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一房二卖中关于两个房屋买卖协议的效力如何?

2020-03-12 22:41:02 0 admin

原告诉称

翦桃向本院提出诉讼请求:1.确认翦桃与胡静桃2014220日签订的房屋买卖合同有效,陈淋于20171211日将该房屋出卖给蒯腊、文正的买卖合同无效,原XX宾馆职工宿舍楼改小区XX号房屋归翦桃所有,蒯腊、文正将该房屋交还给翦桃;2.诉讼费由胡静桃、陈淋承担。事实和理由:2014220日,胡静桃与丈夫陈安喜将其所有坐落在桃源县漳江镇后东街(原XX宾馆职工宿舍楼改建,二栋一楼面积约130平方米)的一套商品房,以30万元价格抵债转让给翦桃,双方协商订立了《房屋转让协议书》,该套房屋自此即归翦桃所有,该栋宿舍楼房只有集体户产权登记,无每套房屋产权到户登记,因此转让后没有产权过户登记。此后,胡静桃一家因临时居住需要,与翦桃协商以4000/年租金再租住该套房屋,并于同年615日订立房屋租赁协议(此时陈安喜已故),约定:“房子所有权归翦桃所有,胡静桃只有居住权,不得转让、变卖”。2014年至2017年底,胡静桃、陈淋母子租住在该套房屋中。2018年初,翦桃找胡静桃收取当年度房租时,发现房屋已由第三人蒯腊、文正居住使用。翦桃追问原因,被告知胡静桃、陈淋已将房屋以38万元价格卖给第三人,第三人出示陈淋与其签订的房屋买卖合同以及付款凭证。翦桃才知胡静桃、陈淋母子将该套房屋再次出卖骗取钱财。该房出卖后仍无产权登记过户。

 

被告辩称

胡静桃辩称:1.胡静桃、第三人主体不适格。房屋出卖人是陈安喜,胡静桃只是代理,代理效果应属于陈安喜,胡静桃主体不适格;本案不是一房多卖,是两个独立的买卖合同,不能一并审理,第三人主体不适格;即使胡静桃与翦桃签订的协议有效,也只能根据合同相对性原则处理。2.胡静桃与翦桃签订的协议是陈安喜为避免陈淋卷入其纷争找中间人牵线搭桥签订的虚假协议,是无效的;胡静桃没有处分权,也没有获得合法有效的授权;胡静桃反租房屋的协议不是法律意义上的协议,是单方民事法律行为。3.本案为确认合同有效之诉,应受诉讼时效限制,根据民法通则规定,本案已超过诉讼时效。请求法院驳回对胡静桃、第三人的起诉或者驳回翦桃的诉讼请求。

 

陈淋辩称:1.陈淋不是本案适格被告。本案涉及两个法律关系,翦桃是与胡静桃签订的合同,陈淋是与第三人签订的另外合同,不属于共同诉讼。2.涉案房屋所有权属于陈淋,胡静桃无权处分。3.根据陈淋陈述,翦桃与胡静桃签订的虚假合同无效。请求法院驳回对陈淋的起诉。

 

蒯腊、文正述称:1.本案涉及两个房屋买卖合同,主体不同,不能在同一案件中处理;2.涉案房屋是陈淋的,其与蒯腊签订的房屋买卖合同合法有效;3.翦桃无权请求蒯腊返还房屋。请求法院驳回翦桃的诉讼请求。

 

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了举证、质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据,本院认定如下:

 

