律师加盟电话:13683504317

为您解决房产法律咨询问题

专业房产律师累计已帮助 1000W+ 个用户

在线房产律师咨询

关于当事人是否应当承担延迟办证的相应责任?

2020-03-12 22:57:56 0 admin

原告诉称

邹东向本院提出诉讼请求:1.判令和记XX地产公司向邹东支付延期办证的违约金26360.99元(从201871日起计算至实际取得之日,暂计算至起诉之日);2、和记XX地产(成都)有限公司协助邹东取得房屋不动产登记证书。庭审过程中,邹东撤回第二项诉讼请求,将第一项诉讼请求变更为:和记XX地产公司向邹东支付延期办证的违约金6230.78元(从201871日起计算至2018817日)。事实与理由:邹东与和记XX地产公司于2015712日签订了《商品房买卖合同》,约定:由邹东购买和记XX地产公司所开发的位于成都市高新区昆和路55号南城都汇汇朗园441单元1301号房屋,房屋总价798818元;邹东委托和记XX地产公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记,若因和记XX地产公司的责任,邹东未能在房屋交付之日起的720日内取得房屋所有权证书的,自房屋交付使用之日第721日起计算,每逾期一日,由和记XX地产公司向邹东按邹东已付价款的万分之一支付违约金直至取得房屋转移登记所有权属证书之日止。合同签订后,邹东按约向和记XX地产公司支付了全部购房款合计798818元。和记XX地产公司未在合同规定的限期内办理上述房屋所有权证书。根据合同约定,和记XX地产公司已构成违约,违约金应从201871日起计算至邹东实际取得房屋所有权证书之日止。为维护邹东的合法权益,特诉至法院,望判如所请。

 

被告辩称

和记XX地产公司辩称,1、开发商不存在未缴齐政府部门相关费用或权属证书不齐全的情形,根据商品房买卖合同补充协议第十二条的规定,开发商不应承担责任;2、案涉房屋所在楼盘在2018724日完成数据关联,具备办证条件,和记XX公司于2018917日向房管局递件办证,2018928日实际取得案涉房屋不动产权证,该两个月时间是合理办证期间,其不存在拖延办证的情形;3、即便应当计算违约金,违约金也应计算至和记XX公司递件之日止。

 

本院经审理查明事实如下:2015年77日,邹东与和记XX地产公司签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》,约定:邹东购买和记XX地产公司开发的位于成都高新区昆和路55号“南城都汇3#地块(汇朗园)”441单元131301号房屋,总价款798818元,和记XX地产公司应于20151031日向邹东交房。

 

《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》中主要有以下条款与本案有关:

 

1、《商品房买卖合同》第十九条:

 

(1)关于房屋所有权初始登记的约定:出卖人(即和记XX地产公司,下同)应当在20151031日前,取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的,双方同意按照补充协议第十二条处理;

 

(2)关于房屋所有权转移登记的约定:商品房交付使用后,买受人(即邹东,下同)同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记,如因出卖人责任,买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的,买受人不退房,合同继续履行,自商品房交付使用之日第721日起计算,每逾期一日,由出卖人向买受人按买受人已付房价款的万分之一支付违约金直至取得房屋转移登记所有权证书之日止。

 

2、《商品房买卖合同补充协议》第十二条:

 

(1)关于分户国土使用证的约定:出卖人在该商品房所在建筑区划内全部分户《房屋所有权证》办理完毕后2年内配合提交办理该商品房《国有土地使用证》所需资料,协助买受人办理该商品房《国有土地使用证》;

 

(2)房屋所有权转移登记过程中开发商应承担责任的两种情形:双方同意《商品房买卖合同》第十九条所述之出卖人责任是指:①出卖人的权属证件不齐全;②出卖人未缴齐应缴政府管理部门的费用。除上述二种情况外的其他原因使房产权属登记机关未在合同约定的期限内给予/办理该商品房的《房屋所有权证》,出卖人均不承担任何责任。若买受人无法按期取得该商品房权属证书是买受人或政府管理部门的原因造成的,则出卖人不承担任何责任;

 

(3)房屋所有权转移登记中买受人的协助义务:买受人在办理该商品房交付手续时或在下列期限届满之日起30日内(如出卖人有其他书面通知期限的,则下列期限届满之日起30日内与其他书面通知期限,两者以先到期者为准),须将因办理该商品房权属转移登记而需由买受人提交的文件、缴纳的税费(包括并不限于契税、专项维修资金,由出卖人代收代缴)或有关已缴纳税费的凭据提交给出卖人,买受人如在下列期限届满之日起二年内未提交转移登记文件、缴纳税费或其他有关已缴纳税费的凭据,则须自行向有关权属登记机关申请办理权属转移登记:①该商品房买卖合同约定的交付之日或②出卖人书面另行通知的该商品房交付之日(上述①、②点所涉之期限,以最后者为准);

