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商品房买卖合同签订后,延迟办证是否可以向甲方追偿?

2020-03-03 18:46:21 0 admin

原告诉称

xxx省xxx市人民检察院提出民事抗诉称:xxx县人民法院(2015xxx一初字第02832号民事判决认定“按每日万分之三的标准让xxx公司支付林嘉怡延迟办证违约金32026.42元”的基本事实缺乏证据证明,理由如下:20149月,为追要延期交房和办证的违约金,林嘉怡诉讼到法院。案件审理中双方达成和解协议,对房屋的交付使用、办证、违约责任等事项进行了重新约定,其中第十条第二款约定:“虽然xxx公司移交的涉案房屋林嘉怡可以占有使用,但2015630日届满时xxx公司仍然无法完成法律上交付并办理房产证。延迟办证违约金从201571日按原合同约定再次一次性开始计算。”结合该条第一款的约定及xxx公司已于2014930日将房屋交付林嘉怡占有使用的事实,该条第二款约定的真实意思应是延迟办证违约金的计算方式。对此,xxxxxx县人民法院(2016xxx1225民初2840号民事判决也予以认可。故xxx公司应当承担延迟办证的违约责任,而非逾期交房的违约责任。原判决认定xxx公司应当“以3139845元为本金,按每日万分之三标准”计算的违约金,是原商品房买卖合同约定的逾期交房违约责任的计算方式,而非逾期办证违约责任的计算方式,故判决认定xxx公司应承担32026.42元违约金的基本事实缺乏证据证明。

 

xxx公司称:一、涉案房屋已于2014930日交付,且林嘉怡已经在接收单上签字。双方于20141125日所签订的和解协议更进一步印证涉案房屋已交付的事实,根据现行法律规定,房屋交付并无禁止性条件规定,只要房屋交付,事实存在即可,所以双方不存在进一步的延迟交付违约金。也就是说20141125日双方和解协议所约定的违约金已经对双方争议的事实从法律上进行了总结。根据双方商品房买卖合同第九条约定,林嘉怡选择接受逾期超过60日继续履行合同,则xxx公司的义务在最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,xxx公司按日向林嘉怡支付已交付房价款万分之三的违约金。此合同是由政府制定的予以备案的格式合同,双方在合同上的签字意味着双方对合同内容的确认,此时合同即为法律,所以本案在审查中也应当严格从合同进行相关事实的认定,林嘉怡要求迟延交付违约金无事实和法律依据,请求依法予以驳回。林嘉怡请求支付律师费的诉讼请求因主请求不能得到支持,所以其请求依法不能成立,应依法予以驳回。二、和解协议约定不明确,是被申诉人方单方起草制作,应作出对申诉人有利的解释。和解协议中已经要求的违约金计算至20141126日,实际交房是2014930日,我们保留向其追偿该部分多支付的违约金的权利。三、法律意义上的交付应当是由法律来设定权利义务,而不是当事人双方设置法律上的权利义务。林嘉怡所称看不到2015630日任何交付的行为,是因为2014930日涉案房屋已交付,根据日常生活经验法则、交易习惯,交付行为不可能重复的发生,除非涉及到新的交易行为。四、本案争议的法律关系中,存在两个概念需要表述清楚,办房产证是林嘉怡对法律意义上交房的理解,这个观点是错误的,因为物权法明确规定,物权登记设立通过房地产证达到对世公告的效果,而房屋交付是对不动产的实际交易行为的处分行为,所以从法律上对于办理产权证和实际交付严格区分,再结合和解协议,法律意义上的交付应当结合相关法律和司法解释予以判定,目前我国现行法律中尚没有关于法律意义上的房屋交付明确规定,仅有商品房买卖合同司法解释第11条对房屋交付使用作出的规定,即房屋转移占有即视为房屋交付使用。涉案双方当事人是买卖合同关系应严格按照合同所约定的实际交付予以确定双方权利义务。林嘉怡主张的和解协议并不存在加重xxx公司义务的内容,因为房屋买卖在目前市场经济中受国家宏观调控,所以是否迟延交付房屋应该以交易习惯进行确定也就是林嘉怡所称的交付钥匙。

 