翦桃提交了以下证据:1.《房屋转让协议书》1份,拟证明因陈安喜欠翦桃债务无钱偿还,胡静桃于2014220日与翦桃签订房屋转让协议,将坐落在原XX宾馆职工宿舍区二栋一楼一套130平方米小产权商品房以30万元抵债转让给翦桃;2.《协议》1份,拟证明胡静桃于2014615日书写协议,以无房居住为由将所卖房屋以4000/年租金反租,并注明房屋所有权归翦桃所有,胡静桃只有居住权,不得转让、变卖;3.《房屋买卖合同(无房照)》《房屋购买协议书》、长沙银行个人结算申请书各1份,拟证明陈淋于20171211日将诉争小产权商品房以38万元价格“一房二卖”给蒯腊,同时给蒯腊提供了虚假的购房协议即2014427日其与“谢雲军”签订的《房屋购买协议书》;4.陈安喜死亡前的病例资料1份,拟证明胡静桃之夫陈安喜201436日前没有死亡,涉案房屋系夫妇共同处置,2014220日与翦桃签订的房屋转让协议有效,不属于遗产处理范畴;5.对王立军调查笔录1份,拟证明陈安喜2014年病重住院期间和翦桃协商将涉案小产权商品房以30万元价格抵债转让给翦桃以及胡静桃、陈淋租住该房的实际情况;6.对陈某(陈安喜的姐姐)的调查笔录1份,拟证明涉案房屋原始产权人是李某,李某转卖给陈安富、郭某(陈安喜的哥哥、嫂子),陈安富、郭某转卖给陈某,陈某转卖给陈安喜、胡静桃,该房屋是开发商“谢运军”在原XX宾馆职工宿舍房基础上改建开发而成;7.桃源县人民法院(2015)桃民执字第238-3号执行裁定书、2016117日张贴公示的《查封公告》及2016729日、713日、1012日、1017日对胡静桃的调查笔录与搜查笔录、房屋权属登记信息查询证明各1份,201596日刘南剑律师对证人裴某的调查笔录1份,拟证明法院在执行胡静桃的过程中,对胡静桃进行了调查并查封了其居住房屋、张贴了查封公告,胡静桃证言前后矛盾,既说诉争房屋是陈安喜的,具体如何购置不清楚,又说房屋是其外甥李晓英以9万元价格卖给陈淋的;8.20181124227分、同日240分翦桃分别与文正、胡静桃的电话录音资料及文字整理记录,拟证明翦桃从与文正的电话中知道胡静桃将涉案房屋卖给文正后要文正谎称房屋是租来的,翦桃与胡静桃电话对质时胡静桃不承认已将房屋卖了;9.借条2份,拟证明陈安喜以房屋转让方式偿还了30万元之后,还下欠翦桃24万元未偿还;10.诉争房屋开发商“谢运军”与他人签订的《集资建房合同》1份,拟证明陈淋提供给蒯腊的《房屋购买协议书》虚假;11.桃源县公安局强制隔离戒毒决定书,拟证明陈淋系吸毒成瘾人员,与父母生活,无稳定收入购房或装修房屋。胡静桃质证意见如下:证据1是其签字,但内容虚假;对证据2的真实性有异议,形式不合法,内容不真实,不具有法律约束力;证据3中的《房屋买卖合同(无房照)》是陈淋与蒯腊签订的,与文正无关,文正不是适格当事人,对《房屋购买协议书》不清楚;对证据4的真实性、关联性有异议;对证据5的合法性有异议,证人应该出庭作证,且该证言不能证明其证明目的;对证据6无异议;对证据7的真实性和合法性无异议,对其证明目的有异议;对证据8的真实性、合法性有异议;对证据9的真实性不予认可,不是陈安喜的签名;对证据10的真实性、关联性有异议;证据11与本案无关联。陈淋质证意见如下:对证据1的合法性和真实性有异议,陈安喜指定胡静桃为代理人,但没有陈安喜的书面授权,不管陈安喜是否死亡,均不存在指定代理人;对证据2有异议,该协议只有胡静桃签字,并且协议只说抵押,没有说买卖,也即证据2否定了证据1;对证据3无异议;对证据4的事实无异议,但不能证明原告的证明目的;对证据5不认可,证人王立军必须出庭作证,其不出庭作证的理由不符合法律规定;对证据6有异议,应该以证人到庭的证言为准;证据8中翦桃与文正的通话录音与本案不具有关联性,对翦桃与胡静桃通话录音的真实性、合法性、关联性均有异议;对证据9的真实性不予认可,不是陈安喜的签名,且该证据与本案没有关联性,同一天出具多份借据不合常理,两份借据上“翦”字不一致;对证据10的真实性、关联性有异议;证据11与本案无关联。蒯腊、文正质证意见如下:证据12房屋买卖合同不是真实意思表示,不存在指定代理,另外合同上所认定的抵押关系不能变为所有权关系;对证据3无异议;对证据4的事实无异议,但不能达到其证明目的;对证据5有异议,证人应出庭作证;对证据67的真实性有异议;对证据8中翦桃与文正的通话录音文字资料真实性有异议,文正不是合同主体,与本案无关联,且该录音是蒯腊与陈淋签订合同之后录的,不具有证明力;证据9与本案没有关联性,借据的合计金额与房屋转让协议中的金额有出入;对证据10的真实性、关联性有异议;证据11与本案无关联。经审查,证据1实质为以物抵债协议,以交付代偿物为合同生效要件,翦桃未提供证据证明胡静桃已交付该房屋,故该协议虽真实存在,但未产生消灭原债务30万元的效力;证据2仅有胡静桃的单方签名,不符合租赁合同的基本形式,且内容与证据1矛盾,翦桃亦未提供收取租金的其他证据佐证,不予采信;证据3中的《房屋买卖合同(无房照)》及长沙银行个人结算申请书能够证明陈淋于20171211日将诉争房屋以38万元转让给蒯腊并交付房屋的事实,且形式、来源合法,予以采信;《房屋购买协议书》与本院对谢运均的调查笔录矛盾,不予采信;证据4与本案无关联,不予采信;证据5王立军未出庭作证,且其证言无其他证据佐证,不予采信;证据6胡静桃无异议,且与陈某出庭证言基本一致,予以采信;证据7来源于本院(2015)桃民执字第238号执行案卷,对其中证明涉案房屋已于2016117日被本院裁定查封三年的事实予以采信;证据8因无法与录音资料核实,不予采信;证据911与本案无关联,不予采信;证据10虽与本院对谢运均的调查笔录相互印证,但与本案没有关联,不予采信。

