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延迟办证关于办证主体、办证责任如何确定?

2020-03-12 23:04:34 0 admin

原告诉称

原告王艳天向本院提出诉讼请求:1、请求法院判令被告立即为原告办理不动产产权登记证;2、请求法院判令被告支付逾期未办理不动产权证的违约金共计75000元;3、请求法院判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由:2012818日,原告与被告签订商品房购销合同,登记合同号:YJG-2003王艳天9-303,合同备案登记号:XX145257,合同登记备案时间为2012821日。合同第六条约定原告购买被告开发的坐落于XXXXXXXX埂村(金锡路2号)的XX小区9303号商品房一套,合同约定该商品房总价为333108元,并由被告于20131231日之前将车位交付给原告,同时,合同第十二条约定在原告与被告办理完接房相关事项后,被告应该于90日内按约定为原告办理不动产权登记证。201312月在原告所购商品房未验收合格的情况下,被告通知原告接房,原告按照合同第十二条的约定,于2013121日当日办理完毕所有的接房手续,付清购房款333108元、契税3331.08元、印花税5元、公共建设维修基金6098元、房屋配套设施费5800元、产权证代办费80元、共计348422.08元;以及第一年物业费等接房手续中应该支付的费用。在原告已付清全部房款、房屋契税、维修基金、房屋产权登记费等所有费用的情况下,原告多次敦促被告履行合同义务,即完成原告所购车位的验收工作,并为原告办理不动产权登记证,但被告方一直以种种原因拖延推倭,被告售卖给原告的商品房至今未通过政府相关部门的消防、规划及绿化验收,被告亦没有为原告办理不动产产权登记。综上所述,被告作为房屋买卖合同的出售方,在原告履行了付款义务后,双方购房合同即成立,被告方应当按合同约定,将合格的商品房交付给原告,同时于原告接房之日起90日内按合同约定为原告办理所购商品房的不动产权证。为维护原告合法权利,特诉至本院。

 

被告辩称

被告XX房地产开发有限公司辩称,被告认为原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据,具体的理由为:第一,办理不动产权证是原告与被告双方共同的行行为,并非答辩人一方的责任。原告与被告关于房屋产权手续办理事宜在商品房购销合同第十条中进行了约定,根据上述约定,只有在原告向被告提交了合同中约定的相关资料,被告才有义务为原告代为申请房屋所有权证。合同中约定代为申请的是房屋所有权证,而非不动产权证。根据现行不动产权登记证登记的相关规定,不再分别办理房屋所有权证和国有土地使用证。根据上述合同的第12条约定,房屋所有权证必须在原告向被告提供合同中约定的资料以后被告才代为申请,因为国有土地使用证是由原告方自行办理或者是委托第三方来办理。根据合同约定,再结合我国的相关规定,现在办理不动产权证是双方共同的义务,并非原告方单方义务。第二,现阶段诉争项目仍然无法办理不动产权证是由于涉诉的XX项目本身存在一些客观的困难,非被告的责任所致。XX项目是一个城中村的改造项目,项目的拆迁是由政府来完成的,但是现在项目已经建成了,交房已经五年多,项目的拆迁仍然没有办法完成,由于地块上还有未完成拆迁,所以导致项目的规绿化等综合验收手续至今无法通过是项目不能办证的根本原因,而这个原因并非被告方的责任。原告要求被告方办证,确实存在一些客观困难无法办理。对于项目办证工作,被告方一直在积极反应。

 

