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延迟办证中关于当事人是否应承担逾期办证违约责任?

2020-03-12 22:55:41 0 admin

原告诉称

蒋长、吴新向本院提出诉讼请求:1.判令XX公司向蒋长、吴新支付逾期办证违约金7282.61元(从201861日起暂计至2019215日)及从2019216日起至实际办理好不动产权证书之日止的违约金;2.本案诉讼费由XX公司承担。事实和理由:20151018日,蒋长、吴新与XX公司签订《商品房买卖合同(预售)》,购买XX公司所开发的位于XX金古山景公园南侧金古明珠7号楼XX室商品房,购买总金额为560201元,并已按照合同约定履行付款义务。按照合同约定,XX公司应在商品房交付后365日内,为蒋长、吴新办理不动产权证书并交付,如因XX公司原因导致蒋长、吴新未能在该商品房交付后365日内取得该商品房的不动产权证书,XX公司应以购房款总金额为基数,按每日万分之零点五向蒋长、吴新支付违约金。然而,截至起诉之日止,XX公司尚未按照《商品房买卖合同(预售)》约定,为蒋长、吴新办理不动产权登记证书,其行为已构成严重违约,应承担违约责任。

 

被告辩称

XX公司辩称:1.蒋长、吴新主张《商品房买卖合同(预售)》第二十条的约定系无效的格式条款,其理由不能成立;2.非因XX公司原因导致蒋长、吴新所购房屋未能在合同约定的期限内取得不动产权证,XX公司不承担逾期办证的违约责任;3.蒋长、吴新主张的逾期办证违约金过高,已超过合同约定的限额,不应予以支持。请求依法驳回蒋长、吴新的诉讼请求。

 

本院查明

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。

 

XX公司对蒋长、吴新提交的身份证复印件、《商品房买卖合同(预售)》、XX商品房买卖合同备案信息表、销售不动产统一发票的真实性、合法性、关联性没有异议。蒋长、吴新对提交的营业执照复印件、房地产开发项目首次登记(总确权)证明、关于金古明珠1#-8#楼的测量情况说明、XX诚信住房置换中心的证明的真实性、合法性没有异议,但认为,房地产开发项目首次登记(总确权)证明、关于金古明珠1#-8#楼的测量情况说明与本案无关;对XX公司提交的201938日国内挂号信函收据的真实性存在异议;对XX公司提交的2019523EMS邮政快递单没有异议。

 

对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下:

 

1.2015年1018日,蒋长、吴新与XX公司签订《商品房买卖合同(预售)》。主要约定:蒋长、吴新向XX公司购买位于XX金古山景公园南侧金古明珠7号楼XX室商品房,总价款560201元,双方按该商品房对应的《房屋测绘报告》实际测量面积,按实结算房价,多还少补。出卖人应当在2017530日前向买受人交付该商品房。因出卖人的原因,买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的,自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止,出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之零点五的违约金,违约金累加最高不超过商品房总价款的1%。合同签订后,蒋长、吴新按约向XX公司支付购房款560201元。XX公司在2017530日前将该商品房交付蒋长、吴新使用。

 

2.2018年724日,XX城乡规划勘测设计室根据XX公司提供的分户单元姓名信息,出具了1#-8#楼的分户房屋权属附图,用于办理不动产证。20181016日,根据XX公司的要求又出具了1#-8#楼总确权的房屋权属证附图。201923日,XX不动产登记中心出具了《房地产开发项目首次登记(总确权)证明》。

 

3.2019年523日,XX公司按照合同约定的送达地址通过EMS邮政特快专递向蒋长、吴新邮寄《房屋所有权证办理通知单》,要求其在收到该份通知之日起十五日内前往XX公司办理购房面积差价及购房税费差价的结算手续,并领取办理不动产权证的相关资料。蒋长、吴新已收到该通知。

 

