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非农村集体经济组织成员签订房产买卖合同购买农村房产是否有效?

2019-08-17 19:41:05 1 admin

一、原告诉称

原告张贵福向本院提出诉讼请求:1.确认原告与被告签订的农村房屋买卖《合同书》无效;2.被告返还坐落于北京市昌平区兴寿镇沙坨村的宅基地及院落一处(四至为东邻孙××、西邻刘强龙、北邻李树文、南邻王安),并返还《集体土地建设用地使用证》原件。事实与理由:原告在涉案宅基地内有房屋院落一处,用地面积为282.2平米,其中建筑占地面积为73.85平米,用途为住宅,1995年由昌平区人民政府颁发了《集体土地建设用地使用证》,土地使用者为原告。20071122日,原告与被告签订《合同书》,原告将本案涉案宅基地及院落以八万元人民币的价格卖给被告,被告支付了八万元现金。由于原告与被告签订的农村房屋买卖合同违反了法律、行政法规强制性规定,农村房屋的买卖合同涉及到相应宅基地使用权的转入,而宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利的,与该集体经济组织成员的特定身份相联系,本案被告并非涉案房屋所在地的村民,而且至今仍非该集体经济组织的成员,因此被告不具备取得本案涉案房屋相应宅基地使用权及购买涉案房屋的主体资格。在房地一体的格局下,原告与被告签订的《合同书》应当属于无效合同。

二、被告辩称

被告苏宝华辩称,原告所述严重失实,应依法驳回其全部诉讼请求。一、涉案宅基地使用权人及房屋原权利人并非本案原告。涉案房屋院落房屋是原告从其他村民手中以8000元购得,原告在本村尚有其他宅基地及院落,原告不是宅基地使用权人及房屋的原始权利主体。根据《民事诉讼法》及本案事实,原告不是本案的直接利害关系人,法院应依法驳回其起诉。二、即便原告可以作为诉讼主体起诉,原告单纯出售房屋的行为不被法律禁止,且出售行为在村委会人员见证下完成。20071122日,双方在就涉案房屋买卖事宜签订了《合同书》,由徐光(沙陀村村委会成员)代书,并在沙陀村村委会成员王立明、张廷军、刘衍明三名证人见证下完成。双方均在《合同书》上签字并按手印,系双方真实意思表示,出售行为合法有效。自此,被告已基于合同约定合法取得涉案房屋及附属设施的所有权,故原告无权以合同无效要求返还。三、涉案宅基地使用权已经村委会同意由被告使用。20071124日,被告因购买涉案房屋向沙陀村村委会一次性缴纳了3000元综合管理费,并与沙陀村委会签订《协议书》。《协议书》载明“苏宝华在昌平区兴寿镇沙坨村购买张贵福家民房一处……经村委会讨论研究,因苏宝华所购房屋属于我们沙坨村村域范围之内,所以,要向村委会一次性交纳一定的综合管理费”。显然,被告购买涉案房屋已经当地沙坨村村委会同意,且获得了房屋所属宅基地的使用权。根据法律规定,宅基地使用权属于村集体经济组织所有,被告已获得涉案院落的宅基地使用权。四、原告已在沙陀村另有一处宅基地,根据“一户一宅”的原则,原告亦无权通过本次诉讼变相取得涉案院落宅基地使用权。

三、本院查明

经审理查明:20071122日,张贵福(卖方)与苏宝华(买方)签订《合同书》,双方就自有房产买卖事宜达成协议。双方约定本房宅坐落兴寿镇沙坨村村北,房屋四邻为东邻孙××、西邻刘强龙、北邻李树文、南邻王安,详见集体土地建设使用证;经双方商定价款80000元一次付清,本合同签订之日起生效,产权归买方所有;凡本宅基地所发生的债权、债务、灾害、修缮、赔偿及缴纳有关费用均与卖方无关,买方享有本宅基地所有权。“买方签字”处有苏宝华签字及身份证号,“卖方签字”处有张贵福签字及身份证号,代书人为徐光,证人签字为刘衍明、王立明、张延军,在上述《合同书》的右下角标注有“昌集建(95宅地)字第14-04-0070号房宅地”。

同日,张贵福出具收条,载明“今收到苏宝华交来购张贵福房本昌集建(95宅地)字第14-04-0070号房宅款计人民币捌万元整”。

“昌集建(95宅地)字第14-04-0070号房宅地”集体土地建设用地使用证在苏宝华处。当事人一致认可该材料就是《合同书》中记载的集体土地建设用地使用权证;苏宝华表示自己从其他村民处得知涉案院落是张贵福从其他村民处购买,该材料上没有加盖公章且存在有涂改,“赵福”两个字是涂改的、“双”字是后加的,自己不清楚原来的名字是谁。张贵福表示自己不清楚材料没有加盖公章和涂改的情况,应当找发证机关进行核实。

庭审中,苏宝华提交《协议书》,载明“苏宝华在昌平区兴寿镇沙陀村购买张贵福家民房一处,昌字第04-14-0070号房宅(见附件)。经村委会讨论研究,因苏宝华所购房屋属于我们沙陀村村域范围之内,所以,要向村委会一次性交纳一定的综合管理费。经双方协商,签定此协议。交款金额叁仟元整,交款人签字苏宝华,20071124日”。该材料上有北京市昌平区兴寿镇沙坨村民委员会公章及张×军、刘×明、王×明的签字。张贵福对该材料的真实性、合同法性及关联性均不认可。

关于双方的身份情况,张贵福表示自己的户口现仍在北京市昌平区兴寿镇沙坨村(以下简称沙坨村),其身份证显示住址为沙坨村×号;苏宝华表示自己不是沙坨村集体经济组织成员,户口亦未迁入沙坨村×号,其身份证显示住址为河北省邢台市广宗县核桃园乡小辛庄村××号,目前居住在涉案院落内。

经法庭释明,苏宝华坚持认为双方签订的《合同书》有效,并不要求在本案中主张无效后果。

上述事实,有《合同书》、集体土地建设用地使用证、收条、《协议书》、户口本及双方当事人当庭陈述等证据在案予以佐证。

四、本院认为

本院认为:双方当事人争议的第一个焦点问题集中在张贵福是否为本案的适格原告。对此,本院认为张贵福作为《合同书》中的卖方,其实际出卖了涉案房屋和院落并收取了苏宝华的80000元,《合同书》的效力影响其相关权利,张贵福与本案有直接利害关系,可以作为原告提起诉讼。

违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。本案中,张贵福、苏宝华签订的《合同书》约定的标的物为地上建筑,但该地上建筑附着在沙坨村的土地上,与宅基地具有不可分离性,买卖农村房屋必然涉及农村宅基地。而宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利,与特定的身份关系相联系,在房地一体的格局下,处分房屋的同时也处分了宅基地,损害了集体经济组织的权益,是法律法规明确禁止的,苏宝华并非沙陀村集体经济组织成员,不享有该集体经济组织成员所享有的宅基地使用权,故张贵福与苏宝华之间签订的《合同书》应属无效。经本院释明后,苏宝华坚持认为合同有效,未提出反诉。对于合同无效之后的房屋返还和赔偿问题,本案不宜直接处理,双方可以另行解决。综上所述,依据《中华人民共和国土地管理法》第十条《中华人民共和国合同法》第五十二条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一百一十九条《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,判决如下:

五、裁判结果

一、张贵福与苏宝华于二〇〇七年十一月二十二日签订的《合同书》无效。

二、驳回张贵福的其他诉讼请求。

 


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