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关于当事人与他人解除《商品房销售合同》的问题?

2020-03-11 21:28:48 0 admin

原告诉称

原告XX房产公司向本院提出诉讼请求:1、请求依法停止并解除对位于XX·XX阳光小区第191单元1616XX号房产的查封;2、本案诉讼费由被告负担。事实与理由:2XX4819日,我公司与岳军中签订《商品房预售合同》,约定我公司将开发的XX·XX阳光小区191单元1616XX号房屋销售给岳军中,房屋总价款955,594.80元。合同约定岳军中在签约当日支付首付款287,594.80元,余款668,000元通过银行贷款方式支付。合同签订后,岳军中支付了首付款287,594.80元,我公司按约在2XX48XX日向XX市房屋产权交易管理中心申请了登记备案等相关手续。后岳军中未交纳房款,并经法院判决确认解除了我公司与岳军中签订的《商品房预售合同》,岳军中协助办理预售登记备案继预告登记备案手续。因岳军中与刘翰民间借贷案件在执行过程中,查封了上述房产,致使该套房产无法办理撤备案手续。涉案房产仍然登记在我公司名下,岳军中仅为该房产预告权利人,仅享有涉案房产的物权期待权并非物权,刘翰申请执行该房产没有事实和法律依据,请求法院予以解除查封。

 

被告辩称

被告岳军中未答辩。

 

被告刘翰答辩称:我对岳军中的债权合法有效并经法院判决,我对岳军中名下的涉案房产申请查封有事实和法律依据。首先,我与岳军中的债权债务关系发生在2XX5年1月,2XX511月,法院查封时,涉案房产仍然登记在岳军中名下,我有优先受偿权。其次,XX房产公司与岳军中签订合同是在2XX48XX日,岳军中应在2XX499日之前付清余款,如果岳军中未付剩余款项,XX房产公司的解除权行使时间应在2XX598日之前,而其起诉是在2XX6114日,已过行使解除权的除斥期间。XX房产公司起诉岳军中解除权的案件,岳军中并未到庭,剥夺了其抗辩权。第三,XX房产公司与岳军中之间的商品房预售合同已实际履行,岳军中系涉案房产的预告权利人,我依据房产局的备案登记要求法院查封的行为依法应得到保护。第四。我作为岳军中的债权人,对岳军中与XX房产公司的付款情况并不知晓,我属于善意第三人,不应承担XX房产公司与岳军中之间纠纷带来的不利后果。

 

第三人XX淙未答辩。

 

本院查明

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实,本院认定如下:

 

XX房产公司提交了以下证据:1、(2XX6)新XX06民初XX8号民事判决书,用于证明我公司与岳军中签订的《商品房预售合同》已被解除。22XX728日的到期债务通知书,用于证明我们双方的合同依法解除后,法院向我公司发了一份通知书,要求我公司将应退给岳军中的首付款交至法院,我们已将岳军中的首付款退还。32XX752日新疆农村信用社的交易凭证、2XX754日的缴费凭证,用于证明合同解除后,我公司将退给岳军中的首付款交到了法院。4、房屋所有权证,用于证明涉案房产至今登记在我公司名下,我公司是房屋的所有权人。5、(2XX8)新XX执异26号执行裁定书,用于证明我公司向法院提出执行异议,被驳回了申请。6、住房情况查询记录,用于证明涉案房产情况。刘翰对上述证据的真实性、合法性均予以认可,但认为其申请执行在前,XX房产公司诉讼在后。本院对XX房产公司提交的证据的真实性、合法性予以认定。

 

刘翰未提交证据。

 

根据上述有效证据,本院认定下列事实:

 

1、2XX4819日,XX房产公司与岳军中签订一份合同编号YS0355396的《商品房预售合同》。合同约定,XX房产公司将其开发的位于XX经济技术开发区预售商品房销售给岳军中,房款955,594.80元。岳军中在签约当日支付首付款287,594.80元,余款668,000元岳军中一直未付。2XX48XX日,XX房产公司对合同编号YS0355396的《商品房预售合同》进行预售登记,预告权利人为岳军中。预告证明号:乌房经济技术开发区预字第408115号,登记日期为2XX494日。2XX61128日,XX市头屯河区人民法院(以下简称头区法院)作出(2XX6)新XX06民初XX8号民事判决书,判决:一、解除XX房产公司与岳军中于2XX48XX日签订的YS0355396号《商品房预售合同》;二、岳军中支付XX房产公司违约金33,400元;三、岳军中协助XX房产公司办理撤销YS0355396号《商品房预售合同》预售登记备案及预告登记备案的手续。2XX5724日房产部门对XX经济技术开发区核发房产证,房产证号为:乌房权证经开字第××号,上述房产登记权利人为新疆XX房地产开发有限公司。

 

2、2XX5714日,XX市新市区人民法院(以下简称新市区法院)查封了XX经济技术开发区房屋,查封期限:2XX5714日至2XX6714日。

 