被告辩称

林嘉怡辩称:申诉人的申请事项应被驳回,其事实及理由不成立,理由如下:一、《和解协议》是对原买卖合同有关实际交付的条件进行了变更并具有法律效力。xxx公司在《和解协议》签订前违约的依据是双方签订的《商品房买卖合同》,在《和解协议》签订后,xxx公司违约交付的依据除了《商品房买卖合同》还有《和解协议》。《和解协议》签订于20141125日,约定的违约金是20131231日至本协议签订之日止产生的违约金,和解协议第二条约定甲方(xxx公司)应于20141130日将涉案房屋交付,2015630日完成原买卖合同约定的交付并办理房产证。该条款等于给xxx公司重新约定了义务,该义务如果未履行,对应的后果是第十条的违约责任,这里提到的延迟办证违约金是强调而不是对延迟交付违约金的否定。二、20141125日至2015630日双方签订协议以后,xxx公司没有任何交付行为,和解协议的签订等于xxx公司否定了之前2014930日林嘉怡拿钥匙的行为是交付行为,xxx公司为自己重新设定了交付义务。林嘉怡所讲法律上的交付是符合法律要求的条件,否则就是违法交付,xxx公司2014930日让林嘉怡签字拿钥匙看房子并不是合同约定的交付,这也在和解协议中体现出来,如果xxx公司认为其已经完成交付行为,显然就不会在和解协议中另行约定交付时间及违约责任。原审判决认定xxx公司在2014930日交付是错误的,希望在本次审理中予以纠正。如果理解成林嘉怡拿了钥匙就是交付,那等于让xxx公司放弃商品房买卖合同中约定的“交付”义务,和解协议变更了商品房买卖合同,加重了xxx公司的履行负担,要求其按照林嘉怡的交付标准完成房屋交付。对实际交付的认定,这里是要求xxx公司完成法律意义的交付(手续齐全,交付后能办房产证)。三、在房屋实际交付使用后不承担延期交房违约责任是无稽之谈,原和解协议里边第二条和第十条明确约定了违反交付条件的违约责任,对方错误地认为该协议里边只约定了延迟办证违约金,事实上该协议并没有排除延迟交付违约金。四、本次审理只能按照原来违约的事实情况及时间节点审理,不能按照现在的情况审理,希望在纠正错误认定的时候,支持林嘉怡有关201584日至实际交付之日止的违约金请求。

 

林嘉怡原审向本院起诉请求:要求xxx公司继续履行合同;支付20141126日至201583日计250天的延迟交付房屋违约金235488元;支付201584日至实际交房之日止的延迟交付房屋违约金;支付本案律师费18839元。由xxx公司承担诉讼费用。事实与理由:林嘉怡、xxx公司于2012618日签订商品房买卖合同,xxx公司将其开发的位于xxxxxxxxx5幢楼121221室出售给林嘉怡,总价3139845元。合同约定:xxx公司应在20131230日前将经综合验收合格的房屋交付给林嘉怡,否则按房款每日万分之三支付违约金。并在商品房交付后60日内将办理权属登记需提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后,林嘉怡依约全部交付房款。2014928日,因xxx公司未按期交房,林嘉怡起诉xxx公司要求继续履行合同并支付违约金,后双方达成和解协议,约定:xxx公司支付林嘉怡20141125日前产生的所有违约金;xxx公司应于2015630日前完成法律上的交付并办理房产证,否则林嘉怡仍有权起诉xxx公司要求支付违约金,林嘉怡再次起诉的律师费由xxx公司按判决标的8%支付。但至今xxx公司仍未完成法律上的交付。

 

林嘉怡原审为证明其主张,向本院提供如下证据:

 

1、商品房买卖合同及附件1份,证明:林嘉怡与xxx公司合同买卖关系以及权利义务,xxx公司没有履行约定义务。

 

2、印花税机打税务收据1份,证明:林嘉怡已经支付全部房款并办理相关纳税。

 

3、和解协议1份,证明:xxx公司仍然没有履行和解协议约定的相关义务。协议里约定了律师费支付的依据及标准。

 

xxx公司原审的质证意见为:证据1三性无异议,该合同中约定的出卖人免责条款中第一条没有约定完,第九条关于逾期交付的违约责任中明确约定逾期交房超过60天后才支付违约金,林嘉怡计算多了60天违约金,应扣除。逾期办理房产证的违约金应按已支付房价的百分之一计算,而不是按天计算。证据2无异议,证据3签订日期是在20141125日,是在房屋交付之后,该协议中所计算的交房违约金应扣除多计算的60天及交房后的90天的违约金。房屋已交付,关于房屋交付的约定是无效的。房屋交付的方式应符合主合同的约定。关于律师费的约定,无法律依据。以现在法律规定,仅仅在追偿权纠纷中有法律规定。按标的额的8%无法律依据,应视为无效。诉讼费、保全费有诉讼法律已明确规定,不受当事人约定的约束。