 

(4)房屋所有权转移登记中买受人逾期提交材料的,出卖人免责。如买受人逾期将权属转移登记文件、缴纳税费或其他有关已缴纳税费的凭据提交给出卖人,导致买受人取得《房屋所有权证》的时间超过双方约定的期限或逾期申请办理该商品房《国有土地使用证》的,出卖人对此不承担违约责任。

 

3、通讯方式的约定。《商品房买卖合同补充协议》第二十一条:

 

(1)依据买卖合同所发出的任何通知应采用书面形式,并用传真、挂号信件或特快专递的方式发出,买受人通讯地址,如果无书面说明,则其与出卖人签署的认购书、买卖合同及本补充协议以及其他有效文件中列明的通讯地址均作为其有效的通讯地址,出卖人通讯地址:四川省成都市总府路2号时代广场A20楼……

 

(4)任何一方通讯地址如有变更,应及时以挂号信件或特快专递书面通知另一方。否则依据买卖合同所发出的任何通知送达原通讯地址,视为已履行通知义务。

 

邹东在《商品房买卖合同》中留的通讯地址为成都市武侯区棕南西街4号。

 

对于上述合同项下的房款,邹东于2015年325日向和记XX地产公司支付定金30000元,及首期楼款209818元,于2015821日支付559000元二期楼款,对于上述款项和记XX公司均向邹东出具了收据,和记XX地产公司并于2015827日向邹东开具了票面金额为798818元的《销售不动产统一发票(自开)》。

 

2015年831日,和记XX地产公司向邹东交付了案涉房屋。2015912日,邹东向和记XX地产公司支付了以下款项:①产权转移登记费80元;②印花税5元;③专项维修基金2473.35元;④契税7988.18元;⑤国有土地使用证工本费10元;⑥开发商代垫电费51元,和记XX公司向邹东出具了上述费用的收据。

 

2016年412日,和记XX地产公司取得案涉房屋的初始产权登记。《房屋初始登记记录单》显示房屋唯一号为XX,业务件号权XX。至此,和记XX地产公司就案涉房屋办理分户产权的主要义务已经履行,邹东提交完整的过户文件、核税文件、及时缴纳税费后(查明有关税费邹东在交房时已经全额预缴),和记XX地产公司就可以向产权监理部门提交资料,及时为邹东办理分户产权。

 

2015年31日,《不动产登记暂行条例》正式施行。

 

2016年1114日,成都市国土资源局(成都市不动产登记局)发布《关于实施不动产统一登记的通告》,通告规定:自20161123日起,在成都市主城区武侯区、成华区、成都高新区)范围内实施不动产统一登记,市国土局、市房管局自201611171700起暂停受理主城区土地登记、房屋交易登记各类业务;201611181700起停止办理缴费领证事项,逾期尚未办理缴费领证事宜的登记申请将作退件处理,20161123日后根据《不动产登记暂行条例》的相关规定可重新提出申请。

 

2018年917日,和记XX地产公司向成都市国土资源局不动产登记部门递交邹东办理不动产权证的相关手续。2018928日,成都市国土资源局出具案涉房屋“川(2018)成都市不动产权第XX号《不动产权证书》”,权利人为邹东,共有情况为单独所有。

 

本院查明

另查明,根据本院作出的已生效的(2018)川XX民初XX号民事判决,该案就案涉“南城都汇”项目的不动产证办理情况查明相关事实,具体为:案涉房屋所在的“南城都汇”项目,前期有20宗国土证(包括案涉房屋所在土地),且分期开发,经成都市规划管理局审核和批准,在项目总平规划设计中变更了16米及20米的道路规划设计,导致该项目的国土证和项目规划总平图在土地面积和地块几何形状上有所差异,和记XX地产公司因此向成都市国土资源局高新分局申请先办理已经竣工部分的地块的竣工登记换证,待项目整体竣工后再对全部土地面积进行统一结算并出具国有土地使用权出让合同内容变更表,该申请取得了成都市国土资源局高新分局同意,“南城都汇”项目因此能够及时取得案涉房屋内的初始产权登记为买房人办理分户产权,因土地结算方式发生变化,过去后置到办理分户国土证才需要进行的权籍调查和国土竣工登记,成为办理不动产权证的前置程序,本案中的“南城都汇”项目分八期开发,实施不动产统一登记以后,买受人要取得分户不动产权证,须待“南城都汇”项目八期所有项目全部竣工后才能启动国土竣工登记,待国土竣工登记工作完成,才能进行不动产证的办理流程为买房人办理分户不动产权证。“南城都汇”项目七、八期目前尚在开发建设中,以此推算,前几期楼盘的买受人取得不动产权证的期限将长达数年甚至更久。为此,和记XX地产公司于2017413日向成都市不动产中心递交《关于南城都汇项目国土竣工登记的申请》;2017523日向成都市国土资源局递交《关于南城都汇项目国土竣工登记的申请》;2017427日、523日,两次向成都高新技术产业开发区管理委员会递交《关于南城都汇项目国土竣工登记的申请》,请求成都市国土资源局和成都高新技术产业开发区管理委员会协调解决案涉房屋所在“南城都汇”项目因不动产登记制度执行两证合一导致的土地并宗、无法分期进行国土竣工验收、无法及时办理不动产权证书的问题。据本院向成都市不动产登记中心核实,案涉“南城都汇”项目于2018117日由成都市勘查测绘研究院完成界址点的重新勘察测绘工作,形成《面积成果表》,201827日重新制作完成规划红线图、201853日完成《国有土地使用权出让合同内容变更审批表》、20186月底完成国土分宗竣工验收和数据关联等工作,7月开始陆续为业主办理不动产权证书。目前,“南城都汇”项目的四期、五期项目均可以为买房人办理不动产权证书。上述事实已经由生效判决所确认,本院在此予以认可。

