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一房二卖中关于合同效力的认定?

2020-03-12 22:47:22 0 admin

原告诉称

赵建向本院提出诉讼请求:1.判令解除原、被告签订的房屋买卖合同;2.判令被告李瑞、袁秀返还原告定金30000元;3.判令被告侯秀赔偿原告经济损失30000元,并退还中介服务费4000元;4.本案诉讼费由被告承担。庭审中,原告变更诉讼请求第2项为:判令被告李瑞、袁秀双倍返还原告定金60000元。事实及理由:原告为非津户籍者,不具有在津购房资质,但被告侯秀经营的中介公司告知原告可以解决在津购房资质问题,于是撮合买卖双方签订房屋买卖合同。2018917日,原、被告及XXXX房地产经纪有限公司签订了《房屋买卖居间合同》,合同签订当日,原告向被告李瑞与袁秀支付了30000元的定金。现因被告侯秀经营的中介公司无法解决原告的购房资质问题,同时,在原、被告买卖合同未解除的情况下,被告李瑞与袁秀将涉诉房产出售给案外人,其行为已经构成违约,导致无法实现合同的目的。为此,为了维护原告的合法权益,故诉至法院依法审理。

 

被告辩称

李瑞未提出答辩意见。

 

袁秀辩称,对于原告的诉请请求,应予驳回;合同未能履约是因为原告违约,故定金不予退还;同意解除《房屋买卖居间合同》,并且我方认为,根据合同的约定,原告未能按照协议履行支付首付款的时候就已经用行动表示解除合同了。

 

侯秀辩称,不同意原告的诉讼请求;我方没有承诺代办原告的购房资质,更没有收取代办费用;我方仅是提供房屋买卖的中介服务,并且实际收取原告中介费4000元,只是合同约定的部分中介费用。

 

本院查明

当事人围绕诉讼请求提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。结合双方当事人提交的证据,本院认定事实如下:

 

2018年917日,卖方李瑞、袁秀与买方赵建、居间方XXXX房地产经纪有限公司签订了《房屋买卖居间合同》(合同编号:XX64)。合同约定:“…第一条房屋基本情况1.买卖双方通过居间方介绍购买及出售位于XX市宝坻区房屋。…第二条成交价格及交易税费支付。1.该房屋成交价格为808000元。…第三条服务费及支付。1.卖方须向居间方交纳本合同第二条1中确定的该房屋成交价格的1﹪作为服务费;买方需向居间方交纳本合同第二条1中确定的该房屋成交价格的1﹪作为服务费。…第四条定金及房款支付。1.买方于2018917日交付人民币30000元给卖方作为定金,并作为第一部分房款。2.第二部分房款人民币778000元付款方式为贷款,买方须于20181031日前将首付款筹齐,并按资金监管机构代收代付手续的规定存入该机构并开始办理签订该房屋买卖协议及过户手续…第七条违约责任。1.如买方未能履行本合同之条款以致本合同不能顺利完成,则卖方有权将该房屋继续出售,同时买方仍需向卖方支付该房屋实际成交价格的10﹪作为违约金。2.如卖方未能履行本合同之条款以致本合同不能顺利完成,则卖方需向买方支付该房屋实际成交价格的10﹪作为违约金。3.基于居间方已为买卖双方提供居间服务,本合同签订后,无论在任何条件下,如买卖双方或买卖任何一方未能履行本合同,居间方所收取服务费均不予退还…第九条免责条款3.居间方只为买卖双方提供居间服务,本合同签订后无论发生任何纠纷、诉讼及赔偿,居间方至多承担居间服务费损失的赔偿”。合同签订后,被告李瑞、袁秀收取原告赵建定金30000元。XXXX房地产经纪有限公司收取原告部分中介费4000元。

 

2018年1031日,原告未依约履行支付首付款。当日,被告袁秀与原告赵建电话录音内容记录:“…袁:咋样啊,多过来赵:我户口没弄下来,过不去,做买卖没时间,过去也没用,没把户口弄下来,那不是他们中介跟你说了吗…赵:大姐,我跟你说,那个东西,我没有资格买房,也履行不了合同,怨我,我没有这个权利去履行这个合同,你要明白,我要不因为你这房,我早就不跟他们费这劲了,中介就知道拿钱、吹嘘…赵:大姐,你啥意思我跟你过户,我的户口下不来,我有法跟你过户吗现在我也不说兑现不了的话,那边的证明过来,我们湖南那边的学生证明一过来,马上就面签,过不来就没法面签。袁:你也别着急,你看啊,你一周也不过来,面签也下不来的话,我就没法等你了,你说行吗赵:好的。袁:你那头放弃的话,违约金我也不退,这房我也该卖卖了,既然你这样说。赵:行,我也没法说。…”。

