律师加盟电话:13683504317

为您解决房产法律咨询问题

专业房产律师累计已帮助 1000W+ 个用户

在线房产律师咨询

案例大全

房产买卖中居间合同纠纷的正确处理

2019-08-17 20:07:23 1 admin

一、上诉人称

 

程媛向本院提出诉讼请求,判令链家公司返还已收取的居间代理费105600元。

事实和理由:2016年3月4日,我与链家公司、蓝风铭于签订《居间服务合同》,2016年3月4日我支付链家公司居间代理费等共120600元,我已履行了合同义务,《居间服务合同》第一条第一款约定链家公司提供的居间服务包括促成交易双方签订合法有效的买卖合同,而链家公司明显没有做到这一点,链家公司为促成合同签署,对房价进行拆分,导致买卖双方因拆分后设计的税费金额不同,对买卖合同网签价格产生纠纷,在我履行了所有约定义务的情况下,仍无法继续正常走房屋购买交易流程,我无奈于2016年4月11日将蓝风铭起诉至朝阳法院,法院为促成房屋买卖继续履行,判决我一次性付款,我本来应该按照房屋买卖合同约定向银行贷款的部分款项却无奈要高息从民间借贷,无形之中增加了我的经济负担。房屋买卖纠纷经一、二审判决,朝阳法院执行后,才办理完毕房屋过户手续,我自2016年3月4日签订购房合同,于2016年6月8日付完全款后,2017年5月26日才完成产权过户,物业交割已经是2017年9月,我为此花费大量的时间、金钱,以上均由链家公司为不负责任的拆分房屋价款所致,链家公司居间代理行为并没有按照房屋买卖合同内容促成买卖双方的交易,居间代理费应全额退还,故诉至法院。

二、被上诉人辩称

链家公司辩称,不同意程媛的全部诉讼请求,我公司已经履行完毕居间服务合同约定的义务,促成双方签订了合法有效的买卖合同,按照居间服务合同第一条第二款的规定,应当向我公司支付居间代理费,经我公司居间程媛与案外人蓝风铭签订的买卖合同合法有效,不存在原告诉状中所称合同无效的事宜。涉案房屋的网签价格系原告与蓝风铭双方协商确定,并不是我公司确定的,在三方签订的房屋买卖合同第五页第四条第一款成交价格已经明确写明系买卖双方真实意思表示,并且在程媛蓝风铭的二审判决书中,第九页本院认为部分确认是买卖双方自行协商确认的网签价格,事实上以低于总房款的价格进行网签可以达到程媛交税金额的目的,对程媛是有利的行为,并且按照交易惯例实际上载网签价格与总成交价不一样的情况下,涉案房屋也可以顺利过户。买卖合同没有履行下去是蓝风铭的单方违约行为,在合同履行期间内蓝风铭要求变更房款的支付方式,程媛蓝风铭未协商一致,因此未达成变更协议,原合同也未继续履行,并不是我公司的过错导致的。在我公司提供居间服务期间,以及后续发生诉讼过程中与程媛及其配偶沟通过程中一直在积极配合双方进行交易,并且出庭作证,程媛也从未向我公司表示我公司有过错,希望赔偿或退费,目前涉案房屋已经过户至程媛名下。

三、法院查明

经审理查明:2016年3月4日,程媛(乙方)、蓝风铭(甲方)与链家公司(丙方)签订《居间服务合同》,第一条约定甲、乙双方同意,共同委托丙方为交易中间人,丙方提供的居间服务包括:1、提供房屋买卖市场行情资讯;

2、寻找、提供并发布房源、客源信息;

3、引领买受人实地看房;

4、协助查看房屋权属证明文件;

5、协助交易双方协商房屋买卖合同的相关条款内容;

6、促成交易双方签署合法有效的买卖合同。

甲、乙双方签订《北京市存量房屋买卖合同》(以下简称《买卖合同》)时,居间行为完成,乙方应向丙方支付本合同约定的居间代理费壹拾万伍仟陆佰元整,并于本合同签订当日向丙方支付。本次交易的后续手续由北京中融信融资担保有限公司办理,并另行签署相关合同,丙方将积极督促后续事宜的办理。

