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房产纠纷,双方签订《房产买卖协议书》后一方违约怎么办?

2019-08-17 19:45:03 1 admin

一、上诉人诉称

吴东岳上诉请求:撤销一审判决,依法改判驳回刘晓明的一审全部诉讼请求、支持吴东岳的一审全部反诉请求或发回重审,本案一审、二审诉讼费用均由刘晓明承担。事实和理由:一、吴东岳主张2016年7月7日双方解除《房产买卖协议书》有事实和法律依据。协议签订后,刘晓明未按合同约定将银行按揭的月供款转入吴东岳的扣款账户中,严重损害了吴东岳的信用;且经吴东岳多次要求和催促,刘晓明均拒绝向吴东岳提供合同约定的实际过户产权人,刘晓明的行为严重违反了双方签订的《房产买卖协议书》的约定及法律法规的规定,吴东岳有权解除协议,吴东岳2016年7月1日以书面方式通知刘晓明解除《房产买卖协议书》,刘晓明也已于2016年7月7日收到解除协议通知书,《房产买卖协议书》已解除。二、双方签订《房产买卖协议书》时,刘晓明的意思表示明显具有欺诈性,严重损害了吴东岳的合法权益,应属无效。刘晓明明确表示其是代其姐姐购房,《房产买卖协议书》才有“乙方有权指定产权人”条款,之后刘晓明均拒绝向吴东岳提供其姐姐、姐夫的个人资料。因为具体购房人的资信情况将直接影响吴东岳的权利的实现,吴东岳有权进一步知晓具体购房人的自然情况及征信情况,以维护吴东岳的合法权益。在刘晓明拒不提供真实购房人的信息的情况下,《房产买卖协议书》属于买受人主体不明或欠缺买受人的一份协议,吴东岳为维护自身合法权益,当然有权解除合同。三、《房产买卖协议书》中有关“乙方有权指定产权人”的约定明显是“以合法的形式掩盖非法目的”,也属于“恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益”的情形。明显是无效的约定。《房产买卖协议书》中有关“乙方有权指定产权人”的约定表面上看是合法形式,但因其实质目的是为了减少一次交易流程,少交一次契税等有关税费,该目的显然是非法的,且严重损害了国家利益,明显是无效的。在如今各大城市房产限购政策频出之时,“有权指定产权人”的约定更是为了规避各城市的限购政策,若认可这类约定的合法性,将致各地的房地产限购政策形同虚设,将直接动摇各地的房地产限购政策。四、刘晓明关于“将讼争房产办理至刘晓明名下”的主张对刘晓明具有法律约束力。刘晓明在一审中第一次庭审陈述将讼争房产办理到其名下,该陈述对刘晓明明显具有法律约束力,刘晓明无权再作变更。但第二次庭审中,刘晓明却要求将讼争房产登记至陈建平名下,原审判决对此未加分析评判,直接认可刘晓明的请求,原审判决显然是错误的。因刘晓明主张将房屋“办理至刘晓明名下”,根据厦门市目前的房地产限购政策,刘晓明根本不具备购房资格,法院应当驳回其诉讼请求。五、吴东岳根本不具有讼争房屋的完全所有权和处分权,原审判决吴东岳继续履行《房产买卖协议书》是错误的,应予改判。本案讼争房屋为吴东岳的夫妻共同财产,吴东岳不具有讼争房屋的完全所有权和处分权,即使认定吴东岳刘晓明签订的《房产买卖协议书》合法有效,讼争房屋的所有权也会因吴东岳未取得全部所有权和处分权而不能转移,因此,原审法院判决吴东岳刘晓明继续履行《房产买卖协议书》并判决吴东岳于解除抵押登记手续完成后将讼争房屋的不动产权转移登记至刘晓明指定的陈建平名下是明显违法的,是错误的。