 

2018年114日,卖方李瑞、袁秀与买方张明振、居间方XX锦绣前程房地产经纪有限签订了《房屋买卖居间合同》(合同编号:XX580),将涉诉房屋以810000卖给了案外人张明振。2018116日,双方办理了网签协议,后双方依约履行了合同内容并已办理了产权过户手续。

 

XXXX房地产经纪有限公司系自然人独资的有限责任公司,法定代表人为侯秀。该公司成立日期为2017824日,经营二手房买卖、房屋租赁、商品房销售代理、房地产信息咨询。2019220日,XX市宝坻区市场和质量监督管理局作出私营公司注销登记核准通知书,内容记载:“你单位申请的注销登记材料收悉,依据《公司法》、《公司登记管理条例》的有关规定,经审查,于2019220日予以批准。注:收缴营业执照正本、副本。”。

 

2017年331日,XX市人民政府办公厅文件津政办发(201748号《XX市人民政府办公厅关于进一步深化我市房地产市场调控工作的实施意见》中记载“一、深化区域性住房限购。对在本市拥有一套及以上住房的非本市户籍居民家庭、拥有两套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有一套及以上住房的成年单身(包括未婚和离异)人士,暂停在本市(滨海新区除外)再次购买新建商品住房和二手住房。非本市户籍居民家庭在本市范围内购买住房的,需提供在本市3年内连续缴纳2年以上社会保险或个人所得税证明。补缴的社会保险或个人所得税证明不得作为购房有效凭证”。2011年,国务院出台《国八条》,即《国办发(20111号文件》。2011228日,XX市人民政府出台《印发关于贯彻国务院办公厅文件精神、进一步做好我市房地产调控工作实施意见的通知》,规定限购政策后,XX市国土局发布《28问》,其中第23问记载“限购政策自201131日起施行,限购政策执行前已通过房地产管理部门网络系统打印商品房买卖合同的,可以继续办理过户登记。”。

 

截至庭审辩论终结之日,原告仍不具备购买本市房屋资格。

 

本院认为

本院认为,依法成立的合同,受法律保护,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。本案的争议焦点为:一、合同效力的认定;二、限购政策对合同的影响;三、违约责任的认定;四、定金的处理;五、中介费与赔偿的处理。现根据当事人的举证情况和业已查明的事实,分述如下:

 

一、合同效力的认定

 

签约时,李瑞、袁秀系涉诉房屋所有权人,对房屋享有处置权,其与赵建、居间方XXXX房地产经纪有限公司在协商一致基础上签订的《房屋买卖居间合同》合法有效,本院予以确认。

 

二、限购政策对合同的影响

 

限购政策仅是国家政策,并不对《房屋买卖居间合同》的效力产生影响,作为平等交易主体的被告李瑞、袁秀亦对原告的购房资质不具有审查义务。本案中,原告在购房时便不具备XX购房资格,而非限购政策出台之前发生的买卖,并且原告在庭审辩论终结前仍不具备购房资质,故此涉案合同未能履行不能按照“不可归责于双方当事人的事由”来认定。现原告主张解除《房屋买卖居间合同》,被告不持异议,本院予以确认。

 

三、违约责任的认定

 

