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北京房产律师:因政策原因无法贷款可以要求解除买卖合同

2021-01-11 13:54:35 1 admin

北京房地产律师靳双权,专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在蒋这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

 

原告诉称

原告A向本院提出诉讼请求:1.判令二被告继续履行我们签订的《房屋买卖(置换)合同》,并无条件协助我办理讼争房屋产权过户手续;2.诉讼费由二被告承担。审理过程中,原告变更诉讼请求为:1.解除我与被告及第三人签订的《房屋买卖(置换)合同》;2.判令被告赔偿我中介费15000元,房屋评估费3750元;3.判令被告赔偿房屋上涨的差价损失;4.诉讼费由被告承担。

事实和理由:坐落A市一号房屋产权登记在被告C名下。二被告原系夫妻关系,双方离婚协议书中约定上开房屋归被告H所有,但尚未办理过户手续。201693日我与二被告签订《房屋买卖(置换)合同》,第三人为居间人。约定将被告C名下的讼争房屋出售给我,房屋总价款750000元,定金20000元,我采取贷款方式购买房屋,双方于2016930日前到房管部门签署过户手续。合同签订后我依约向被告支付定金20000元,并向第三人交纳居间中介费15000元,后因被告原因双方于20161019日才到房管部门签订了《A房产买卖协议》,但在我办理贷款过程中,由于二手房购房政策的变化,首付由三成变更为四成,银行退回我的贷款申请,要求按照新政策重新申请贷款。在我表示可以将首付提高至四成或者直接全款购房,并要求被告继续办理过户手续时,被告拒绝与我办理过户手续,并明确向我及第三人表明不再履行《房屋买卖(置换)合同》,虽经第三人居间调解,二被告毁约态度坚决。现被告明确表示拒绝履行合同,显属恶意违约,为维护我的合法权益故提起诉讼,望判如所请。

 

被告辩称

被告H辩称,我不同意原告的诉讼请求。理由如下:201693日,原告与我通过第三人签订《房屋买卖(置换)合同》,约定将被告C名下的坐落于A市一号房屋出售给原告,房屋总价款750000元,定金20000元,双方约定于2016930日在我清贷后签订正式的房产买卖协议。签订合同后,我依约多方筹借300000元资金还贷并于2016930日完成了清贷手续。后原告向我明确表示因缺少购买房产的资金,需要我退还20000元定金用于支付房款首付,我于20161019日退还原告定金,并于当日促成原告与C签订了《A房产买卖协议》。后原告和中介告知我们由于原告的原因贷款没有批下来,随后C与原告自愿办理了《A房产买卖协议》的解除手续。双方解除《A房产买卖协议》后,C将该房产出售给一次性付款的案外人刘某,并已经办理完毕过户手续并交付使用。我认为首先,我在双方签订《房屋买卖(置换)合同》后积极履行合同义务,而导致贷款未能办理是原告个人资信度或者国家政策原因,根据《房屋买卖(置换)合同》中第六条第三款第二项和《A高级人民法院关于依法妥善审理房屋买卖合同纠纷案件的通知》的第七条的规定,我不应承担违约责任。其次,在贷款未能办理后,我有理由相信原告已无购买能力,行使了不安抗辩权,在履行了向原告和第三人的告知义务后,终止了《房屋买卖(置换)合同》,据此C又将讼争房屋出售他人的行为也是合理合法的。第三,原告主张诉讼请求的中介费、房屋评估费系原告履行合同时所必须支出的费用,现因原告自身原因致使合同解除,而要求我承担则于法无据。第四,关于原告主张的房屋上涨的差价损失,合同解除的根本原因在于原告不具有购买力,我在履行合同义务后行使不安抗辩权解除合同,也是合理合法的。最后,原告的无理诉讼给我造成了相应损失,我将保留追究原告赔偿损失的权利。综上,请求法院驳回原告的全部诉讼请求。