4.2019年718日,蒋长、吴新委托XX诚信住房置换中心员工办理坐落于XX金古山景公园南侧金古明珠7号楼XX室不动产国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记(商品房分户)。XX公司已提交该户办理国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记(商品房分户)所需的全部材料。

 

本院认为

对本案争议焦点,本院分析认定如下:

 

1.逾期办证违约金条款是否属于无效的格式条款。

 

蒋长、吴新认为,合同约定的逾期办证“违约金累加最高不超过商品房总价1%”。该条款明显减轻、限制了XX公司的责任,加重了蒋长、吴新的责任,排除蒋长、吴新的主要权利,约定内容有违公平原则,系无效的格式条款。

 

XX公司认为,买房签约是蒋长、吴新经过充分、慎重的考虑后实施的行为,是双方真实意思的表示,合法有效。且合同签订时,XX公司的工作人员已对该条款的内容与蒋长、吴新进行协商并作必要的提示及说明,该条款不属于格式条款。该条款中并未绝对免除XX公司的违约责任,不属于无效的格式条款。蒋长、吴新主张的违约金过高,已超过合同约定的限额,不应予以支持。

 

本院认为,《商品房买卖合同(预售)》第二十条约定“违约金累加最高不超过商品房总价1%”的条款虽是事先拟定并在房屋销售中重复使用的条款,但XX公司在该条款下加了下划线,应视为采取足以引起注意的方式对该条款予以说明。且该条款并未免除XX公司责任,只是对违约金的最高数额进行约定;同时该条款并未加重蒋长、吴新责任,排除蒋长、吴新主要权利。故该条款不属于无效的格式条款,合法有效。

 

2.XX公司是否应承担逾期办证违约责任。

 

蒋长、吴新认为,其已按照合同约定付清全部的购房款,XX公司未按合同约定的期限办理不动产权证,应当承担逾期办证的违约责任。

 

XX公司认为,延迟办证的原因之一是房地产测绘部门拖延完成《房屋建筑面积测量计算报告》及房屋权属证附图。延迟办证的另一个原因是蒋长、吴新不配合、拖延办证。XX公司已积极履行合同义务,非因XX公司的原因导致蒋长、吴新所购房屋至今才办理不动产权证。蒋长、吴新要求XX公司承担此期间逾期办证的违约责任没有事实和法律依据,不应予以支持。

 

本院认为,XX公司提供的证据不足以证明其逾期办理房屋所有权登记是由于行政部门拖延办理所致;亦不足以证明其逾期办理房屋所有权登记是由于蒋长、吴新不配合、拖延办证所致。根据合同约定,XX公司未在案涉商品房交付使用后的365日内向当地房屋权属机构办理房屋所有权登记,存在逾期办证违约行为,应当承担逾期办证的违约责任。

 

综上所述,本院认为,蒋长、吴新与XX公司签订的《商品房买卖合同(预售)》,系双方真实意思表示,内容没有违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方应按合同约定履行各自的义务。蒋长、吴新按约定付清了购房款,XX公司于2017530日前交付了商品房。依合同约定XX公司应在商品房交付后的365日内即2018530日前向有关部门提交蒋长、吴新办理不动产权证书有关手续,但XX公司于2019523日才书面通知蒋长、吴新办理不动产权证书的相关事宜,双方于2019718日共同委托XX诚信住房置换中心办理蒋长、吴新坐落于XX金古山景公园南侧金古明珠7号楼XX室不动产国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记手续,XX公司已构成违约。根据双方约定违约金累加最高不超过商品房总价款的1%,商品房总价款560201元的1%5602.01元。蒋长、吴新主张的逾期办证违约金已超出合同约定,对超出部分,本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十条、六十条、第一百一十四条规定,判决如下:

 

裁判结果

一、XXXX房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向蒋长、吴新支付逾期办理房屋权属证书的违约金5602.01元;

 

二、驳回蒋长、吴新其他诉讼请求。


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