二、被上诉人辩称

刘晓明辩称:一、吴东岳主张双方签订的《房产买卖协议书》于2016年7月7日解除没有事实和法律依据。协议签订后,刘晓明积极履行协议,而是吴东岳不但不去办理房屋解押手续,还退回第二笔购房款,注销缴交银行按揭款的帐户,致使刘晓明无法再继续缴交银行按揭款。双方在合同中约定刘晓明有权指定产权人,无论刘晓明将讼争房到的产权办理到谁名下,均符合双方约定。在讼争房屋解押手续未办理、产权过户时间未到情况下,刘晓明无需提前向吴东岳提供指定产权人的自然信息。双方签订的协议系双方真实意思表示,不存在法定和约定的合同解除事由的情况下,吴东岳主张解除没有事实和法律依据。二、协议关于指定产权人的约定系双方真实意思表示,双方应按合同约定履行。三、刘晓明指定陈建平为过户后的产权人的行为合法有效。三、吴东岳签订合同时对讼争房屋拥有完全的所有权和处分权。双方签订合同时,吴东岳还未将讼争房屋的产权证办理完毕,吴东岳提供的讼争房屋《商品房买卖合同》的买方为吴东岳一人,刘晓明有理由相信吴东岳对讼争房屋拥有完全所有权及处分权。若讼争房屋为吴东岳夫妻共同财产,根据日常经验,出卖房屋为对夫妻共同财产作出的重要决定,应该已取得配偶的同意,在配偶授权下对讼争房屋处理,且吴东岳在《房产买卖协议书》第十九条中明确已经征得产权人及所有权共有人同意。综上,原判认定事实清楚,适用法律正确,依法驳回上诉,维持原判。

建行厦门分行辩称:刘晓明在代为清偿完贷款后,可协助办理讼争房屋的解押手续。

吴建强发、陈建平未作答辩。

刘晓明向一审法院提出本诉诉讼请求:1.刘晓明吴东岳继续履行《房产买卖协议书》;2.刘晓明代为清偿吴东岳欠付建行厦门分行的房屋抵押按揭款;3、建行厦门分行在刘晓明代为清偿吴东岳欠付建行厦门分行的房屋抵押按揭款后办理解除抵押贷款手续;4.吴东岳协助办理房产过户手续至陈建平名下;5.吴东岳承担本案诉讼费。

吴东岳向一审法院提出反诉诉讼请求:1.确认吴东岳刘晓明之间的《房产买卖协议书》已于2016年7月7日解除;2.吴东岳无需退还刘晓明定金50000元;3.本案本诉与反诉的诉讼费均由刘晓明承担。

三、法院查明

一审法院认定的事实:

2013年7月7日,吴东岳与厦门龙湖恒嘉置业有限公司签订《商品房买卖合同》,合同约定吴东岳向厦门龙湖恒嘉置业有限公司购买龙湖灌口项目1#地块二期6#楼I区17层1703室的商品房。

随后,吴东岳吴建强发与建行厦门分行签订《个人住房(商业用房)借款合同》,其中吴东岳作为抵押人和借款人签字,吴建强发作为借款人签字,按揭还款账户的户名为吴建强发。

2016年2月28日,吴东岳(出售方,甲方)与刘晓明(购买方,乙方)、案外人厦门艺周房地产营销策划有限公司(中介,丙方)签订《房产买卖协议书》(编号:Y0000021),约定:甲方同意将座落于厦门市集美区鱼福一里105号1702室(龙湖灌口项目1#地块二期6#楼I区17层1703室)出售给乙方,建筑面积为89.39平方米;房产成交价995000元。具体付款时间为:1.乙方应于协议签订当日支付甲方定金50000元;2.购房款分两次支付给甲方,乙方于甲方申请房产抵押注销当日向甲方支付400000元;3.乙方向银行申请贷款595000元,该贷款由银行直接转至甲方账户。房产过户手续所需缴纳的税费由乙方全部承担;甲方应于收到乙方所有全款3日内将房产交付给乙方使用。协议第九条约定,甲方承诺于产权办理交易过户后3个月内将落户在本房屋的原有户口全部迁出。如甲方未及时迁户口,每逾期一日,按房款总额的万分之五赔偿给乙方。甲方同意预留5000元作为保证金,该保证金暂由丙方保管,待上述事宜全部处理完毕,丙方抵扣相关费用后交还给甲方。协议第十条约定,中介费20000元由乙方支付。协议第十五条约定,甲乙双方保证于产权解除抵押注销后15日内签订土方局提供的《厦门市房地产买卖合同》,并前往土房局办理交易登记手续,否则视为一方违约。协议第十七条约定,甲方应于签订本协议待甲方户口迁入后(预计120天内)具体以甲方书面告知15日内前往该房屋所抵押银行办理产权解除抵押手续,否则按违约处理。协议第二十三条约定,从2016年3月起,甲方原银行按揭的月供由乙方负责偿还,利息由乙方承担,本金(已支付)由房价里扣除,具体以银行清单还款本金和利息为准。办理交易过户当日起,甲方需在55个工作日内收到乙方的贷款(余款),否则每月利息1000元补偿甲方,乙方有权指定产权人,乙方在过户之前于每月4日前将按揭款转让甲方银行按揭账户内。