被告C辩称,20161019日,我接到被告H的通知,到A房管局办理房屋买卖手续,并于当日与原告签订了《A房产买卖协议》,将我名下的讼争房屋出售给原告。多日后,我又接到H的通知,原告因外地人身份贷款审批不下来,我又到房管局与原告办理了《A房产买卖协议》的解除手续。办理完毕相关手续后,在20161129日,我将该房产出售给一次性付款的案外人。我认为首先,我与H已经离婚,离婚时约定讼争房屋归H所有,我对原告与H签订的《房产买卖(置换)合同》及合同内容并不知情,对H的无权处分和无权代理行为也从未追认,原告以其与H签订的《房产买卖(置换)合同》对我提起诉讼,并要求赔偿于法无据。其次,我与原告签订《A房产买卖协议》时除房款外并无其他约定,后因原告原因贷款没有办下来,我们双方自愿解除了《A房产买卖协议》,并办理相关手续,我并未违约,也未对原告造成任何损失。第三,我与原告解除《A房产买卖协议》后,自行将讼争房屋出售给案外人,符合法律规定,理应受到法律保护。综上请求法院驳回原告的诉讼请求。

 

本院查明

本院经审理认定事实如下:坐落于A市一号房屋原系登记在被告C名下的私产房屋。被告H与被告C原系夫妻关系,201667日,双方协议离婚,离婚协议中约定讼争房屋归被告H所有,但未办理产权变更手续。201693日,原告A与被告H及第三人A市房屋信息咨询中心签订了《房屋买卖(置换)合同》,约定将被告C名下的坐落于A市一号房屋750000元的价格出售给原告A,并约定甲、乙双方于2016930日前到房管局办理该房屋的买卖协议。后原告依约向被告交纳定金20000元,并交纳中介服务费15000元、评估费3750元。20161019日,被告C经被告H通知与原告AA房管局就讼争房屋签订了《A房产买卖协议》,当日,原告A收到退回的定金20000元,并将该20000元作为首付款存入资金监管账户。后由于二手房贷款政策发生变化,原告的首付比例由三成提高至四成,原告的贷款申请被银行退回,经第三人协调,原、被告及第三人于20161116日共同到A房管局,原告A与被告C办理了《A房产买卖协议》的解除手续。庭审中,原、被告及第三人均认可讼争房屋已由被告C另售他人。

 

裁判结果

驳回原告A的全部诉讼请求。

 

北京房产律师靳双权认为:

本案的争议焦点为:被告的行为是否构成违约。首先,原告A与被告H及第三人A市房屋信息咨询中心签订的《房屋买卖(置换)合同》,虽然在售房人位置填写的CH两人姓名,但在该合同上,没有C的签名确认,故该合同应认定为原告A、被告H及第三人A市房屋信息咨询中心三方签订,该合同系三方真实意思表示,合法有效,三方均应依照合同约定全面履行。根据该合同的约定,被告H所应履行的主要义务为:1、自行清贷、自行注销,与原告于2016930日前到房管局办理该房屋的买卖协议;2、全款到账3日内腾空该房屋,并承诺全款到账3日内将该房屋钥匙交予原告。被告H已依约自行清贷、自行注销。该合同中虽约定2016930日之前到A房管局签订《A房产买卖协议》,但随后经三方协议,并经房屋所有权人被告C同意,20161019日签订了《A房产买卖协议》,该行为应当视为三方对于《房屋买卖(置换)合同》中约定的履行期限的协议变更。原、被告签订《A房产买卖协议》后,因国家贷款政策发生变化,原告的首付比例由三成提高至四成,根据《A房产买卖协议》第四条约定,原告应调增首付款数额,并一次性补齐,房价款总额不变,继续交易。但原告并未按照约定调增首付款数额,而是选择在第三人的协调下,与被告C共同到房管局办理了《A房产买卖协议》的解除手续。至此,因被告H腾房义务系附条件的约定,所附条件即全款到账3日内随着《A房产买卖协议》的解除而不可能成就,故《房屋买卖(置换)合同》约定的被告H应履行的义务被告H已经全部履行,故该合同的权利义务因债务的全部依约履行而终止,因此不存在合同的解除问题。通观整个履约过程,被告HC并不存在违约情形。虽第三人与原告均陈述在原告与被告C解除《A房产买卖协议》后,被告HC承诺会重新与原告签订《A房产买卖协议》,仅凭第三人的陈述,不能认定二被告作出过上述承诺。

 


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