2016年3月16日,程媛向链家公司支付居间代理费105600元。

2016年3月4日,蓝风铭(出卖人)与程媛(买受人)签署《买卖合同》及《补充协议》,约定出卖人所售房屋系位于北京市朝阳区北苑6号院(以下简称1001号房屋)。房屋成交价格为220万元,经出卖人与买受人协商一致,该房屋家具家电、装饰装修及配套设施设备等作价为260万元,上述价款买受人一并另行支付给出卖人。合同第八条税、费相关规定:本合同履行过程中,买卖双方应按照国家及北京市的相关规定缴纳各项税、费,承担税费的具体约定见补充协议。一方不按法律、法规规定缴纳相关税费导致交易不能继续进行的,应当向对方支付相当于房价款20%的违约金。本合同履行过程中因政策原因需缴纳新的税费种类的,由政策规定的缴纳方缴纳;因政策原因(北京市地方税务局对二手房交易计税价格进行调整除外)使原有税费金额增加的,双方协商解决。《补充协议》约定:交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价480万元整,此为甲方净得价,不含税。第三条税费的承担约定:

1、甲方确认,交易房屋所有权证满五年,是甲方家庭名下唯一住房;

2、甲乙双方同意,本次交易涉及的税费按照全部由乙方承担的方式,并由承担方直接向主管机关缴纳;

3、甲乙双方协商一致,如交付房屋状况不符合《买卖合同》及《补充协议》之约定,导致交易房屋产生其他税费的,按照全部由甲方承担,并直接向主管机关缴纳的方式解决。

2016年3月4日,程媛(甲方)、蓝风铭(乙方)与北京中融信担保有限公司(丙方)(以下简称中融信公司)签署《房屋交易保障服务合同》,合同第一条约定丙方具体服务内容如下:

1、保管与交易相关的产权资料及其他重要资料;

2、协助办理公证手续;

3、协助办理房屋评估手续;

4、协助办理房屋抵押登记手续;

5、协助办理房屋解押手续;

6、对个人资信状况进行预审查,推荐个性化的银行及贷款产品;

7、协助办理贷款银行及公积金管理中心按揭贷款手续,及时跟进审批进度;

8、告知贷款审批进度;

9、协助发送履约催告函件或告知函件;

10、提供房屋交易资金托管服务;

11、提供多元化的金融服务咨询、推荐服务;

12、及时督促甲、乙双方按约定履行合同义务;

13、协调处理交易履行中产生的争议或纠纷

14、2016年4月12日,程媛以房屋买卖合同纠纷为由将蓝风铭、链家公司诉至本院,要求

1、判令蓝风铭继续履行合同义务:蓝风铭交付1001号房屋并办理房屋权属转移登记手续,程媛全额支付房款460万元;

2、判令蓝风铭支付律师代理费等12万元;

3、判令蓝风铭支付违约金及其他经济损失1469115.04元。

2016年6月12日,本院作出(2016)京0105民初18593号民事判决书,该判决书审理查明部分载明:“程媛表示签约后向链家公司告知了所有信息,链家公司于2015年3月18日通知购房资格审核已经通过,下一步应该进行网签,但蓝风铭不配合网签。2015年3月20日,程媛蓝风铭母亲电话联系,对方说想买房但还没有找到合适的,想商量下房屋能不能不卖了。后来双方一起协商,蓝风铭要求如果银行贷款批不下来就要付全款,程媛表示可以让步,但需要增加违约责任,蓝风铭没有同意。后链家公司多次发送函件,要求蓝风铭履约,但蓝风铭回复短信称合同是违法的。三方于2015年4月13日协商,蓝风铭说被房屋价格误导了。蓝风铭表示签约时对于链家公司将房价款拆分为房屋价格和附属设施两部分的做法不是很了解。双方在履约过程中进行交涉,看到了打印出来的网签合同价格显示是220万元,没有体现另外的260万元,引起了警觉,经咨询存在法律风险。蓝风铭表示不是拒绝履行合同,而是不同意以220万元价格进行网签。蓝风铭2015年4月5日向链家公司和程媛发送了律师函,指出合同中存在的问题,并主动约两方协商。但程媛没有到场。蓝风铭向链家公司发送声明,要求其撮合此事。后三方于2015年4月13日上午在链家公司协商,蓝风铭明确提出以480万元价格网签。蓝风铭表示己方没有违约行为,同意继续履行合同,但必须以480万元价格进行网签,税费由程媛负担。

故判决

一、程媛蓝风铭签署的《买卖合同》及《补充协议》继续履行:程媛于本判决生效之日起7日内支付蓝风铭剩余购房款460万元。蓝风铭于收到购房款当日协助程媛办理1001号房屋权属转移登记手续,将上述房屋转移登记至程媛名下;办理房屋权属转移登记手续时以480万元为计税价格,所涉税费由程媛负担。蓝风铭于收到购房款当日将1001号房屋交付原告程媛