吴东岳吴建强发系父子关系,吴建强发亦在《房产买卖协议书》底部甲方签章处签字。吴建强发、吴东岳刘晓明均确认房屋买卖合同相对方为吴东岳刘晓明吴东岳吴建强发确认吴建强发为实际出资购房人。

2016年2月28日,吴东岳吴建强发确认收到定金50000元。刘晓明分别于2016年4月5日、5月1日、5月31日、6月27日向吴建强发银行按揭账户转账2700元,共计10800元,于2016年7月8日向吴建强发银行按揭账户转账400000元。

2016年3月、4月间,吴建强发先后与刘晓明、中介曾有电话沟通,其中涉及要求刘晓明提供产权人信息、办理解压手续以及按期支付按揭款本息的问题。

2016年7月7日,刘晓明通过案外人黄承国收到吴东岳发的《解除<房产买卖协议书>通知书》,该通知书载明:吴东岳要求与刘晓明《解除房产买卖协议书》,理由为:1.刘晓明吴东岳再三要求下未能按时提供合同所约定的实际过户产权人;2.买方没有按照合同约定及时转入银行按揭款;3.该协议签订时由中介方以隐瞒、欺诈等手段招揽业务并与买方代理人恶意串通,不守职业道德,不顾国家相关法规公然欺骗,故意隐瞒房屋交易信息,欲通过交易赚取差价;涉嫌不当使用本人个人信息,谋取不正当利益。

2016年7月8日,刘晓明通过短信回复:请依法继续履行双方于2016年2月28日就福建省厦门市集美区鱼福一里105号1702室房产签订的《房产买卖协议书》,现再次要求您前往办理产权解除抵押注销登记手续,为了推进协议的履行,本人提前将第二笔购房款40万元支付给你按揭还款账户,该款是专用于偿还该房产在中国建设银行股份有限公司厦门杏林支行的解压款,从下个月起,本人不再需要支付按揭款,请求不要将该款挪作他用,否则因此所产生的后果均由您自行承担。

2016年7月13日,吴建强发将400000元通过银行转账退还给刘晓明。随后,吴建强发将原银行按揭账户更改且未告知刘晓明

吴东岳已办理厦门市集美区灌口镇鱼福一里105号1702室的产权证,吴建强发已将户口落户于讼争房屋户内。

第一次开庭时,刘晓明主张要求将讼争房屋过户至其自己名下,第二次庭审中明确确认产权登记在陈建平名下。陈建平符合购房资格,并同意作为刘晓明指定过户的产权人。刘晓明及陈建平均同意承担指定作为产权人后所产生的法律风险。

一审法院认为,本案系房屋买卖合同纠纷。《房产买卖协议书》系出卖人吴东岳与买售人刘晓明的真实意思表示,所谓实际出资购房人吴建强发亦在《房产买卖协议书》签字确认该合同,《房产买卖协议书》合法有效,买卖双方应按照合同约定履行各自义务。首先,关于吴东岳刘晓明签订的《房产买卖协议书》是否于2016年7月7日解除以及是否无需退还定金50000元的问题。刘晓明确认收到《解除<房产买卖协议书>通知书》并进行了回复,刘晓明在《房产买卖协议书》签订后先后分四期转入按揭月付本息,亦在2016年7月8日向贷款按揭银行账号转入了400000元,之后吴建强发变更银行按揭账号并退还该400000元,刘晓明履行合同过程中的行为未达到合同约定吴东岳可单方解除合同之程度,吴东岳在《解除<房产买卖协议书>通知书》提出的解约原因并非合同约定及法律规定的可单方解约的情形,属于吴东岳主动违约。在《房产买卖协议书》继续履行未存在现实困难,且守约方信赖利益应得以保护的情况下,双方应忠实履行《房产买卖协议书》。吴东岳要求确认与刘晓明之间的《房产买卖协议书》已于2016年7月7日解除,缺乏合同和法律依据。据此类推,吴东岳主张无需退还定金50000元,缺乏合同和法律依据,依法予以驳回。刘晓明要求自己和吴东岳继续履行《房产买卖协议书》,于法有据,依法予以支持。