 

以上事实,有《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、收据、销售不动产统一发票(自开)、房屋初始登记记录单、不动产权证书、民事判决书、成都市不动产登记信息摘要等证据在卷佐证,本院予以认定。

 

本院认为

本院认为,邹东与和记XX地产公司签订的《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》是双方真实意思表示,内容不违反法律法规强制性规定,合法有效,对双方均具有约束力,双方应按约定全面履行合同、协议内容。本案的争议焦点为:和记XX地产公司在本案中是否应当承担延迟办证的违约责任。本院分析认定如下:

 

首先2016年1123日起实施不动产统一登记,故,邹东与和记XX地产公司双方在《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》中约定为邹东办理的房屋所有权证和国土使用权证,已经被不动产权证书取代,房屋所有权证和国土使用权证客观上已经无法办理,故,双方在《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》中对房屋所有权证和国土使用权证办理的时间、违约责任、双方权利义务的约定,在20161123日以后的时间段,因无法执行不再对双方产生拘束力。和记XX地产公司与邹东在成都市国土资源局(成都市不动产登记局)《关于实施不动产统一登记的通告》生效后,可以就办理不动产权证书的时间、违约责任、双方权利义务重新磋商和约定。因双方至今未对此达成新的协议,故,本院认为办理不动产权证书的时间,以成都市政府开放不动产登记申请的时间加上一定的合理期限进行确定较为适宜。

 

其次,“南城都汇”项目存在因不动产登记制度执行两证合一导致的土地并宗、无法分期进行国土竣工验收、无法及时办理不动产权证书的问题,具体过程前文已经查明。

 

本院认为,两证合一后,“南城都汇”项目的权籍调查和国土竣工流程变化是客观事实,根据双方在《商品房买卖合同补充协议》第十二条中“若买受人无法按期取得该商品房权属证书是买受人或政府管理部门的原因造成的,则出卖人不承担任何责任”的约定,该特殊情形的出现系《不动产登记暂行条例》的颁布施行、成都市实行不动产统一登记所致,不可归责于买房人或者开发商,不能认定为和记XX地产公司违约,故,和记XX地产公司为业主办理不动产权证书的合理期间,以成都市政府开放不动产登记申请的时间加上“南城都汇”项目完成土地分宗竣工验收的期限来确定较为合理。

 

2018年6月“南城都汇”项目完成土地分宗竣工验收,理论上应该给和记XX地产公司提交业主办证资料的合理期限,但邹东一户2015年就已经交房,两证合一以后,和记XX地产公司作为一直向政府提出土地分宗验收申请、跟踪事件进展的当事人,理应在“南城都汇”项目完成土地分宗竣工验收之前就备齐资料,待土地分宗竣工验收完成后立即提交邹东的资料,故,本案中本院确定201871日为和记XX地产公司履行义务的最后期限。和记XX地产公司在土地分宗竣工验收完成后,917日才提交邹东的资料应属不当拖延,本院认定201871日至2018917日,是和记XX地产公司怠于履行协助办证义务的期间,应承担违约责任。

 

综上,和记XX地产公司应承担违约金的期限为201871日至2018917日,合计78天,违约金计算方式参照合同约定,按照已付房款的每日万分之一计算,金额为总房款798818/X0.0001X78=6230.78元。

 

据此,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决如下:

 

裁判结果

被告和记XX地产(成都)有限公司在本判决生效后十日内支付原告邹东6230.78元;


声明:该作品系结合法律法规、政府官网相关知识整合,遵守本站规章制度发布。如果涉及商誉、版权等相关问题,请通过投诉通道提交相关权属信息,我们将第一时间核准并按照法律的相关规定及时进行删除处理。【投诉通道】

延伸阅读
个人中心
我的消息
说房服务
扫码关注

关注微信公众号,房产法律早知道

常见问题
返回顶部
服务内容