3、刘翰与岳军中、XX淙民间借贷纠纷一案,2XX51218XX市天山区人民法院(以下简称天山区法院)作出(2XX5)天民一初字第XX062协助执行通知书轮候查封上述房屋。2XX6112日天山区法院作出(2XX5)天民一初字第XX06号民事判决书。2XX6415日,本院作出(2XX6)新XX执他XX4号执行裁定书,裁定将天山区法院作出(2XX5)天民一初字第XX06号民事判决书提级本院执行。

 

4、2XX728日,头屯河区法院向XX房产公司发出(2XX7)新XX0692号履行到期债务通知书,要求XX房产公司将对岳军中所负的到期债务275,827.75元交至法院。2XX7524日,XX房产公司将该款252,852.38元交至头区法院。

 

本院认为

本院认为:依照法律规定,人民法院只能执行被执行人所有的财产,如果被执行财产不属于被执行人,或者案外人在被执行人的财产之上拥有足以排除执行的实体权利,则人民法院应当停止对该财产的执行。本案系刘翰申请执行岳军中、XX淙一案中,因案外人XX房产公司对人民法院查封的由岳军中购买的,登记在XX房产公司名下的房产主张所有权而引起的纠纷。所以,本案争议焦点是,XX房产公司对人民法院查封的涉案房产是否享有足以排除执行的所有权。对此,本院分析如下:

 

一、关于执行法院查封案涉房产的问题。

 

最高人民法院、国土资源部、建设部发布的《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定,被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋或者被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续的房屋,虽未进行房屋所有权登记,人民法院也可以进行预查封。在本案中,涉案房产的买受人岳军中与XX房产公司签订《商品房预售合同》,并办理了预售手续,而房屋产权仍登记在XX房产公司名下,故执行法院对涉案房产采取的是预查封的强制措施。对于预查封,最高人民法院、国土资源部、建设部发布的《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十六规定,土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的,预查封登记自动转为查封登记,预查封转为正式查封后,查封期限从预查封之日起开始计算。该通知第十八条则规定,预查封的效力等同于正式查封。预查封期限届满之日,人民法院未办理预查封续封手续的,预查封的效力消灭。从上述法律规定中可以看出,预查封的对象是被查封人基于有效的房屋买卖合同所享有的债权,即房屋交付请求权和所有权移转登记请求权。预查封的目的是使被查封人保有债权,以便将来实现债权。只有在登记机关核准登记产权时,预查封才转化为正式查封。

 

二、关于岳军中与XX房产公司解除《商品房销售合同》的问题。

 

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条规定:被执行人购买第三人的财产,已经支付部分价款并实际占有该财产,但第三人依合同约定保留所有权,申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人书面同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的,人民法院可以查封、扣押、冻结。第三人依法解除合同的,人民法院应当准许,已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除,但人民法院可以依据申请执行人的申请,执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权。在本案中,岳军中只交付了首付款,余款至今未付,且其也未实际占有该房屋。因岳军中未能向XX房产公司支付剩余价款,XX房产公司遂将岳军中诉至法院,经法院生效判决确认,解除了岳军中与XX房产公司签订的《商品房预售合同》,岳军中协助XX房产公司办理涉案房屋撤销预售登记备案及预告登记备案的手续。XX房产公司解除与岳军中签订的《商品房预售合同》的行为系行使合法正当的合同解除权,且并不违反法律规定。刘翰认为岳军中与XX房产公司解除合同系恶意串通,但并未提供相应的证据予以证明,故本院不予采信。

 

三、关于涉案房产预告登记能否阻却人民法院执行的问题。

 

《最高人民法院关于适用若干问题的解释》(一)第五条规定:“买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除,或者预告登记的权利人放弃债权的,应当认定为物权法第二十条第二款所称的‘债权消灭’,而依据《中华人民共和国物权法》第二十条规定,债权消灭则预告登记失效,因此当《房屋买卖合同》被法院判决解除或确认无效是时,预告登记则也随之失效,自然不能产生优先受偿的法律效力。由此可见,预告登记人并不是物权的实际权利人,其所享有的权利从内容上看,仍属于请求权的范畴,不能够依据预告登记的内容而享有物权的权能。预告登记人应当在物权登记条件成就时及时进行物权登记。本案中,涉案房产虽然在房管部门做了预告登记,但是预告登记所指向的《商品房预售合同》已被法院生效判决确认解除,故该预告登记也应随之生效。岳军中与XX房产公司办理涉案房屋产的预告登记手续的行为,并不必然导致涉案房屋的物权发生变动。刘翰主张其对涉案房产享有优先受偿权的理由,依据不足,本院不予支持。

 

综上,XX房产公司与岳军中之间虽然存在真实的房屋买卖关系,并办理了房产的预告登记手续。但双方当事人就涉案房产解除合同的行为,不违反现行法律规定,且双方解除合同的行为亦有事实及法律依据,故应属合法有效。即便从物权属性角度来看,涉案房产并未登记在被执行人岳军中名下,岳军中自始并未取得涉案房产的物权,XX房产公司主张要求停止并解除涉案房产查封的请求,证据充分,本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第二十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》(一)第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》二百二十七条、第一百四十四条之规定,判决如下:

 

裁判结果

一、位于XX经济技术开发区房屋归新疆XX房地产开发有限公司所有;

 

二、停止对位于XX经济技术开发区房屋的执行程序,并解除查封。


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