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房屋翻建会影响办理产权转移登记?

2019-08-17 19:50:58 1 admin

一、上诉人诉称

姚丽的上诉请求为:撤销一审判决,依法改判支持我一审的全部诉讼请求。姚丽的主要上诉请求和理由为:一审判决依据的北京市国土资源局西城分局复函,是基于错误事实作出的,所以判决不予过户的结果是错误的,事实是我购买涉案房屋后并未全部拆除,只是部分进行了修缮,部分翻建;我系基于房屋买卖合同关系诉请过户,一审围绕房屋是否翻建及修缮问题予以审理,审理的重点我认为是错误的。

孟凡旭的上诉请求为:撤销一审判决,将本案发回重审或者依法改判确认张家豪洪生2009年与姚丽签订的买卖北京市西城区×××17号房屋(幢号:1.2.6.7.8.9.10.11.12)的买卖合同无效。孟凡旭的主要上诉理由为:姚丽所购买上述房屋的价格明显过低,亦违背常理和违背交易习惯;孟强持有张家豪洪生的公证委托书我认为是无效的;孟强无权代理签订的涉案买卖合同应属无效。我一审的反诉请求为撤销该合同,现我坚持确认该合同无效。

二、被上诉人辩称

孟强孟东海孟瑞孟家华孟双孟佳越作为姚丽上诉的被上诉人辩称:我们对于姚丽的上诉请求是同意的,不能认同一审判决关于房屋不能过户的判决结果。对于孟凡旭的上诉,我们不是被上诉人,但我们的意见是认可孟强代理张家豪洪生出售涉案房屋的事。

姚丽作为孟凡旭上诉的被上诉人辩称:我购买涉案房屋的意思表示真实,孟强系有权代理,姚丽信赖公证委托手续与张家豪洪生的代理人孟强签订购房合同系合法有效,应当获得全面履行。

孟凡旭对于姚丽上诉的答辩意见:我不能同意,坚持关于合同效力的诉求。

姚丽向一审法院起诉的请求为:1、请求判令孟强孟东海孟瑞孟家华孟双孟佳越孟凡旭协助我办理位于北京市西城区×××17号(幢号:1.2.6.7.8.9.10.11.12)房屋的过户登记手续;2、本案诉讼费由孟凡旭孟强孟东海孟瑞孟家华孟双孟佳越承担。

孟凡旭向一审法院反诉的请求为:要求撤销张家豪洪生2009年与姚丽签订的买卖北京市西城区×××17号房屋(幢号:1.2.6.7.8.9.10.11.12)的买卖合同。

一审法院查明

一审法院查明的事实为:北京市西城区×××17号南房6间(幢号:1211)、北房5间(幢号:678)、东房4间(幢号:910)、垂花门1间(幢号:12)(以上房屋建筑面积共计252.7平方米,以下简称涉案房屋)的产权人是张家豪洪生,二人在该院落另享有西房5间(幢号345号,建筑面积52.1平方米)的产权。

张家豪洪生先后于2010221日、201172日死亡,本案孟东海孟瑞孟家华孟双孟佳越孟凡旭孟强张家豪洪生的子女。

2006919日,张家豪洪生在北京市公证处办理了委托公证,委托人为张家豪洪生,被委托人为孟强,委托事项:本人张家豪洪生拥有北京市西城区×××17号房产(房屋共有权证京房西私共字第900036号,京房权证西私字第XX**号,京房权证西私字第XX**号)特全权委托孟强代为办理上述房产买卖转让及拆迁补偿有关的一切手续,包括签订合同、办理过户手续、交纳有关税费、收取房款及有关拆迁款,以上事宜可能引起的相关诉讼代理和其他一切相关事宜。委托期限:至上述事宜办完为止。受托人有转委托权。