 

胡静桃提交了以下证据:1.胡静桃的书面陈述,拟证明其与翦桃签订协议的背景、过程和结果,协议内容虚假;2.对桂志龙的调查笔录,拟证明其听胡静桃说过翦桃与胡静桃签订虚假协议的事情;3.证人陈某的书面证言,拟证明诉争房屋是其以4.5万元从李伯春处购买,后以9万元卖给陈淋,房屋是陈淋本人改造、装修;4.对陈淋的调查笔录,拟证明胡静桃与翦桃签订协议的背景、诉争房屋系其所有,已被其卖给蒯腊;5.陈安喜的死亡证明,拟证明涉案房屋属陈淋所有。翦桃质证意见如下:对证据1有异议,胡静桃陈述不真实,不能推翻书证;对证据2不认可,证人应该出庭作证;认可证据3的内容,但2011年陈淋是未成年人,不可能拿出大笔钱购买房屋,购买房屋的钱是家庭财产;对证据4应以陈淋代理人的陈述为准;对证据5的真实性无异议。陈淋对上述证据均认可,认为房屋是陈淋的,逃避债务的是陈安喜,不应该起诉陈淋。蒯腊、文正对该组证据无异议。经审查,证据1为胡静桃陈述,但未提供其他证据佐证,不予采信;证据2系传来证据,且证人未出庭作证,不予采信;证据3与陈某向原告代理人所作证言及出庭证言矛盾,不予采信;证据4中陈淋已将诉争房屋卖给蒯腊的陈述与其他证据吻合,对相关内容予以采信;证据5证明陈安喜死亡时间,但不能证明诉争房屋是陈淋的,对证明目的不采信。

 

陈淋提交了以下证据:1.装修房屋清单,拟证明陈淋对房屋有所有权;2.陈淋儿子的出生证,拟证明陈淋对房屋具有所有权;3.对陈淋的调查笔录,拟证明涉案房屋为陈淋所有;4.证人刘某1、李某、郭某、陈某的出庭证言,拟证明涉案房屋流转、改建等情况。翦桃质证意见如下:证据12与本案没有关联,证据3不真实、内容虚假,对证据4无异议。胡静桃对陈淋提交的证据均予以认可。蒯腊、文正对陈淋提交的证据均予以认可,但提出若该房屋为租房,装修不合常理。经审查,证据12与本案无关联,不予采信;证据3不能证明房屋系陈淋所有,不予采信;证据4结合起来证明本案诉争房屋的流转情况,对相关内容予以采信。

 