其次,关于讼争房屋抵押权问题。目前,讼争房屋抵押权尚未涤除,抵押权人建行厦门分行同意讼争房屋全部抵押贷款本息清偿后协助办理解除抵押手续。刘晓明现要求代为清偿讼争房屋的全部抵押贷款本息后,建行厦门分行协助办理解除讼争房屋的抵押登记手续,未违反法律规定,依法予以支持。

第三,关于讼争房屋产权过户问题。讼争房屋产权已办理至吴东岳名下,《房产买卖协议书》第二十三条约定,刘晓明有权指定产权人,现刘晓明已明确指定产权人为陈建平,且刘晓明和陈建平均愿意承担由此造成的法律风险,该约定未违反法律规定,依法予以准许。吴东岳应按《房产买卖协议书》的约定,配合刘晓明将讼争房屋的不动产权转移登记至陈建平名下,办理转移登记手续所需税费等应由刘晓明承担。《房产买卖协议书》第十五条约定,双方保证于产权解除抵押注销后15日内签订土方局提供的《厦门市房地产买卖合同》,并前往土房局办理交易登记手续。故吴东岳应于抵押登记解除后15日内前往配合办理不动产权转移登记。

综上所述,刘晓明要求自己和吴东岳继续履行《房产买卖协议书》,具有事实和法律依据,予以支持。因继续履行《房产买卖协议书》涉及到具体的如付款、办理解押手续、交付房屋等具体履行内容且涉及先后顺序,为了明确义务,将产权过户前刘晓明的付款义务予以明确,即刘晓明应先行按照协议约定支付自2016年3月起按揭月付本息、第二笔购房款40000元,然后代为清偿建行厦门分行抵押贷款,随后进行解压及办理产权转移登记手续等。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一百零七条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定,判决如下:一、刘晓明吴东岳双方应继续履行《房产买卖协议书》,其中刘晓明应于本判决生效之日起十日内支付吴东岳400000元及按揭贷款月付本息(时间自2016年3月起至解除抵押登记之日,数额扣除刘晓明已支付的10800元,具体数额以中国建设银行股份有限公司厦门市分行确定已支付的为准)。二、刘晓明应于本判决生效之日起十日内向中国建设银行股份有限公司厦门市分行偿还厦门市集美区灌口镇鱼福一里105号1702室房屋在该行尚欠的贷款本息。三、中国建设银行股份有限公司厦门市分行应于刘晓明支付第二项债务后十日内协助办理解除厦门市集美区灌口镇鱼福一里105号1702室房屋的抵押登记手续。四、吴东岳应于第三项解除抵押登记手续完成后十五日内将厦门市集美区灌口镇鱼福一里105号1702室房屋的不动产权转移登记至刘晓明指定的陈建平名下。五、驳回吴东岳的其他诉讼请求。

二审中,各方当事人没有提交新证据。吴东岳对一审认定陈建平符合购房资格有异议外,其他事实无异议,对于各方无异议的事实,本院予以确认。

四、法院认为

本院认为,关于吴东岳上诉称刘晓明2016年7月7日收到吴东岳发的《解除<房产买卖协议书>通知书》,其与刘晓明签订的《房产买卖协议书》于同日解除问题。经查,刘晓明在合同履行过程中已按约支付按揭月付本息,并提前支付解押款40万元,没有构成违约,而是吴建强发将40万元退还给刘晓明并将原银行按揭账户更改,主动违约造成合同无法履行,吴东岳不享有合同解除权,吴东岳提出的解除合同的理由既非合同双方约定也不符合法律规定的可以解除合同的情形,其主张《房产买卖协议书》于2016年7月7日解除不能成立。讼争协议关于指定产权人的约定系双方真实意思表示,吴东岳提出该约定属于无效的主张缺乏事实和法律依据,刘晓明依约指定陈建平为过户后的产权人,且刘晓明和陈建平均愿意承担由此造成的法律风险,一审予以准许并无不当。双方签订合同时,吴东岳尚未办理产权证,但其提供的《商品房买卖合同》载明权利人为吴东岳一人,吴东岳在《房产买卖协议书》中承诺针对协议条款已经征得产权人及所有产权共有人同意,刘晓明有理由相信吴东岳对涉案房屋具有完全所有权和处分权,双方签订的《房产买卖协议书》系双方真实意思表示,合法有效,一审判决吴东岳刘晓明继续履行该协议并无不当。吴东岳的上诉请求没有事实和法律依据,不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定,判决如下:

五、法院判决

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费1050元,由上诉人吴东岳负担。

本判决为终审判决。


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