20081229日,孟强出具收据,言明收到案外人于学理代姚丽支付的购买涉案房屋的房款15万元,当日,于学理代姚丽孟强办理了交接涉案房屋钥匙的手续。

一审庭审中,姚丽提交了《北京市存量房屋买卖合同自行成交版》复印件一份,合同约定的出卖人为张家豪二人,共有权人为洪生,买受人为姚丽,该合同约定姚丽2021600元的价格购买北京市西城区×××17号院126789101112号房屋,交房时间约定为2009231日前。双方同时约定,自该合同签订之日10日内,双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续,该合同的落款处没有任何签字,亦未写明合同签订时间,仅在合同的附件七上有孟强姚丽的签名及时间(20081229日)。

2009113日,孟强代理张家豪洪生,案外人丁兴仙代理姚丽办理了涉案房屋的网上签约手续,网签合同中约定的房屋成交价格为2021600元。同日,双方向房屋权属登记部门递交了办理涉案房屋所有权转移登记的申请及相关材料,登记机关受理了申请,但因涉案房屋当时已被法院查封,登记部门未予办理产权过户登记。

网签当日,孟强出具收据,言明收到于学理代姚丽支付的购买上述房屋的房款90万元现金。200922日,孟强出具的收据言明收到于学理代姚丽支付的购买上述房屋的房款97.16万元现金。

2009121日,金融街房管所向张家豪下达了《危险自住房通知书》,要求张家豪20106月前对涉案房屋进行翻建以解除危险,张家豪洪生夫妇生前未对涉案房屋进行翻建。2015629日,金融街房管所再次向涉案房屋产权人发出《危险自住房通知书》,要求房屋产权人在201510月前对涉案房屋进行翻建。20151110日,西城区房屋管理局向涉案房屋产权人发出了解危通知。

另查,1991913日,张家豪洪生(甲方)与中国煤炭进出口总公司(以下简称中煤集团)签订《购销合同书》,约定张家豪洪生28万美元的价格将上述两处房产出售给中煤集团,上述房屋自19911129日起由中煤集团使用,双方未办理产权过户手续。

200732日,张家豪洪生向一审法院起诉,要求中煤集团腾房。20075月,一审法院作出(2007)西民初字第4530号民事判决书,判决中煤集团于判决生效后七日内将西城区×××十七号院落内房屋腾退,交还张家豪洪生。中煤集团不服,提起上诉。北京市第一中级人民法院于2007914日作出(2007)一中民终字第8544号民事判决书,判决驳回上诉,维持原判。该判决生效后,张家豪洪生申请强制执行。20081215日,北京市西城区人民法院采取强制执行措施,中煤集团将西城区×××十七号院落内房屋交还了张家豪洪生

2007727日,中煤集团向一审法院提起诉讼,要求张家豪洪生立即协助其办理北京市西城区×××17号房屋的登记过户手续,将该房屋所有权过户至中煤集团名下,该案审理中,中煤集团申请对涉案房屋采取了查封措施。2008226日,一审法院作出(2007)西民初字第10685号民事判决书,经审理认为中煤集团与张家豪洪生签订的《购销合同书》之内容因违反《城市私有房屋管理条例》的有关强制性规定,属于无效合同,法院判决驳回了中煤集团的诉讼请求。中煤集团不服该判决,提出上诉。200863日,北京市第一中级人民法院经审理认为张家豪洪生与中煤集团之间合同有效,但在房屋移交过程中,双方未就产权过户形成合意,中煤集团也未就产权过户提出主张。双方的上述行为足以表明,双方之间关于房屋买卖的合意已经不存在,故中煤集团要求转移房屋所有权缺乏依据,北京市第一中级人民法院据此作出(2008)一中民终字第05733号民事判决书:一、撤销北京市西城区人民法院(2007)西民初字第10685号民事判决书;二、驳回中煤集团的诉讼请求。中煤集团不服二审判决,于2008728日向北京高院申请再审。2009121日,北京市高级人民法院作出(2008)高民申字第03350号民事裁定书,驳回中煤集团的再审申请,20093月,一审法院解除了对涉案房屋的查封措施。2009518日,中煤集团向最高人民法院提出申诉,最高人民法院于201047日裁定提审该案。20121213日,最高人民法院作出(2011)民提字第92号民事判决书,最高人民法院终审判决维持北京市第一中级人民法院(2008)一中民终字第05733号民事判决。

