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商品房销售中关于当事人签订的协议是否有效力问题?

2020-03-11 21:27:01 0 admin

原告诉称

原告诉称,2015年58日,原告与被告签订了《住房定购协议书》,原告向被告定购了XX商业XX街二期住房5套,分别为:121单元501房(90㎡)、121单元302房(40㎡)、142单元502房(111㎡)、162单元302房(111㎡)、162单元402房(111㎡)。原告依约缴纳了每套住房50000元定金,共计250000元,被告向原告开具了收款收据。双方同时签订了《定房还款协议书》,约定原告应付给被告的购房款由被告用其所欠原告的出借款抵付。被告承诺于2016年元旦前后开盘,但由于被告售房手续不完善,拖至现在才将各项开发手续办理完毕。如今房屋已可合法销售,但被告却要求单方终止双方所签订的《住房定购协议书》、《定房还款协议书》,意将原告所定购的房屋增价转售给他人,以达到利益最大化。为此,原告于20181023日申请XX县人民法院进行诉前财产保全,XX县法院作出了(2018)湘1229财保7号民事裁定书。综上为维护原告的合法权益,请求法院判决:一、判决原告与被告签订的《住房定购协议书》和《定房还款协议书》合法有效,责令被告按协议约定履行职责,为原告办理好《商品房买卖合同》;二、判决被告不得将原告订购的住房用于抵付他人债务;三、由被告承担本案诉讼费。

 

在本案庭审过程中,原告当庭请求变更诉讼请求,将第二项诉讼请求变更为请求被告承担违反《住房定购协议书》和《定房还款协议书》的违约责任,并赔偿损失。

 

原告刘贵提交了以下证据:

 

1、原告身份证复印件1份,拟证明原告的身份情况;

 

2、《住房订购协议书》、《定购还款协议书》复印件各1份,拟证明原告与被告签订住房定购协议书;

 

3、收据复印件1份,拟证明原告向被告预付购房定金事实。

 

被告辩称

被告XX公司辩称,一、当时签《住房订购协议书》时为意向订购协议,当时我方没有办好预售手续,我方于2018118号开盘时才通知被告方签订《商品房销售合同》正式协议;二、因原告方未按《住房定购协议书》第三款第3条的规定,乙方在接到甲方售房通知之次日起,3日内需到“XX商业XX街”营销中心补交首付房款并与甲方签定《商品房销售合同》,故《住房定购协议书》合同无效。

 

被告XX公司未向本院提交证据。

 

本院查明

对于当事人提交的证据,结合本案庭审情况,本院认证意见如下:

 

对于原告刘贵提交的证据1、23,被告XX公司无异议,且符合证据的真实性、合法性、关联性的要求,本院予以确认。

 

根据已采信的有效证据,结合开庭审理情况,查明本案事实如下:2015年58日,原告与被告签订《定房还款协议书》及《住房定购协议书》,双方约定在被告开发的XX商业XX街二期工程范围内,由原告任意选定商业门面或住房以抵还被告借款,原告选定XX商业XX街二期物业编号分别为121单元501号、121单元302号、142单元502号、162单元302号、162单元402号共5套住房,原告选定的房屋享有与其他购房人同等的权利和义务,原告对上述5套房屋每套交付了定金50000元,共计250000元。之后,被告以要付承建商、城投公司垫付的资金为由,要求单方终止上述协议,要求将房屋收回,以门面给原告抵账。20181023日,原告向XX县人民法院对上述房屋申请诉前财产保全,XX县人民法院作出(2018)湘1229财保7号民事裁定书。

 

本院认为

本院认为,本案的焦点为:一、原告与被告签订的《住房定购协议书》、《定房还款协议书》的性质与效力;二、被告XX公司应如何承担责任。

 

一、原告与被告签订的《住房定购协议书》、《定房还款协议书》的性质与效力。

 

根据民法理论,第三人之间签订的合同可以分为预约合同和本约合同,预约合同的目的在于当事人对将来签订特定合同的相关事项进行规划,其主要意义就在于为当事人设定了按照公平、诚信原则进行磋商以达成本约合同的义务;本约合同则是对双方特定权利义务的明确约定。判断商品房买卖中的认购书究竟为预约合同还是本约合同,最主要的是看此类认购书是否具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。本案中,原、被告双方签订的《住房定购协议书》对于双方第三人的姓名或名称,商品房的基本情况(包括房号、建筑面积)、认购定金、商品房销售方式进行了明确的约定,但双方对于商品房价款的确定方式、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期、解决争议的方法、违约责任等诸多直接影响双方权利义务的重要条款没有明确约定,同时,该《住房定购协议书》中约定内容之一为“认购物业”,并约定原告在接到被告售房通知次日起,3日内需与被告签订《商品房销售合同》。这说明双方在签订该《住房定购协议书》时,对于该协议性质为预约合同的认识是明确的。因此,本院确认双方签订的该《住房定购协议书》是以将来签订商品房销售合同为目的的预约合同,双方负有按照协议的约定签订商品房销售合同的义务。

 

原、被告签订的《定房还款协议书》约定,由原告任意选定被告开发的XX商业XX街项目二期工程范围内商业门面或住房来抵还被告的借款,即双方合意将被告给付借款的义务更改为交付住房的义务,形成了一个代物清偿协议。代物清偿是指债权人受领他种给付以代替原定给付,而使原债关系消灭的一种清偿方式,为以物抵债的一种情形,其核心是实际受领他种给付以消灭原债关系。在本案中,由于《定房还款协议书》中约定的房屋被转让给他人,原告并不能取得协议书中房屋的所有权,即原告已无可能实际受领该特定给付。因此,该代物清偿协议仅成立而并未生效。

 

二、被告XX公司应如何承担责任的问题。

 

被告XX公司无法定或约定事由单方终止与原告签订的《住房定购协议书》及《定房还款协议书》,应当承担相应责任。针对原告主张的责令被告为原告办理好《商品房买卖合同》的请求。本院认为,双方签订的《住房定购协议书》为双方约定将来订立《商品房买卖合同》的预约合同,根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定,若被告不履行该预约合同的,原告有权请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿,但请求判决履行本约合同的,不予支持。因此,对于该诉讼请求,本院不予支持。针对原告主张的要求被告承担违反《住房定购协议书》和《定房还款协议书》的违约责任的请求。本院认为,双方签订的《定房还款协议书》为代物清偿协议,虽约定以住房抵借款,但协议书中约定的住房财产权利并未实际移转给原告,《定房还款协议书》虽已成立但并未生效。因此,对于该《定房还款协议书》,并不存在违约问题。对于双方签订的《住房定购协议书》,根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定,原告请求被告承担违约责任的,本院予以支持,根据《中华人民共和国担保法》第八十九条的规定,被告作为收受定金一方不履行约定的义务,应当双倍返还定金,本案中,被告共收受原告定金共250000元,则应双倍返还原告500000元。

 

据此,根据《中华人民共和国合同法》第四十二条第一款第三项、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《商品房销售管理办法》第十六条第一款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定,判决如下:

 

裁判结果

一、确认原告刘贵与被告怀化XX置业发展有限公司签订的《住房定购协议书》有效。

 

二、被告怀化XX置业发展有限公司于本判决生效后十日内双倍返还原告刘贵定金500000元;

 

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

 

三、驳回原告刘贵其他诉讼请求。


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