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行举证和证据交换。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实,本院认定如下:被告提交的补充协议,与本案无关,本院不予采信。综合上述证据及原、被告在庭审中的陈述,本院确认如下案件事实:2012年818日,原告与被告签订《商品房购销合同》及合同补充协议,约定原告购买被告开发的房屋,房屋价款333108元,房屋面积51.92平方米,原告应当于2012818日支付房屋首付款123108元,剩余210000元向中国银行云南省分行贷款,被告应当于20131231日前将经建设单位组织验收合格,并符合本合同约定的该商品房交付原告。同时约定,该车位经建设单位组织验收合格后,被告应当以春城晚报形式通知原告办理交接手续,交接时,被告应当向原告提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》,由于被告原因未能按期交接的,若逾期30天内,被告按照每天50元向原告支付违约金,合同继续履行;若逾期30天后,被告按原告已付款0.02%乘以逾期天数向原告支付违约金,合同继续履行;若被告自本合同约定的交付时间届满后的次日起逾期60天仍未交付的,则被告应向原告支付合同总价款10%的违约金,且原告有权解除合同。关于产权登记约定,在原告办理完以下事项后,被告于90个工作日内向产权登记机关代为申请办理车位产权登记手续:一、原告支付完毕全部车位价款及合同补充协议约定的税款、行政规费、配套费、公共维修资金、第一年物业管理费;二、双方办理完毕车位交接手续;三、原告向被告交付委托被告办理车位所有权证的委托书、产权登记申请书;四、原告向被告交付办理车位所需的相关全部资料。被告向产权登记机关报送给合格资料后,即视为被告已履行完毕协助办理产权的义务。2012821日,涉案房屋取得商品房买卖合同登记备案表,原告支付了购房款333108元、契税3331.08元、印花税500元、公共建设维修基金6098元、房屋配套设施费5800元,被告出具相应的收据。

 

本院查明

经审查,涉案项目XX1#、2#3#4#5#地块于20131126日取得竣工验收合同证明书。2014114日,涉案项目的人防工程通过人防工程竣工验收。2015925日,XX市环保局对XX小区建设项目同意通过竣工环境保护验收。2016629XX市计划供水节约用水办公室对XX建设项目节水设施竣工验收出具相关意见。截止开庭之日,被告未取得消防验收及绿化验收。

 

本院认为

本院认为,双方的争议焦点系本案中办证主体、办证责任如何确定

 

针对该争议焦点,本院认为,《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定:买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人,买受人支付价款的合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定:本解释所称的商品房买卖合同,是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。据此规定,房地产开发企业有义务转移标的物所有权于买受人,办理房屋权属证书的义务主体为房地产开发企业。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定:由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日内;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。从此款可以看出,由于出卖人的原因,买受人无法取得房屋权属证书的出卖人应该承担违约责任的情形,由此充分说明出卖人是办理房屋权属证书的义务主体。《城市房地产开发经营管理条例》第二条规定:办证应当由买受人提出申请,并由房地产开发企业予以协助。第三十三条规定:预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续,并提供必要的证明文件。从上述两个条款可以看出,办理房屋权属证书的义务主体是买受人,房地产开发企业仅负有协助义务。本院认为,《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》与《城市房地产开发经营管理条例》对于办理房屋权属证书的主体的规定,并非相互冲突,是相互补充关系。根据权属登记流程规定,房屋权属登记的通常做法是开发商向相关部门提交必要的手续,完成房屋权属的初始登记后,再告知买受人情况,买受人提出申请,房管部门进行审查登记,颁发权属证书。此过程中,开发商和买受人互有协助履行之义务,同时再加上房管部门,即通过三者的共同行为完成权属登记的。据此,对于办证义务的主体的理解,首先应遵循当事人的意思自治原则,双方约定办证义务的,从其约定;其次,如无约定,通常情况下,开发商只要在法定期限内向相关行政主管部门提交了相关证明文件及资料,期间开发商可要求买受人配合提供相应资料,在完成初始登记并履行告知买受人的义务后,开发商的办证义务已履行完毕;最后,如果开发商提交了完备的手续,买受人也提出申请,由于房管等政府部门原因未能通过办证或者延迟办证的,属于第三人原因的,买受人可提起行政诉讼,要求房管部门履行办证的法定职责。故在本案中,商品房购销合同中第十二条关于产权登记的约定,应当从其约定,符合当事人意思自治原则。被告应当在原告完成约定的事项后,90个工作日向产权登记机关报送合格资料,即视为被告履行完毕协助办理产权义务。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定:当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中,原告未有证据予以证明其向被告交付委托被告办理车位所有权证的委托书、产权登记申请书事实,因此,对于原告主张被告为原告办理不动产产权登记证的诉讼请求,不符合双方约定条件,本院不予支持,同时,对于原告主张被告支付逾期办证违约金的诉讼请求,因原告本身履行不符合约定内容,亦不予支持。

 

综上所述,根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条,《商品房买卖合同解释》第一条、第十八条,《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条,《城市房地产开发经营管理条例》第二条、第三十三条之规定,判决如下:

 

裁判结果

驳回原告王艳天的诉讼请求。


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