蒯腊、文正提交了以下证据:1.《房屋买卖合同(无房照)》、长沙银行个人结算申请书各1份,拟证明蒯腊与陈淋签订了购房合同,支付了房款,合法取得房屋;2.《房屋购买协议书》《收条》各1份,拟证明陈淋所卖房屋是其合法取得,卖房时向蒯腊提交了其购房的合同和付款凭证;3.报警登记表,拟证明双方发生纠纷时间为20181123日,不是民事诉状所述2018年初;4.2019118日文正与胡静桃通话录音资料与文字整理记录,拟证明2014220日胡静桃与翦桃签订的《房屋转让协议书》存在串通行为;5.证人刘某2、周某的出庭证言,拟证明陈淋于201712月将诉争房屋卖给蒯腊,该房屋由陈淋一家人装饰装修,且一直居住在此,陈淋一家人搬出后,蒯腊即搬进该房屋居住。翦桃质证意见如下:对证据1的合法性有异议,陈淋无权将已卖房屋再次转让;证据2虚假;证据4虚假,与胡静桃和翦桃的通话相矛盾;对其他证据无异议。胡静桃、陈淋对上述证据均予以认可。经审查,证据15结合起来能够证明陈淋将诉争房屋转让给蒯腊、蒯腊已合法占有该房屋的事实,予以采信;证据2与谢运均的证言矛盾,不予采信;证据3与本案无关联,不予采信;证据4没有其他证据佐证,不予采信。

 

本院对谢运均的调查笔录,拟证明诉争房屋系原XX宾馆职工宿舍10户之一,因系危房,由其改建,另扩建14户,10户改建户签订的总协议,陈安喜、胡静桃未在改建协议中签字,是陈安喜的姐姐签字;陈淋向法庭提交的2014427日《房屋购买协议书》《收条》上“谢雲军”不是其书写,诉争房屋未办理产权登记。翦桃对该证据予以认可,胡静桃、陈淋认为该证据不属于法院依职权调取证据的情形,蒯腊、文正认为该证据与本案无关联。经审查,该证据系本院发现陈淋提交证据上“谢雲军”的签名与本院办理的其他案件中谢运军在文书上签名不同,为查明案件事实而依职权调取,形式、来源合法,内容真实,能够证明本案相关事实,予以采信。

 

本院查明

本院经审理认定事实如下:2002年,李伯春将其位于桃源县漳江街道(原漳江镇)漳江阁社区原XX宾馆的职工宿舍以3万元卖给郭某,一并转交房产证。2008年,郭某将该房屋转让给陈某。2011年,陈某将房屋以9万元价格转让给陈安喜、胡静桃,陈淋经手付款,陈淋付款时陈某要价10万元,但陈淋讲陈安喜讲了只给9万元。因未办理过户登记,郭某、陈某再转让时均通过了李伯春。

 

2011年11月,因原XX宾馆的职工宿舍已成危房,经县房改领导小组批准进行重建。谢运均进行重建时,与职工宿舍10住户签订危房改造总合同,陈安喜、胡静桃未在改建协议中签字;谢运均未与陈淋签订合同。改建工程完工后,谢运均未办理分户房产证、土地使用证。

 

2014且220日,陈安喜、胡静桃(甲方)与翦桃(乙方)签订房屋转让协议,协议约定:一、转让价格叁拾万元以抵欠款30万元,二、该房屋所有权从2014220日起(归)乙方翦桃所有,三、由于甲方转让以后,一家人无处可居,加上甲方陈安喜病重,甲方暂租住乙方住房,每年租金肆仟元,从2014120日起,租金每年度付清。胡静桃、翦桃分别在甲方、乙方栏签名。201436日,陈安喜因病死亡。胡静桃、陈淋一直生活居住在诉争房屋。

 

2017年1211日,陈淋与蒯腊在诉争房屋签订《房屋买卖合同(无房照)》,将诉争房屋以38万元卖给蒯腊,胡静桃在场,蒯腊的儿子文正邀请刘某2作为见证人在合同上签名。陈淋将伪造的2014427日其与“谢雲军”签订的《房屋购买协议书》及“谢雲军”收款30万元的《收条》交给蒯腊。合同签订后,蒯腊通过文正账户支付购房款,胡静桃、陈淋将房屋交付给蒯腊。蒯腊与文正共同在此居住。该房至今未办理过户登记手续。

 

另查明,诉争房屋于2016年117日被本院裁定查封,查封期限自2016117日起至2019116日止。

 

本院认为

本院认为,本案争议焦点为:一、被告、第三人主体是否适格;二、两个房屋买卖协议的效力;三、本案是否超过诉讼时效;四、翦桃是否有权请求蒯腊、文正返还房屋。

 

