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关于一房二卖中商品房合同为双方真实意思,合同是否有效?

2020-03-12 22:49:04 0 admin

原告诉称

原告李国向本院提出诉讼请求:判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》;判令被告返还原告购房款50万元及利息(自2017511日起按年利率24%计付至还清之日);判令被告支付违约金5万元和律师费1.5万元;本案诉讼费用由被告负担。事实与理由:被告为5号公馆小区开发商,2017511日,原被告签订《商品房买卖合同》,原告购买位于新郑市××公馆小区××楼××单元××房屋××套,建筑面积为146.96平方米,房屋总价为610557元。付款方式为分期付款,2017511日付50万元,2018510日付现金110557元。原告依约交付购房款50万元后被告将房屋交给原告。2017126日,被告承诺在三个月内办理完毕涉案房屋手续,但未有履行。后原告得知,被告早已将涉案房屋卖给了金志华(该购房合同于2016415日在新郑市房管局备案),被告一房二卖,应承担相应的责任。

 

被告辩称

被告XX公司辩称,1、被告没有向原告隐瞒涉案房屋已经网签过的事实,原告对于该事实知情,也可以从涉案合同签订的时间及网签的时间可以看出来;2、同意解除涉案合同,并归还被告缴纳的50万元,原告也未依约支付剩余的110557元购房款,已经实际构成违约。3、原告的其它诉讼请求双方没有约定,也没有相应的事实和法律依据,请求驳回。

 

本院查明

经审理查明,2017年511日,XX公司作为出卖人、李国作为买受人签订《商品房买卖合同》一份,合同的主要内容为:李国购买XX公司开发的位于新郑市××公馆小区××楼××单元××房屋××套,建筑面积为146.96平方米,房屋总价为610557元。付款方式为分期付款,2017511日付50万元,2018510日付现金110557元。

 

2017年511日,李国向XX公司交纳购房款50万元,XX公司向李国出具《5号公馆置业结算单》和《收据》各一份。2017126日,XX公司出具《承诺书》一份,内容为:我公司承诺对李国购买新郑市5号公馆小区3号楼1单元103房屋在三个月内办理完毕房产手续。

 

2016年415日,XX公司将涉案房屋以724557元的价格出卖给金志华,该房屋登记在金志华名下。

 

本院认为

本院认为,原被告于2017年511日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示,不违反法律和行政法规的强制性规定,属于有效合同。依法成立的合同,对当事人具有法律约束力,合同各方当事人均应当遵循诚实信用原则,善意行使权利,全面履行各自义务。

 

本案中,XX公司在与李国签订《商品房买卖合同》之前,已就涉案房屋与案外人金志华签订了《商品房买卖合同》,并办理了备案登记,案外人金志华已依法取得涉案房屋的物权。此后,其在未将该房已出售的真实情况告知李国的情况下,又与李国签订涉案房屋的《商品房买卖合同》。由于XX公司与案外人金志华签订的《商品房买卖合同》已经备案登记,李国已经无法取得涉案房屋的物权,因此,XX公司的行为已构成商品房的“一房二卖”。被告辩称涉案房屋已经网签给别人的事实原告已经明知,没有证据且原告不予认可,本院不予支持。

 

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定:“出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:()故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。结合本案,XX公司应向李国返还全部购房款、支付利息,并承担赔偿责任。李国已向XX公司履行了支付购房款50万元的义务,原告诉请要求解除合同并返还购房款50万元,被告予以认可,本院予以照准。原告诉请要求的利息(自2017511日起按年利率24%计付至还清之日),没有法律依据,应根据中国人民银行公布的贷款基准利率计算李国从签订购房合同、交纳购房款到被告退还购房款之日(2017511日)的利息,超出部分,本院不予支持。原告诉请的违约金和律师费,没有证据和法律依据,本院不予支持。

 

关于赔偿金额应如何确定的问题。XX公司的行为客观上已造成其与李国签订的《商品房买卖合同》不能履行,应赔偿李国损失。针对李国提出的要求XX公司承担已付购房款50万元的卖人一倍赔偿责任的主张,虽然上述司法解释规定,购房者可以请求出承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任,但具体赔偿金额的确定属于人民法院行使自由裁量权的范围。根据XX公司“一房二卖”可能获得的利益、其在本案中的过错程度以及“一房二卖”可能给李国造成的损失情况等因素综合考虑,酌情确定XX公司公司向李国承担150000元的赔偿责任。原告诉请超出部分,本院不予支持。

 

综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定,判决如下:

 

裁判结果

一、被告XX省XX房地产开发有限公司于判决生效后起十日内给付李国购房款50万元及利息(自2017511日起,以购房款50万元为基数,按照中国人民银行同期贷款利率标准计算利息损失至上述款项实际付清之日止)及其损失15万元。

 

二、被告XX省XX房地产开发有限公司于判决生效后起十日内赔偿原告李国损失15万元。

 

三、驳回原告李国的其他诉讼请求。


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