二、驳回原告(反诉被告)程媛的其他诉讼请求。

三、驳回被告(反诉原告)蓝风铭的反诉请求。

程媛不服判决提出上诉,2016年10月21日,北京市第三中级人民法院作出(2016)京03民终10362号民事判决书,该判决书本院认为部分载明:“程媛蓝风铭达成买卖交易的标的物系1001号房屋,该房屋具备房产交易条件,双方针对合法房产买卖事宜达成合意签署之《买卖合同》、《补充协议》等相关文件均符合当事人意思自治原则,不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,应当遵守。依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。《买卖定金协议书》与《买卖合同》、《补充协议》约定的房屋价款并不一致,且双方并未明确约定网签期限及网签相关事项。故,程媛认为蓝风铭违约的依据不足。一审法院根据双方之间约定,履约能力,认定程媛应向蓝风铭支付剩余全部购房款,蓝风铭应当协助程媛办理1001号房屋权属转移登记手续并履行交房义务,并无不当。关于税费一节,双方均确认房屋总价款系480万元。故,应以480万元计税价格办理房屋权属转移登记手续。关于拆分房屋总价款以220万元为网签价格标准并作为计税依据的约定,存在避税之嫌。先后数份合同约定不一致引发争议并导致计税基础增加的情况下,应根据双方的真实意思表示及过错确定税费负担。本案,程媛蓝风铭签订《买卖合同》及《补充协议》之时,程媛可合理预期己方应负担的本次交易涉及的税费系以220万元为计税基础。因蓝风铭不配合办理网签手续造成的超出以220万元为计税基础计算的税费额度,应由蓝风铭负担。一审法院以案涉税费并非政策原因新增税种,亦非1001号房屋不符合约定增加税费为由,确定由程媛负担涉案交易的全部税费,不符合双方约定,本院依法予以纠正。程媛关于应由蓝风铭负担超出以220万元为计税基础计算的水费额度的上诉请求,理由正当,本院予以支持。”

故判决

一、维持北京市朝阳区人民法院(2016)京0105民初18593号民事判决第三项;

二、撤销北京市朝阳区人民法院(2016)京0105民初18593号民事判决第二项;

三、变更北京市朝阳区人民法院(2016)京0105民初18593号民事判决第一项为:程媛蓝风铭签署的《买卖合同》及《补充协议》继续履行,程媛于本判决生效之日起七日内支付蓝风铭剩余购房款460万元。蓝风铭于收到购房款当日协助程媛办理1001号房屋权属转移登记手续,将上述房屋转移登记制程媛名下;办理房屋权属转移登记手续时以480万元为计税价格计算税费,由程媛负担220万元为计税价格计算的税费,差额部分由蓝风铭负担。蓝风铭于收到购房款当日将1001号房屋交付程媛

四、驳回程媛的其他诉讼请求。

2017年5月26日,1001号房屋通过本院执行程序过户至程媛名下。链家公司未参与执行程序。

庭审中,链家公司称其主要提供居间服务合同第一条约定的服务,第六项完成之后,其提供的居间服务已经完成。签订买卖合同后,买卖合同后续履行提供的服务都是按照房屋交易保障服务合同第一条,由中融信公司提供服务。房屋买卖过程,许多手续需要线上操作,需要中融信公司履行,链家公司需要向买卖双方收取资料,并交付中融信公司。程媛称在签订合同的时候,链家公司的工作人员郭永玲告诉我居间服务包括签订合同、网签、交税、贷款、过户等,郭永玲当时让我签了一系列合同,但是并没有告诉我哪个合同包含哪些服务,就是让我签字。

上述事实,有当事人陈述及相关书证等相关证据在案佐证。

四、法院认为

本院认为,居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。程媛与链家公司签订的《居间服务合同》系双方真实意思表示,且内容不违反法律、行政法规的强制性规定,应属有效,双方应当遵守。经链家公司居间,程媛蓝风铭签订的《买卖合同》及《补充协议》真实有效,根据《居间服务合同》的约定,链家公司已履行完毕居间服务,《买卖合同》及《补充协议》履行过程中,虽程媛蓝风铭因房价、税费等问题产生纠纷,蓝风铭不配合办理网签导致《买卖合同》及《补充协议》无法继续履行,但链家公司在订立合同过程中,并未故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,程媛应按照合同约定,向链家公司支付居间费。程媛的诉讼请求,没有事实依据,本院不予支持。

依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十五条之规定,判决如下:

五、法院判决

驳回原告程媛的全部诉讼请求。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,预交上诉案件受理费,上诉于北京市第三中级人民法院。

 


声明:该作品系结合法律法规、政府官网相关知识整合,遵守本站规章制度发布。如果涉及商誉、版权等相关问题,请通过投诉通道提交相关权属信息,我们将第一时间核准并按照法律的相关规定及时进行删除处理。【投诉通道】

栏目索引

个人中心
我的消息
说房服务
扫码关注

关注微信公众号,房产法律早知道

常见问题
返回顶部
服务内容