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房产专业律师:房产未过户情况下依据买卖合同进行抵押行为是否合理

2021-01-11 14:01:56 1 admin

北京房地产律师靳双权,专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在蒋这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

 

原告诉称

张某向本院提出诉讼请求:1.判令被告王某继续履行原、被告签订的坐落于A市一号房屋的《A商品房买卖合同》;2.判决二被告协助原告办理坐落于A市一号房屋房屋所有权转移登记手续;3.判决被告王某支付迟延履行期间的违约金;4.判决被告王某赔偿原告各项经济损失共计37800元;5.本案诉讼费用由被告王某承担。

事实和理由:201635日,原告与被告王某经被告M公司居间介绍对被告王某所有的坐落于A市一号房屋房屋签订了《房屋买卖合同》。原告于房产交易合同当日交付了被告王某定金,且原、被告双方均同意委托中介对房屋进行评估,并办理银行贷款事宜。随后,原告与被告王某双方在A房管局签订了《A商品房买卖合同》并办理了该房屋贷款事宜。现,原告已支付房款910000元,且剩余款项已通过银行贷款的方式转至房屋资金监管账户。房屋曾交付,且原告对涉案房屋进行了相应的装修,但由于房屋价格急速上涨,导致被告王某多次表示不愿出售房屋,且在原告不知情的情况下将涉案房屋门锁更换,拒绝办理房屋转移登记手续。变更过户事宜经原、被告多次协商均未果。故原告为维护自身的合法权益,特依据双方签署《房屋买卖合同》中关于管辖的约定及《民事诉讼法》第一百一十九条之规定,诉至法院,望判如所请。

 

被告辩称

王某辩称,本被告对民事起诉状是否为原告本人签字存有异议。原告诉请的第一项没有合同依据,与本被告没有法律关系,本被告与原告没有签订过商品房买卖合同。关于原告第二项诉讼请求,本被告不再出售涉诉房屋是因原告违约在先,而非因房屋价格上涨。原告在合同履行过程中各个程序、各个时点与被告M公司恶意串通,实施多种违约违法行为,出具多份证明文件恶意侵害本被告权益,进行强迫交易。本被告履行合同合理合法,无义务配合原告及被告M公司造假。原告出具的所有虚假文件本被告均不知情,该行为违反了房地产相关法律、法规的规定及本市对房产中介相关交易的规定,已构成合同根本违约。本被告于201635日与原告签订合同后收取原告定金20000元,同月23日收取原告定金290000元用于偿还在银行的房屋抵押贷款,此期间本被告将涉诉房屋空置,配合原告办理了房屋买卖交易手续,但并未同意在原告未交齐全款的情况下擅自对涉诉房屋进行非法占有,也未同意原告在本被告不知情的情况下擅自对涉诉房屋进行破坏拆改。原告的违法行为经本被告发现后及时制止,并于同年56日通过更换门锁、清场,将涉诉房屋收回。在此过程中本被告与原告均报警,民警出警后针对此事件在公安部门有调查记录,本被告有出警记录作为证据已提交法院。该证据证明原告的行为已构成根本违约,且涉嫌触犯刑法,本被告近日将原告的此行为已经向公安部门进行举报、立案,以追究原告的相关刑事责任,并要求原告对侵犯本被告财产的行为进行赔偿。

本被告与原告共签订两份房屋买卖交易合同,其中《房产交易合同》为原、被告三方签署,第二份为《A房产买卖协议》,原告诉状中关于签署的《A商品房买卖合同》不是在房管局签订,而是因本被告购买他处房屋急需首付款,而预约号是201655日,故由被告M公司的经纪人主持及操办下在位于M公司的办公所在地签订的书面《A房产买卖协议》。因原告对本被告所有的涉诉房屋非法占有构成根本违约,所以本被告要求与原告解除合同,并向原告发出书面的解除合同通知书。201649日签订《A房产买卖协议》后,本被告发现涉诉房屋的房价款签订错误,并分别于同年415日到422日在被告M公司经纪人的主持下,与原告进行多次长时间沟通、协商,沟通的内容是要求原告同本被告一起到不动产登记中心对《A房产买卖协议》上所签订的错误价格1000000元更正为正确的交易价格1310000元,但原告与被告M公司的经纪人李某对此坚决予以拒绝、坚决不予更改。后多次催促,依然拒绝。

