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农村房屋买卖纠纷——非同一集体经济组织成员购买宅基地,买卖合同是否有效?

2021-02-22 18:20:44 1 admin

      2013年9月,张某诉称:我系怀柔区桥梓镇某村村民,1987年6月3日我取得《村民宅院地使用许可证》,取得批示后建了北房4间、耳房1间和西厢房5间,形成了现在的怀柔区901号院。1994年刘某提出购买我的294号院,我同意将房产出卖给刘某。刘某提出自己是城镇户口,建议不签署房屋买卖协议,签署换段协议,还编造了刘某有楼房一处,三居室76平方米,坐落于怀柔县901号楼的内容。实际上刘某根本没有协议说的楼房。房地产律师哪个好

  1994年10月3日我与刘某签订了换段协议,刘某一次性支付了购房款36000元,我将房子交付,刘某占用至今。刘某不符合购买农村房屋的主体条件,双方在1994年10月3日签的换段协议无效,故诉至法院。诉讼请求:1、依法确认我与刘某于1994年10月3日签订的换段协议书为无效合同;2、判令刘某将坐落于北京市怀柔区901号院房屋和院落腾退给我,并按800元每月标准支付自我起诉之日起至实际腾退之日的房屋使用费;3、返还集体土地使用证原件和87年建房批示原件;4、诉讼费由刘某负担。

  刘某辩称:我们认为现在拆迁,受利益驱使才起诉,违背了诚实信用的原则,1994年36000元可以在县城买楼房,当时作为张某一方为了在县城买房,才出售房屋,经过村委会,我们买的这套房。当时买房,经过村委会成员同意,这种情况下我们购买的。集体土地使用证已经更改为刘某。1994年买房至今,张某与我没有交涉过房子问题,这所房子是我家里唯一住房,现在家里生活困难。张某农转非所以卖的这个房子,在当时规定农村房屋居民可以买卖。适用新的土地管理法对本案没有溯及力,当时还有很多这样买卖的。确认换段协议无效与本案无关,使用费数目不明确。现在集体土地使用证使用者是我,全家户口都迁到了争议房屋内,房屋所有和使用者是我。我们认为张某没有民事主体诉讼资格,对张某的诉讼请求不同意。

法院查明

  1994年朱桂京、刘某签订换段协议书,内容为:朱桂京有房座落村中南路西,北房五间,西厢房五间。刘某有楼房一所,三居室76平米,座落怀柔县901号楼。经双方申请,后桥梓村委会同意,双方换段申请,同意此协议,换段后手续各自办理,一九九四年十月三日生效。现张某起诉要求确认此协议无效,刘某腾退房屋并支付使用费。双方均认可不存在位于901号楼的楼房。

  另,刘某所持填发机关处加盖“怀柔县土地管理局”印章及所载日期为1994年12月31日的《集体土地建设用地使用证》载明的土地使用者一栏的使用者姓名为刘某,该处加盖有马某的名章。

法院判决

  1、一审判决

  驳回张某全部诉讼请求。

  2、二审判决

  驳回上诉,维持原判。

律师点评

  房产律师靳双权认为:

  张某与刘某双方的争议在于房屋买卖合同关系问题。本案案由为农村房屋买卖合同纠纷,张某与刘某1994年10月3日签订《换段协议书》,双方均认可某村294号院房屋为刘某自张某处购买。专业房产律师哪个好

  张某据《换段协议书》提出刘某为居民户籍不具备购买农村房屋的条件等,所称内容尚难以否定1994年双方意思表示的真实性,亦不足以否定多年来已形成历史事实的真实性、客观性,且无相应证据能够表明刘某所持《集体土地建设用地使用证》使用者姓名处所载内容为刘某个人行为所致,难以表明张某据所称内容提出的相应主张成立。法院依据所查明的事实所作判决并无不当。


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