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未按约定支付定金,是否可以解除合同?

2020-06-09 14:21:26 0 jinshuangquan

北京房地产律师靳双权,专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

 

(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们予以撤销。)

 

一.基本案情

原告诉称

原告刘某二诉称2018年1月23日,原告作为买方与被告作为卖方及居间方某某房产经纪有限公司就位于某某市某某区房屋买卖居间事宜签订一份《房地产买卖中介合同》。合同约定,被告将其所有的案涉房屋出售给原告,房屋售价为2065000元;被告在收取原告给付的首付款或全款当日积极协助被告办理案涉房屋的产权过户手续,提供相应的证件资料;在签订合同同时原告向被告支付购房定金100000元,后来,在居间方协助下,原被告双方继续履行合同,办理了银行按揭贷款相关手续,然后等待银行审批,2018年4月初,银行按揭贷款获批后,原被告双方在某某路房产交易大厅准备按合同约定支付首付款、办理产权过户时,被告以种种理由拒绝办理产权过户。

原告向被告书面催告被告继续履行,被告则在收函后书面通知原告,认为原告未按合同约定支付购房定金和首付款,构成违约,合同早已终止。2018年5月3日,原告向被告发去《回函及解除通知书》,通知解除合同,并主张被告的违约责任。现请求法院判决判令被告返还双倍购房定金120000元

 

被告辩称

被告陶某一辩称:2018年1月23日晚,原被告双方签订了房地产买卖中介合同,合同中已经明确约定了,在签订合同同时,原告要向被告支付购房定金10万元,定金最终冲抵房款。后2018年1月24日,中介公司通知我到某某路房产交易大厅协助原告办理按揭,我再次要求原告支付8万元购房定金,原告不肯支付。合同约定在3月31日前房产过户当日支付首付款61万元,原告以贷款手续未下来为由一直拒不支付任何款项,截止到3月31日,被告只收到定金2万元。2018年4月1日,我与家人到中介公司,正式通知原告,因原告违约合同终止,将追究原告的违约责任,并要求中介公司返还我两证。2018年4月18日,被告向原告发出书面通知,由于原告的违约行为早已导致合同终止履行。在未经被告同意的情况下,原告与2018年4月18日晚向被告转账8万元,后被告于2018年4月21日将8万元通过转账的方式退还到原告账户中。

 

二.法院查明

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实,本院认定如下:

2018年1月23日,原告刘某二与被告陶某一签订房地产买卖中介合同一份,约定:第一条、房屋的基本情况:所有权人:陶某一,建筑面积72.83㎡,房屋售价:贰佰零陆万伍仟元;第三条、乙方义务:1、在签订本合同同时向甲方支付购房定金壹拾万元整,定金最终冲抵房款。2、按照本合同约定房款支付方式及时间支付房款;3、按国家和某某市有关规定,缴纳办理产权过户所需的各项税费。;第四条、房款的支付方式及时间:首付款陆拾壹万元支付时间2018年3月31日前,产权过户当日;第二次付款壹佰肆拾肆万元,支付时间银行下款为准;第三次付款壹万伍仟元,支付时间房屋交接当日。

2018年4月15日,原告向被告发催告函称,“陶某一女士:2018年1月23日,你方与我方、居间方某某市某某房产经纪有限公司就位于某某市某某区房屋买卖居间事宜签订一份《房地产买卖中介合同》,现我方就上述合同履行的相关事宜,向你发出催告函。内容如下:在上述合同履行过程中,我方和居间方曾通知你方接受购房首付款、办理房屋产权交易过户手续,继续履行合同,遭到你方拒绝后,我方与居间方多次与你沟通,未果。现居间方通知于2018年4月19日上午10时到某某市房产交易与不动产登记大厅办理相关手续,继续履行合同,届时我方将准时到场。我方作为买房人,为维护自己的合法权益,现郑重函告你方:请你方务必按照居间方通知,接受购房首付款并办理房屋产权交易过户手续,否则,我方有权选择继续履行合同或解除合同,并追究你方的违约责任。特此函告,请慎重对待!

2018年5月3日,原告刘某二向被告陶某一发送回函及解除合同通知书称,“致:陶某一女士:你方发来的落款日期为2018年4月18日《通知》及落款日期为2018年4月21日《再次通知》收悉,现就你方发来通知的回复及合同解除等事宜,致函你方,内容如下:你方在2018年4月1日并未通知我方终止合同,我方一致在积极履行合同,你方也无权终止合同。你方在我方一再催告及居间方一再敦促下,依然拒绝履行合同,你方已构成根本违约。鉴于你方已构成根本性违约,我方现通知你方:合同中我方与你方之间的房屋买卖合同在本函送达你方时解除,同时,我方要求你方双倍我方支付的购房定金,并保留要求你方赔偿我方损失的权利。

 

三.法院判决

驳回原告刘某二的诉讼请求。

 

四.律师点评

当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案房产交易过程中,原被告对定金及首付款的给付有明确时间约定,该约定未经对方同意不能单方变更。而原告在订立合同后,对合同的严肃性未慎重对待,既未按照合同约定足额给付被告定金、在获得银行准贷书后又未按时支付购房首付款,被告分行为已构成根本违约,依法应当承担违约责任。原告陈述定金变更经双方同意,但在被告明确表态终止履行后,于2018年4月18日两次转账给被告“购房定金”的行为,与自述双方同意变更定金支付方式自相矛盾,且未能提供证据证明对方同意变更的事实,故对原告的陈述依法不予采信。原告诉请要求被告双倍返还购房定金无事实及法律依据,依法不予支持。


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