如原告配合更改了《A房产买卖协议》,在本被告未发现原告有其他违约行为及违反法律规定的事实的情况下,本被告会在更改协议后继续履行合同。因原告以其行为明确不予配合,已经构成了根本性违约,故本被告于201656日至同年521日期间分别数次对原告口头及书面发出了解除合同通知书。书面的解除合同通知书已于2016521日通过被告M公司的经纪人李某进行转交送达,与此同时本被告依据合同法相关规定对被告M公司亦发出了解除合同通知书。201656日本被告经报警收回涉诉房屋后发出解除合同通知书,原告通过微信、短信均以接收成功,本被告的合同解除符合法律规定,对涉诉房屋依法收回并重新进行装修,因原告的破坏行为造成本被告重新装修,故经济损失应由原告承担。本被告没有义务配合原告进行涉诉房屋产权转移登记的原因还在于,在本被告收回涉诉房屋后发现《A房产买卖协议》无效,本被告有充分的证明原告再次构成根本性违约。

原告构成根本违约还在于本被告于2016521日向原告发出书面解除合同通知书后,原告通过EMS2016524日上午给本被告送达了预约告知书,大致内容为:原告通过被告M公司的经纪人李某2016527日进行了办理房产买卖交税的过户,于2016530日微信预约了产权过户,产权过户登记日期是2016530日,且原告通过微信和短信提醒本被告准时到场配合交易。本被告做为合同的当事人针对原告行为通过不动产登记中心的微信公众号进行核实,对其预约资格及被告M公司的纪经人李某的预约资格,依据不动产登记中心的预约需知,发现原告及李某根本不具备进行不动产微信预约登记的资格。其在卖房人即本案被告不知情的情况下,李某与原告进行恶意串通、违规预约。被告M公司及原告在本被告发出书面解除合同通知书后出具了虚假的评估报告,原告凭借虚假评估报告及无效的《A房产买卖协议》骗取了公积金贷款的审批及发放。本被告在此前的证据交换后得知,原告于20165月至今已经偿还公积金贷款将近一年时间,发放及偿还贷款本被告不知情、不允许,并系原告在合同已解除的情形下凭借两个虚假证明文件所得,该还贷证据更加证明了原告的根本违约行为。原告无权在本被告不知情的情况下以本被告的房产签定房屋抵押合同,该行为无效,不能因此强迫本被告进行房产过户。因合同已解除,故原告的第三项诉讼请求与本被告无关,第四项诉请更无法律依据和合同依据,原告做为违约方应承担相应责任。本被告认为原告所提出的违约金及经济损失均过高,已经违反了民事诉讼法律中的公平原则,民法的初衷是填平损失,而不是从中获利,因此原告的诉讼请求不应得到法律支持,诉讼费也应由原告承担。综上,原告及被告M公司为真正的违约方,本被告保留向上述两方诉讼解决违约事实的权利。

被告M公司辩称,对原告的1345项诉讼请求,因未涉及本被告,故服从法院判决。对原告的第2项诉讼请求,本被告同意协助原告办理涉诉房屋的所有权转移登记手续。201635日,原告与二被告签订《房产交易合同》、《房屋贷款委托合同》及《委托评估协议》,《房产交易合同》约定由被告王某向原告出售本市一号房屋,产权性质为私产,房屋价款为1310000元。合同签订当天原告给付被告王某定金20000元,并缴纳了居间服务费、贷款服务费及评估费。同年39日原告与被告王某签订补充协议,约定房屋价款中附属设施价款为210000元。补充协议签订后,原告给付被告王某210000元及剩余定金80000元,此款项被告王某用于清偿涉诉房屋贷款。201649日,原告与被告王某签订《A房产买卖协议》,当日原告办理了贷款面签手续并缴纳了首付款。《A房产买卖协议》签订后,被告王某将涉诉房屋交付给原告,并对水、电卡等进行交接。20164月下旬被告王某与本被告联系,要求本被告告知原告变更《A房产买卖协议》。本被告告知原告,原告表示如被告王某退还已收取的310000元,则同意重新签订《A房产买卖协议》。本被告将此情况告知被告王某,被告王某不同意再重新签订《A房产买卖协议》前退还310000元。2016520日左右,原告通知本被告贷款已审批通过,可以预约过户,本被告将此情况告知被告王某,被告王某同意预约,后原告进行过户预约,预约时间为2016527日。2016527日原、被告均到达房管局,被告王某以预约手续不合格为由拒绝办理过户手续,后三方经多方协商未果。

 