根据双方《房屋买卖居间合同》的约定,原告须于2018年1031日前将首付款筹齐,并按资金监管机构代收代付手续的规定存入该机构并开始办理签订该房屋买卖协议及过户手续,但约定期限届满后,原告未能如约履行支付首付款,其未能如期履约又无法定或者约定的阻却事由,故此,原告的行为已构成违约。诉讼中,原告主张被告在未与其解除买卖合同的前提下,另行将涉诉房屋出售给他人,应承担一房二卖的违约责任。本院认为,根据《合同法》第九十四“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:…(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;…(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”的规定和双方《房屋买卖居间合同》第七条第一款“如买方未能履行本合同之条款以致本合同不能顺利完成,则卖方有权将该房屋继续出售”的约定,被告有权在原告不履行合同条款义务的时候,解除合同并另行出售给他人。本案中,根据业已查明的事实可知,原告不具备购房资质,不能如约履行支付首付款,同时结合被告袁秀提供的电话录音的内容,可知被告袁秀曾电话催问原告何时履行价款义务并愿意给予短期的宽展期,但原告以购房资质未办成功为由明确表达不能明确支付价款期限,后被告袁秀在电话中明确指出原告的违约行为和另行出售涉案房屋的意思表示,原告在电话中亦未提出异议,故此原告不具备购房资质而不能按照合同约定支付房款是导致房屋买卖交易不能实际履行的根本原因,故此被告李瑞、袁秀享有合同的解除权和再行出售的权利,被告不存在违约行为。

 

四、定金的处理

 

《合同法》第九十七条规定,合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。第一百一十五条规定,当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。第一百一十六条规定,当事人既约定违约金,又约定定金的,一方违约时,对方可以选择适用违约金或者定金条款。根据上述规定,原告诉请被告返还定金的主张,于法无据,本院不予支持。同时结合庭审查明情况,被告二次出售的价格与原、被告约定交易的价款持平,并且被告在庭审中明确抗辩称因原告违约而不退还定金,应系其对自身权益的选择即主张定金罚则,故定金不予退还。

 

五、中介费与赔偿的处理

 

XXXX房地产经纪有限公司是合同居间方,合同中亦约定了其权利义务,不仅促成合同的成立,还要协助办理贷款手续及房屋所有权转移登记手续,即伴随合同履行全过程。本案中,涉诉合同解除后,尚未履行的义务随之终止,作为居间方的XXXX房地产经纪有限公司无需再按照合同约定完成诸如协助办理贷款、过户等委托事项。另外,XXXX房地产经纪有限公司作为专业的买卖房屋的中介服务机构,有义务审查原告的购房资质,并在知道原告不具备购房资质的情况下,应对交易的风险向买卖双方进行释明,而XXXX房地产经纪有限公司未能尽到上述义务,显然其居间服务不足,对于涉诉买卖合同未能实际履行存有过错,根据《房屋买卖居间合同》的约定,其应在实际收取中介费的范畴内承担责任,本院基于中介的服务量和居间服务不足,认定全额退还已收取的中介费4000元。另根据庭审查明可知,XXXX房地产经纪有限公司系自然人独资的有限责任公司,法定代表人为被告侯秀,该公司现已注销,被告侯秀在庭审中亦未提交证据证明公司财产独立于其个人财产,故依据《中华人民共和国公司法》第六十三条“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的,应当对公司债务承担连带责任。”的规定,应当由被告侯秀退还已收取原告的中介费4000元。

 

对于涉诉合同对合同不能继续履行时居间费用负担问题的约定,加大了买卖双方的责任,规避了居间方的自身责任,其结果是无论合同是否能够实际履行,无论居间方是否怠于履行义务,均能够坐享其成进行盈利,有失公平原则,故对合同中“本合同签订后,无论在任何条件下,如买卖双方或买卖任何一方未能履行本合同,居间方所收取服务费均不予退还”的条款不予确认。

 

对于原告主张被告侯秀承担30000元损失(经庭审确认,原告自述30000元损失为交通费与误工费等损失)的请求,于法无据,同时,需要指出的是,原告作为购房人在签订涉案《房屋买卖居间合同》时系明知自己无购房资质,侥幸认为自己可以办理资质而放任交易风险的发生,以至于合同最终无法履行,合同的违约方为原告,理由不再重述,其因违约而产生的损失,终其根本原因系原告自身造成的,现在已判定侯秀全额退还已收取中介费的情形下,原告主张被告侯秀承担30000元损失的请求,显然超出中介公司未能尽到审查、提示说明义务所对应的赔偿责任,故对原告的该项请求,不予支持。

 

综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第(四)项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条、第四百二十六条第一款,《中华人民共和国公司法》第六十三条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第六十四条第一款,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定,判决如下:

 

裁判结果

一、解除赵建与李瑞、袁秀及XXXX房地产经纪有限公司2018917日签订的《房屋买卖居间合同》(合同编号:XX64)

 

二、侯秀于本判决生效后5日内返还原告赵建中介费4000元;

 

三、驳回赵建其他诉讼请求。


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