 

xxx公司原审辩称:涉案房屋已于2014930日交付,林嘉怡已经签收,对其诉讼请求应当予以驳回。林嘉怡请求支付律师费也依法不能成立,应驳回。和解协议中已经要求的违约金计算至20141126日,实际交房是2014930日,保留向其追偿该部分多支付的违约金的权利。

 

xxx公司原审为证明其主张,向本院提供如下证据:

 

1、营业执照、组织机构代码各1份,证明:xxx公司诉讼主体资格适格。

 

2、房屋交付接受单1份,证明:涉案房屋已经交付。

 

3、综合验收单1份,证明:涉案房屋分项验收合格。

 

4、照片1份,证明:涉案房屋交付后的状况。

 

林嘉怡原审质证意见:证据1无异议。证据2只能证明xxx公司给了林嘉怡一把钥匙,去看看房子,而不是法律意义上的交付,该行为不是合同约定的交付行为。证据3只能说明xxx公司部分分项验收取得有关部门的通过,而不是综合验收,因此无法达到其证明目的。证据4真实性无法核实,不能达到其证明目的,林嘉怡的损失也并未得到弥补。

 

本院查明

本院原审认定事实:2012年618日,林嘉怡与xxx公司签订《商品房买卖合同》,合同编号为:xxx5#121。合同约定林嘉怡购买xxx公司开发建设的位于xxxxxx东路北侧中岗北路东侧的“xxx”内第5121+221室商铺一套,面积123.66平方米,总价款为3139845元。首付款1579845元,按揭贷款1560000元。合同第八条关于交付期限中约定:xxx公司应当于20131230日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将具备第1种(即该商品房经验收合格)条件、并符合本合同约定的商品房交付林嘉怡使用。如遭遇不可抗力且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的或因执行法律、法规、政策、指令等导致的延期等特殊原因,除双方协商同意解除合同或变更合同外,xxx公司可据实予以延期。合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任中第1款第(2)项约定:除本合同第八条规定的特殊情况外,出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用,按逾期时间,逾期超过60日,买受人有权解除合同。…买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同第十一条关于交接中约定:商品房达到交付使用条件后,出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时,出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件,并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的,出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全,买受人有权拒绝交接,由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因,未能按期交付的,双方同意按以下方式处理:买受人需按出卖人通知规定的交付时间、地点和出卖人办理交付手续,通知规定的交付截止日视为房屋交付使用日,买受人仍需从交付截止日次日起承担物业管理费,并开始计算该商品房的保修时间。

 

合同签订后,林嘉怡于2012年112日向xxx公司交付购房款3139845元(收据1张)。

 

xxx公司于201254日取得涉案楼房商品房预售许可证,证号为(xxx)房预售证第02号。

 

2013年1220日,涉案房屋所在楼房xxx5号楼经建设单位xxxxxxxxx置业有限责任公司、勘察设计单位xxx市建筑勘察设计院、施工单位xxx建设(集团)有限公司、监理单位xxx工程咨询有限公司联合验收合格。2014813日,经xxx县燃气管理办公室均验收合格。2014822日,经xxx县公安消防大队验收消防合格。另xxx县气象局、国网xxx县供电有限责任公司也验收合格,20141016日,经xxx县地震办公室验收。201585日,经xxx县自来水厂同意验收。但至今未取得建设行政主管部门核发的《商品房竣工验收备案表》。

 