本院查明

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。依据上述证据及当事人陈述,本院认定事实如下:原告与二被告于200635日签订《房产交易合同》,约定乙方(原告)以1310000元价款购买甲方(被告王某)所有的坐落于A市一号房屋;甲方于2016331日前还清涉诉房屋的贷款余额800000万元;乙方于201635日前将100000交付甲方作为定金……,上述定金将在甲乙双方办理该房屋相关交易手续同时自动转为部分房款,并于乙方按约定交付房款之时,甲方将该笔定金共同交付资金监管公司,履行资金监管程序;除已支付的定金外,乙方购买该房屋的其他款项共计1210000元,乙方采取贷款方式付款;甲方同意乙方采用银行贷款方式支付房款,乙方同意委托丙方(被告M公司)协助甲乙双方办理贷款手续,如委托丙方协助办理贷款手续,则乙方另行与丙方签订《房屋贷款委托合同》,甲乙双方均同意委托丙方协助甲乙双方办理评估事宜,如委托丙方协助评估事宜,甲乙双方则应当另行与丙方签订《委托评估协议》;上述房款中非以银行贷款形式支付的部分及定金作为首付款,甲乙双方须于2016430日之前到房管部门签订《A房产买卖协议》,同时乙方将除定金之外的其他首付款存入该机构,甲方将已收取的定金存入该机构,乙方应于交付全部首付款后五个工作日内向贷款银行申请办理贷款手续,签订贷款合同并办理一切相关手续,支付一切相关费用;基于丙方已提供之居间服务,甲乙双方应当在签署本合同时,向丙方全额支付居间服务费,居间服务费的标准为本合同约定的成交价格的2%,由乙方向丙方支付居间服务费共计26200元;办理过户的有关税、费……乙方承担契税、个人所得税、产权登记费、印花税、公证费、营业税、土地出让金、买卖双方需缴纳的产权转让手续费、其它买房实际产生的费用;办理手续过程中出现新的税费按国家规定各自承担,上述费用以实际发生费用为准;甲方承诺其配偶与其所售房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易,认可本合同及其他相关文件的约定,且无他人对该房屋享有优先购买权……本条款为独立条款,即使本合同及其他文件因一方违反前述承诺,依法被变更、撤销、解除、终止或认定无效的,本条款依然有效,守约方仍可依据本条款追究违反承诺方的法律责任;甲乙双方均应按本合同约定相互配合,到场办理过户、贷款、房屋交付及代收代付等相关手续,如不按约定办理相关手续,则每逾期一个工作日,违约方应向守约方支付该房屋成交价1‰的迟延履行违约金,违约方逾期十五个工作日不履行合同相关义务,且经守约方催告仍不履行,则守约方有权视为违约方根本性违约,守约方有权解除房屋买卖合同关系(但需书面告知违约方),并要求违约方支付该房屋成交价10%作为违约金;

在合同履行期限届满之前,任何一方明确表示不再出售或不再购买本合同标的房屋,则构成根本性违约,守约方有权解除房屋买卖合同关系(但需书面告知违约方),并要求违约方支付该房屋成交价10%作为违约金;本合同签订后,如甲乙双方或甲、乙任何一方未能履行本合同,守约方有权直接向违约方或合同解除过错方追缴其居间服务费损失;甲、乙双方在本合同交易方留存信息表留存的通信地址与丙方在本合同签章处留存的通信地址即为本合同项下任何书面通知的送达地址,若因受送达方拒收或因联系地址错误无法送达的,均视为在付邮日收到书面通知。若任何一方联系地址变更的,应及时书面通知相对方;于本合同之外三方在谈判中所声称的理解、承诺以及协议之内容,如有与本合同不相符,以本合同为准;买卖双方在办理房屋权属过户时应以房屋评估价格为依据,按国家规定标准如实缴纳所需税费。

同日,原、被告三方签订《委托评估协议》,约定:丙方(被告M公司)协助甲方(被告王某)本次房产评估,并寻找乙方(原告)申请贷款的贷款行认可的评估公司,代评估公司收取评估费,乙方承担评估费用1000元;甲方所需提供的资料:房屋产权证复印件、产权人身份证复印件,上述资料作为本合同的附件;甲方权利和义务为根据评估公司的要求提供相应的材料及资料,配合评估公司进行房屋的现场评估事宜;丙方的权利义务为根据贷款银行的要求,为甲乙双方寻找贷款银行认可的评估公司,代收代付评估费,本合同约定的为交易房屋进行评估的事宜;于本协议之外三方在谈判中所声称的理解、承诺以及协议之内容,如有与本协议不相符,以本协议为准。

原告与被告M公司同日签订《房屋贷款委托合同》,约定甲方(原告)以自己欲购房产向银行申请个人房屋贷款,为协助甲方达成组合贷手续,甲方委托乙方(被告M公司)协助办理贷款事宜。

