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一房二卖关于当事人与他人签订的房屋买卖合同的效力?

2020-03-12 22:43:24 0 admin

原告诉称

蒋萍正向本院提出诉讼请求:1.确认蒋萍正与陆继签订的房屋买卖合同合法有效;2.确认陆继与彭远签订的房屋买卖合同无效;XXX.判令陆继、彭远协助蒋萍正办理房屋过户手续;4.本案的诉讼费用由陆继、彭远承担。事实和理由:200697日,蒋萍正与陆继签订房屋买卖协议,陆继将登记在自己名下的位于宜昌市镇××单元××楼的房屋一套作价XXX6000元出售给蒋萍正。蒋萍正支付全部房款后,陆继出具承诺书并将房屋交付蒋萍正居住。后陆继以各种理由不配合办理过户,2018414日双方签订补充协议,陆继承诺一年内协助过户。现期限届满无法过户,蒋萍正方知晓陆继已将房屋出售并过户给了彭远,故诉至法院。

 

被告辩称

陆继辩称:1.涉案房屋属于陆继与彭永的夫妻共同财产,陆继出售房屋时彭永下落不明,蒋萍正也知晓该情况,故陆继属于无权处分,其与蒋萍正签订的房屋买卖合同无效。2.陆继将房屋出售给彭远属于正常交易,不存在恶意串通的情形。该房屋买卖合法有效并办理了过户登记,陆继与蒋萍正的房屋买卖合同已无继续履行的条件。XXX.蒋萍正在涉案房屋中居住十多年,应当支付房屋使用费。陆继应当返还蒋萍正的购房款XXX5000元,可从中予以折抵。

 

彭远辩称,对陆继与蒋萍正签订的房屋买卖合同既不知情也不予认可。其已经合法取得涉案房屋所有权,本案与其无关。

 

本院查明

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的鄂(2019)宜昌市不动产权第××号房屋不动产权证书复印件,本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据,本院认定如下:1.蒋萍正提交的XXX集团公司成本价售房协议书、房屋查档证明,证明诉争房屋原为陆继单独所有。陆继认为该组证据属于逾期举证,且对其真实性、关联性均不予认可。彭远对该组证据不予认可。经查,该组证据均加盖有相关单位的印章,能够证明涉案房屋于2000年登记于陆继名下的事实,本院予以采信。2.蒋萍正提交的房产买卖协议、中国建设银行存款凭条、承诺书、关于住房买卖合同的补充协议,证明2006年蒋萍正与陆继签订房屋买卖合同,蒋萍正支付了全部房款,2018年双方签订补充协议,但陆继始终未履行过户义务的事实。陆继对该组证据的真实性无异议,对证明目的存疑。彭远对该组证据不予认可。经查,该组证据均系原件,能够相互佐证证明待证事实,本院予以确认。XXX.蒋萍正提交的宜昌市存量房买卖合同、声明书、不动产登记资料查询结果证明,证明陆继与彭远恶意串通,将房屋过户至彭远名下的事实。陆继、彭远认为该组证据属于逾期举证,对该组证据的真实性无异议,对证明目的存疑。经查,该组证据均系原件,能够证明陆继于20181221日与彭远签订房屋买卖合同,将房屋过户至彭远名下的事实,本院予以采信。4.陆继提交的居民户口簿复印件、申请结婚登记介绍信两份、宜昌市西陵区上导堤社区居民委员会出具的证明、独生子女证、计划生育证,证明陆继与彭永于1986年开始以夫妻名义共同生活并育有一子,二人构成事实婚姻关系的事实。蒋萍正对该组证据的真实性、合法性、关联性均存疑。彭远对该组证据无异议。经查。该组证据均系原件,且为公安、民政、社区等单位出具,能够相互佐证证明待证事实,本院予以采信。5.陆继提交的民事判决书复印件,证明彭永于2010612日被宣告死亡。蒋萍正对该证据的真实性无异议,对证明目的存疑。彭远对该证据无异议。经查,(2010)葛民特字第2号民事判决书与原件核对无误,能够证明待证事实,本院予以采信。6.陆继提交的利川市东城街道办事处太坪社区居民委员会出具的证明,证明彭远与其配偶无住房的事实。蒋萍正对该证据的关联性存疑。经查,该证据与本案不具有关联性,本院不予采信。7.本院依职权调取的(2018)鄂宜昌三峡证字第XX08号公证书。蒋萍正对该证据的真实性无异议,对合法性、关联性存疑。陆继、彭远对该证据无异议。经查,该证据加盖有宜昌市不动产登记中心档案利用章,能够证明案件事实,本院予以确认。

 

