明。其中,判决前已经发还被害人的财产,应当注明。被害人提起附带民事诉讼,或者另行提起民事诉讼,请求人民法院返还被非法占有,处置的财产的,人民法院不予受理。”的规定,认定许永的上述诉讼请求不属于人民法院民事案件受案范围,驳回许永的起诉。许永不服,向XX市中级人民法院提出上诉,XX市中级人民法院于2017315日作出(2017)粤XX民终366号民事裁定,以同一理由驳回了黎亚福的上诉,维持原裁定。许永仍不服,向广东省高级人民法院提出申诉,广东省高级人民法院于20171214日作出(2017)粤民申81XX8XX18XX2号民事裁定,裁定本案由广东省高级人民法院提审。201829日,广东省高级人民法院作出(2018)粤民再313233号民事裁定,认定许永对柯亚、陈海提起的民事诉讼,应不予受理。但许永对XXX公司提起的诉讼,根据《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第三条关于“单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员,以该单位的名义对外签订经济合同,将取得的财物部分或全部占为己有构成犯罪的,除依法追究行为人的刑事责任外,该单位对行为人因签订、履行该经济合同造成的后果,依法应当承担民事责任”的规定,柯亚、陈海作为XXX公司的主管人员,以XXX公司的名义与许永签订《购房合同》构成犯罪并承担刑事责任后,XXX公司仍应对签订《购房合同》造成的后果承担民事责任。故认定许永对XXX公司提起民事诉讼,属于人民法院受理民事诉讼的范围。据此撤销本院(2016)XX4民初259625972599号民事裁定和广东省XX市中级人民法院(2017)粤XX民终876450366号民事裁定驳回杨土尧、黎亚福、许永对XXX公司的起诉部分,指令本院对杨土尧、黎亚福、许永对XXX公司的起诉部分进行审理。

 

本院认为

本院认为,柯亚、陈海犯非法吸收公众存款罪一案,已经本院(2015)茂电法刑初字第XX3号刑事判决以及广东省XX市中级人民法院生效的(2016)粤XX刑终XX0号刑事判决,分别对柯亚、陈海定罪量刑,同时对违法所得继续追缴,返还给包括许永在内的各被害人的事实清楚,双方当事人也无异议。本案争议的焦点是:许永的损失在刑事案件中得到处理后,XXX公司应否承担民事责任。

 

本案中,柯亚、陈海原是XXX公司股东,其个人犯罪行为与本案商品房销售合同纠纷属于两个不同法律关系,两者并无关联。根据《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第三条:“单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员,以该单位的名义对外签订经济合同,将取得的财物部分或全部占为己有构成犯罪的,除依法追究行为人的刑事责任外,该单位对行为人因签订、履行该经济合同造成的后果,依法应当承担民事责任”的规定,XXX公司并不能因此免除在本案中的民事责任。本案仍应按商品房销售合同形成的民事法律关系进行处理。

 

原告许永与被告XXX公司签订的《购房合同》,约定原告许永以5000/平方米的价格向被告购买200平方米XX面临XX路东面的商业铺位,并约定了房屋价款、付款方式、付款时间,故《购房合同》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的“商品房买卖合同的主要内容,并且XXX公司已经按合同约定收取了全部购房款,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同”之规定,《购房合同》应被认定为商品房买卖合同。但被告XXX公司至本案起诉前,仍未取得商品房预售许可证,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效”的规定,《购房合同》应被认定为无效合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条“出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:()故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;……”的规定,原告许永诉请被告XXX公司返还已付购房款及从20131215日起赔偿银行同期同类贷款利息(即月利率0.6%),符合法律规定,本院予以支持。

 

综上,依照《中华人民共和国合同法》第五十八条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、第五条、第九条的规定,判决如下:

 

裁判结果

一、确认原告许永与被告XX市XXX房地产XX有限公司于2014424日签订的《购房合同》无效;

 

二、限被告XX市XXX房地产XX有限公司在本判决发生法律效力之日起10日内返还原告许永购房款100万元及相应利息(以100万元为本金,从2014424日起起按月利率0.6%计算至付清购房款为止)。


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