原告于合同签订当日向被告王某支付定金20000元,并向被告M公司支付居间服务费26200元、评估费1000元、贷款服务费600元。

后原告与被告王某签订《附属设施、设备及室内装修装饰转让协议》,约定:甲(被告王某)乙(原告)双方就乙方购买甲方位于A市一号房屋之房地产事宜,已于201635日签订《房地产交易合同书》,现甲乙双方在平等自愿的基础上达成协议如下,甲乙双方确认该房地产的成交价格为1310000元,该成交价格包括房价款和该房地产内的附属设施、设备及室内装修及装饰的转让价款;甲乙双方确认该房地产的房价款为1000000元,该买卖合同约定的房价款不包含该房地产内的附属设施、设备及室内装修及装饰的转让价款,该笔房价款由乙方通过房管局指定的资金监管机构交给甲方;甲乙双方确认该房地产的附属设施、设备及室内装饰的转让价款为210000元,乙方须于还尾款当日将该转让价款直接支付甲方,甲方收到该房地产的附属设施、设备及室内装饰的转让价款后应向乙方出具书面收款凭证,乙方放弃索取该转让价款发票的权利;若乙方未能按时支付该房地产的附属设施、设备及室内装饰的转让价款的,则甲方有权解除本协议和买卖合同,且乙方应当承担买卖合同约定的违约责任;若甲方收到上述转让价后违反买卖合同约定的,则乙方有权解除本协议和买卖合同,且甲方除应当返还乙方支付的上述转让价款外,还需承担买卖合同约定的违约责任;本协议与买卖合同约定不相一致的,以本协议为准,本协议未对买卖合同作出变更的,继续以买卖合同为准;本协议一式二份,甲、乙双方各执一份;本协议自甲、乙双方签署之日起生效。该协议签订后原告向被告王某支付290000元,被告王某就此款于2016323日为原告出具收条,内容为:今收到张某交来位于一号房屋订金及内装修装饰转让费共计贰拾玖万元整。

被告王某将涉诉房屋贷款清偿后,与原告于201649日签订《A房产买卖协议》,约定:甲方(被告王某)、乙方(原告);房屋坐落一号房屋,建筑面积126.50平方米;甲乙双方同意以银行贷款方式支付房价款,由房地产交易资金监管中心对房价款实施监管:房价款1000000元。乙方首付款600000元,申请银行贷款400000元,监管房价款合计1000000.00元,贷款种类包含公积金。

2016416日,原告将600000元首付款存入A房地产交易资金监管中心。后原告微信预约取得了报税及办理房屋所有权转移登记的预约号,其中缴纳相关税费的时间为2016527日,办理房屋所有权转移登记的时间为2016530日。

2016527日贷款银行为原告发放了贷款,同年627日原告每月偿还贷款至今。

20164月中下旬,被告王某要求原告与其将《A房产买卖协议》所约定的1000000元购房款变更为1310000元,双方为此产生分歧,此后被告王某未与原告办理报税及所有权转移登记手续,并于2016527日在A不动产登记事务中心投诉取消了预约号。20164月下旬始,被告王某多次表示与原告及被告M公司解除合同关系。

原告对涉诉房屋已进行装修。庭审中原告及被告M公司表示,被告王某已将涉诉房屋交付原告,故原告对房屋进行了装修。被告王某表示,涉诉房屋并未交付,且被告王某发现原告对涉诉房屋进行装修后,已报警,后将涉诉房屋收回。

 

裁判结果

一、本判决生效后七日内,被告王某协助原告张某将坐落于A市一号房屋过户至原告张某名下,过户所需费用由原告张某承担;

二、驳回原告张某其它诉讼请求。

 

北京房产律师靳双权认为:

原、被告间签订的《房产交易合同》、《委托评估协议》、《房屋贷款委托合同》、《附属设施、设备及室内装修装饰转让协议》及《A房产买卖协议》均系当事人真实意思表示,未违反法律、行政法规的效力性强制性规定,依法具有法律效力,各方均应依约履行各自义务。原告及被告M公司在履约过程中并无根本违约行为,故被告王某主张与原告及被告M公司解除合同关系,法院不予支持。考虑原告与被告王某已签订《A房产买卖协议》,贷款银行已向原告发放贷款,《房产交易合同》及《A房产买卖协议》均具备履行条件,故原告诉请被告王某继续履行《A房产买卖协议》、二被告协助原告办理坐落于A市一号房屋房屋所有权转移登记手续,法院予以支持。依据《房产交易合同》的约定,办理涉诉房屋所有权转移登记所需的相关费用由原告承担。

关于原告诉请被告王某支付迟延履行期间的违约金一节,因2016527日报税预约号系由A不动产登记事务中心做出的取消处理,故原告此主张法院不予支持。关于原告诉请被告王某赔偿原告经济损失37800法院已准予原告继续履行《A房产买卖协议》的诉请,无合同依据,法院均不予支持。

综上所述,原、被告就涉诉房屋签订的《房产交易合同》、《附属设施、设备及室内装修装饰转让协议》、《A房产买卖协议》等均依法具有法律效力,被告王某应继续履行《房产交易合同》、《附属设施、设备及室内装修装饰转让协议》及《A房产买卖协议》所约定的义务,配合原告办理涉诉房屋的所有权转移登记手续。


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