根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:蒋萍正与陆继原系邻居。2006年97日,双方签订房屋买卖合同,陆继将登记在自己名下,坐落于西陵××路(三峡实业公司XXX号楼××号)、房屋所有权证号为宜市房权证西陵字第××号的房屋一套作价XXX6000元出售给蒋萍正。同日,蒋萍正向陆继转账XXX0000元,支付了首期购房款。同年917日,陆继出具承诺书,确认已收到蒋萍正支付的XXX5000元购房款,剩余1000元待过户手续完成后再行支付。陆继将房屋及房屋的所有权证、国有土地使用权证交付蒋萍正,蒋萍正在该房屋居住至今。2018414日,陆继与蒋萍正达成补充协议,确认了上述房屋交易事实,并协议蒋萍正暂将上述证书归还陆继,陆继在一年内完成产权过户手续。20189XXX日,湖北省宜昌市三峡公证处出具了(2018)鄂宜昌三峡证字第XX08号公证书,证明彭永的生母先于其死亡,陆进、彭远以及彭永的继母陈洪秀均表示放弃对涉案房屋的继承权,由其配偶陆继一人继承。20181221日,在蒋萍正不知情的情况下,陆继与彭远签订宜昌市存量房买卖合同,将房屋过户至彭远名下,由其单独所有。房屋产权登记地址为镇平路××号(三峡实业公司XXX号楼),房屋所有权证号为鄂(2019)宜昌市不动产权第××号。彭远实际未支付交易对价,相关税费亦由陆继承担。

 

同时查明,彭远为彭永之父。彭永与陆继于1986年开始以夫妻名义共同生活,到单位开具了介绍信但未办理结婚登记。二人于1995819日生育一子陆进(曾用名陆金)。1999518日,陆继与XXX集团公司(三峡实业公司)签订成本价售房协议购买涉案房屋,20001010日登记于其一人名下。彭永于200XXX826日起下落不明。应彭远、陆进申请,本院于2010612日作出(2010)葛民特字第2号民事判决,宣告彭永死亡。

 

本院认为

本院认为,结合双方当事人的诉辩主张及案件事实,本案的争议焦点为:

 

一、蒋萍正与陆继签订的房屋买卖合同的效力。首先,陆继提交的证据能够证明自1986年起其与彭永以夫妻名义共同生活,并育有一子,符合结婚的实质要件,构成事实婚姻关系。陆继1999年购买涉案房屋时,处于与彭永的婚姻关系存续期间,该房屋为夫妻共同财产。其次,陆继于200697日与蒋萍正签订房屋买卖合同时,彭永已经下落不明多年。陆继出售作为家庭重要财产的房屋,已经超出了日常生活的需要,应当取得彭永的同意而未取得,陆继的行为已经构成无权处分。蒋萍正作为陆继的邻居,知晓二人以夫妻名义共同生活的事实,亦知晓彭永下落不明的事实,不构成善意的合同相对人。但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定,出卖人在缔约时对标的物没有处分权,并不影响作为原因行为的买卖合同的效力。因此,无论陆继是否享有处分权,都不影响买卖合同的效力。最后,陆继将房屋已经交付蒋萍正居住使用数十年未曾提出过异议,现又主张合同无效,明显有违诚实信用原则。综上,蒋萍正与陆继达成的房屋买卖合同及其补充协议,系双方当事人的真实意思表示,未违反法律的强制性规定,合法有效,本院予以确认。

 

二、陆继将房屋转让给彭远的合同效力。蒋萍正主张陆继将房屋无偿转让给彭远,系恶意串通损害其合法权益,为无效法律行为。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款规定,恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益,合同无效。所谓恶意串通的合同,是指合同双方当事人非法勾结、为牟取私利,而共同订立的损害国家、集体或者第三人利益的合同。对合同当事人是否存在恶意串通情形进行认定时,应在主张恶意串通一方提出相关证据的基础上,通过对合同当事人之间的特殊关系、成交价款、洽商过程、款项交付方式等方面进行综合考量,结合当事人的抗辩理由,推定得出当事人有无主观恶意及串通行为。本案中,彭永在被法院宣告死亡后,2018年彭永的父亲、继母及儿子均表示放弃对涉案房屋的继承权,由陆继一人继承。此时,陆继事实上已经完全取得了房屋的处分权,能够继续履行合同而未履行,反而将房屋转让给第三人,属于典型的“一房二卖”行为。陆继与彭远虽签订了房屋买卖合同并办理了产权登记,但实际上彭远并未支付任何对价,且相关税费也由陆继承担,明显有违常理,不属于正常的交易情形。彭远作为彭永的父亲,对彭永与陆继共有的房产的历史和现状是应当知晓的,陆继对此亦予以认可。在此前提下,彭远明知有损蒋萍正的利益,仍予接受。故可以认定陆继与彭远构成恶意串通,转让合同无效。

 

综上,陆继与彭远之间的房屋买卖合同无效,彭远因该合同取得的房屋应当返还给陆继。陆继与蒋萍正之间有效的房屋买卖合同在房屋返还后即具备继续履行的条件,陆继应当履行协助蒋萍正过户的义务。为有效解决纠纷、减轻诉讼当事人诉累,可直接由陆继、彭远协助蒋萍正办理房屋过户手续,故本院对蒋萍正的诉讼请求全部予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第二款、第五十八条,《中华人民共和国婚姻法》第十七条,《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(一)》第五条、第六条、第十七条规定,判决如下:

 

裁判结果

一、蒋萍正与陆继签订的房屋买卖合同合法有效;

 

二、陆继与彭远签订的房屋买卖合同无效;

 

三、陆继、彭远于本判决生效之日起十日内协助蒋萍正办理坐落于镇平路XX号(三峡实业公司XXX号楼)、房屋所有权证号为鄂(2019)宜昌市不动产权第××号房屋过户手续。


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