2014年9月,林嘉怡向本院提起诉讼。案件在审理中,林嘉怡、xxx公司双方于20141125日自行和解并签订《和解协议》,主要内容为:xxx公司在签订本协议时支付林嘉怡延期交房违约金及延期办证违约金16万元,并于20141130日将涉案房屋交由林嘉怡占有使用(包括装修、出租、自用等);xxx公司应于2015630日前完成原买卖合同约定的交付并协助办理产权证书,办证条件达到时林嘉怡应在收到书面通知书后7日内交给需要的办证材料,否则承担不利后果。林嘉怡装修经xxx公司书面认可后其使用行为不作为免除xxx公司对所售房屋质量法律责任的依据,但林嘉怡的损坏行为除外,也不得作为履行原买卖合同约定的“经综合验收后交付”的依据,也不构成影响xxx公司申请政府相关部门综合验收之理由。本次xxx公司给付林嘉怡的违约金,为林嘉怡、xxx公司双方自20131231日至本协议签订之日产生的所有违约金。林嘉怡有权在下列情况之一出现时再次起诉xxx公司要求支付违约金:虽然20141130xxx公司所移交的涉案房屋林嘉怡可以占有使用,但2015630日届满时xxx公司仍然无法完成法律上交付并办理房产证。延迟办证违约金从201571日按原合同约定标准再次一次性开始计算。否则,林嘉怡可在2015715日后再起诉。如林嘉怡再次起诉并请求得到法院支持,发生的诉讼费、保全费、律师费等所有维权开支均由xxx公司承担,律师费标准按诉讼判决标的的8%支付。

 

和解协议签订当日,xxx公司支付给林嘉怡违约金16万元,林嘉怡给xxx公司出具收条1张。20141127日,林嘉怡向本院撤回起诉。

 

2014年930日,xxx公司将房屋交付给林嘉怡,林嘉怡在接收单上签字。

 

本院认为

本院原审认为:林嘉怡与xxx公司签订的《商品房买卖合同》,系双方真实意思的表示,未违反法律、行政法规的禁止性规定,为合法有效合同,双方应该依照合同约定享有权利和承担义务。当事人一方不履行合同义务的,应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失的违约责任。本案中,林嘉怡依合同的约定向xxx公司支付了房款,xxx公司应按约定在20131230日前将经验收合格的房屋交付给林嘉怡,但xxx公司未按约履行交付,以致违约。双方在产生纠纷后,经协商又达成和解协议,该协议也是双方真实意思的表示,合法有效。

 

双方在和解协议中明确约定xxx公司应于20141130日将涉案房屋交由林嘉怡占有使用,并应于2015630日前完成原买卖合同约定的交付并协助办理产权证书,如林嘉怡装修经xxx公司书面认可后其使用行为不作为履行原买卖合同约定的“经综合验收后交付”的依据,也不构成影响xxx公司申请政府相关部门综合验收之理由。xxx公司虽然在和解协议签订后已将涉案房屋交由林嘉怡占有使用,但至2015630日仍未完成原买卖合同约定的交付并协助办理产权证书,因林嘉怡、xxx公司双方合同约定的房屋交付条件是“该商品房经验收合格”,而根据有关建设法规,商品房竣工验收不仅包括该工程土建部分和配套设施安装部分的验收,还包括建设工程档案、消防设施、特种设备、防空工程、环境质量、规划等方面验收,建设工程是否验收合格最终有审查权和监督权的机关是建设行政主管部门,其颁发的《商品房竣工验收备案表》才是证明商品房经验收合格的依据,而xxx公司虽然提交了各部门的验收证明,但至今未能提交建设行政主管部门颁发的备案表,致双方仍不能办理产权证书。综上,xxx公司的房屋至今仍不具备交付条件,xxx公司构成逾期交付,应承担违约责任。

 

双方在签订和解协议时,xxx公司已支付给林嘉怡自20131231日至和解协议签订之日20141125日的违约金,对之后的交付日期及违约金,双方又重新约定为如2015630日届满时xxx公司仍然无法完成法律上交付并办理房产证,违约金从201571日按原合同约定标准再次一次性开始计算,此协议内容应视为双方重新约定的交付日期为2015630日,而违约金的支付日期应从201571日计算,故林嘉怡要求xxx公司支付自20141126日至2015630日的违约金,本院不予支持。违约金应从201571日计算,至201583日的违约金应为32026.42元(房价款3139845元×0.0003×逾期34天)。林嘉怡要求支付201583日以后的违约金,因无具体数额,本院不予支持,林嘉怡可另行主张权利。

 

判决结果

一、原告林嘉怡与被告xxx省xxxxxx置业有限责任公司于2012618日签订的商品房买卖合同继续履行;二、被告xxxxxxxxx置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告林嘉怡违约金32026.42元(以3139845元为本金,按每日万分之三的标准,从201571日算至201583日。


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