关于争议焦点一,胡静桃认为其以陈安喜代理人的名义与翦桃签订房屋买卖合同,应由陈安喜对代理行为承担民事责任;陈淋认为翦桃与胡静桃签订的房屋买卖合同与其无关,其与蒯腊签订的房屋买卖合同系另外的法律关系。本院认为,本案虽涉及两个房屋买卖合同,但诉争标的为同一房屋,且胡静桃、陈淋系母子,在陈淋转让房屋之前共同生活在涉案房屋,翦桃将两个房屋买卖合同的主体一并起诉,节约诉讼资源,蒯腊对本案的处理结果有法律上的利害关系,故被告胡静桃、陈淋及第三人蒯腊是本案适格当事人,但文正不是合同签订主体,根据合同相对性原则,不是适格当事人。

 

关于争议焦点二:一是翦桃与胡静桃、陈安喜于2014年220日签订的房屋转让协议的效力。从形式上看,该协议名为房屋转让协议,实为以房抵债协议;关于该协议的签订过程,翦桃与胡静桃的陈述迥异,翦桃陈述该协议是在陈安喜所住桃源县中医院的病房签订,当时陈安喜病危,协议只有胡静桃签字,协议签订后就将30万元的借据交给胡静桃、陈安喜,胡静桃既未办理产权过户登记,也未向翦桃交房,后因胡静桃一家无住所反租,但未提供其收取租金的证据;胡静桃陈述该协议是陈安喜死亡后在诉争房屋倒签,目的是为了逃避债务,协议是虚假的,但未提供证据证明。本院认为,双方对协议的真实性各执一词,根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条第一项“主张法律关系存在的当事人,应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任”之规定,翦桃已完成举证责任;上述房屋转让协议实质是以物抵债协议,以物抵债的本质为代物清偿,代物清偿必须同时具备以下四个条件原债务方才消灭:其一是必须有原债的关系存在,其二是必须有双方当事人关于代物清偿的合意,其三是他种给付必须与原定给付不同,其四是须债权人受领他种给付以代替原给付。本案中,胡静桃未将诉争房屋移交给翦桃,翦桃虽提交了胡静桃自书的反租协议,但协议上记载的“现抵压(押)给翦桃”的内容,与房屋转让协议有矛盾之处,翦桃也未提交胡静桃交租的证据,据此可以认定,双方仅有以物抵债的合意,而未实际履行物权转移,原债务并未消灭,抵债的目的也未实现。

 

二是2017年1211日陈淋与蒯腊签订的《房屋买卖合同(无房照)》的效力。根据查明的事实,诉争房屋系陈安喜与胡静桃所有,陈安喜死亡后,胡静桃与陈淋母子共同生活在此,表面上看,陈淋作为合同签订方,系无权处分;实质上,陈淋与蒯腊签订合同时,胡静桃在场,据此可以推定陈淋签订合同得到胡静桃默许。本案形式上是胡静桃与陈淋分别将房屋出卖,究其实质是一房二卖。虽然该房屋已被本院裁定查封,但我国法律对于转移、变卖被查封的财产并无禁止性规定。陈淋与蒯腊签订的房屋买卖合同并未违反法律、行政法规的强制性规定,也无合同法规定合同无效的其他情形,应认定为有效。

 

关于争议焦点三,胡静桃认为翦桃的起诉已超过《中华人民共和国民法通则》关于时效的规定。本院认为,翦桃的诉讼请求实质是在确认合同效力的基础上请求第三人返还房屋,无诉讼时效的限制,翦桃的起诉未超过诉讼时效。

 

关于争议焦点四,翦桃认为其与胡静桃签订房屋转让协议在先,合法有效,并反租给胡静桃获取房租收益,已实际取得争议房屋,蒯腊与陈淋在后签订的合同不能继续履行;陈淋认为其与蒯腊签订的合同合法有效,翦桃无权请求蒯腊、文正返还房屋;蒯腊认为其与陈淋签订的《房屋买卖合同(无房照)》合法有效,支付了合理对价,且已合法占有。根据庭审查明的事实,蒯腊与陈淋签订合同时,胡静桃在场,蒯腊对陈淋伪造的2014年427日与“谢雲军”签订的《房屋购买协议书》及《收条》不知情;签订合同后,蒯腊支付了38万元对价,且陈淋已将房屋交付给蒯腊实际占有,但由于开发商及政策性原因,该栋楼房的所有房屋均未办理产权登记手续。据此,翦桃无权要求蒯腊返还房屋。

 

综上,翦桃基于其与胡静桃、陈安喜于2014年220日签订以物抵债的房屋转让协议,要求蒯腊返还诉争房屋的证据不足,本院对其诉讼请求不予支持。

 

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定,判决如下:

 

裁判结果

驳回翦桃的诉讼请求。


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