20091月,中煤集团在北京市朝阳区人民法院提起诉讼,要求张家豪洪生返还28万美元购房款和101万元人民币的装修费及相应的利息,中煤集团在该案中申请对涉案房屋进行查封,之后,朝阳法院一直查封该房屋至2014125日。

20146月,中煤集团起诉至一审法院,要求孟强孟东海孟瑞孟家华孟双孟佳越孟凡旭赔偿信赖利益损失2500万元,并承担本案诉讼费用,该案审理中,一审法院对涉案房屋再次采取了查封措施,查封期限为2014612日至2016611日,20151026日,涉案房屋的查封被解除。

诉讼中,孟东海孟瑞孟家华孟双孟佳越孟强同意姚丽的诉讼请求。孟凡旭认为姚丽隐瞒房屋真实价格进行欺诈,利用其父母与中煤集团诉讼后的心理,购买涉案房屋的交易价格过低,显失公平,提起反诉。孟凡旭同时申请对涉案房屋交易时的市场价值进行评估,但表示无力支付评估费用,为此,孟凡旭提供了中国统计年鉴、北京市房地产年鉴,以证明北京20**年商品房屋的平均销售价格为10661/平方米,二手房指导价格新街口、什刹海地区四季度成交均价为16900/平方米,金融街地区四季度成交均价为18700/平方米,展览路、月坛地区四季度成交均价为16300/平方米。姚丽对上述证据的真实性及与本案的关联性均不认可。

一审审理中,北京市西城区兵马司17号院内北房5间、垂花门1间被全部拆除,现已基本完成对5间北房的修建,经法院向北京市规划建设委员会西城分局调查核实,上述房屋翻建时未向规划部门办理相关行政审批手续。法院向北京市国土资源局西城分局发函询问部分涉案房屋在未经规划的情况下进行翻建后,能否办理房屋转移登记手续。北京市国土资源局西城分局回函:涉案房屋未取得规划进行翻建,与不动产登记簿事项不一致,不符合登记条件,无法办理登记。

上述事实有房屋买卖合同、房产证、公证书、权属登记受理通知单、死亡证明、收据、房屋移交记录、照片、房屋档案资料、危险自住房通知单、中国统计年鉴、北京市房地产年鉴、文献复制证明、报纸、判决书、裁定书、公证处公证资料、北京市规划委员会西城分局复函、北京市国土资源局西城分局复函,双方当事人陈述等相关证据材料在案佐证。

一审法院认为

一审法院认为:张家豪洪生生前办理委托公证,委托孟强代为办理转让涉案房屋的一切手续,孟强张家豪洪生生前即与姚丽签订买卖合同并办理了房屋交付手续,现孟凡旭主张涉案房屋交易价格过低,显失公平,但孟凡旭未就此提交充分证据予以证明,且根据张家豪洪生生前对于房屋交易价格问题并未提出异议,法院根据现有证据不能确认涉案买卖合同存在可撤销的法定情形,因此,对于孟凡旭提出的反诉请求,法院不予支持。姚丽取得涉案房屋后,在未经规划审批的情况下即对部分涉案房屋进行翻建,使得涉案房屋现状与不动产登记簿事项不一致,截至本案法庭辩论终结前,姚丽仍未取得翻建涉案房屋的相关规划审批手续,鉴于此,法院认为目前暂不具备办理涉案房屋产权转移登记的条件,故对姚丽要求孟凡旭孟强孟东海孟瑞孟家华孟双孟佳越协助其办理涉案房屋产权过户登记手续的请求,法院不予支持。据此,依照《中华人民共和国合同法》第五十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下:一、驳回姚丽的诉讼请求;二、驳回孟凡旭的反诉请求。

三、本院查明

二审诉讼中,双方均未提供新证据。本院经审理对一审法院查明的事实予以确认。

四、本院认为

本院认为:依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。本案中,张家豪洪生生前办理委托公证,委托孟强代为办理转让涉案房屋的相关手续,孟强张家豪洪生生前即与姚丽签订涉案房屋的买卖合同并办理了房屋交付手续,故该合同之订立符合合同成立的形式要件,缔约主体应为姚丽孟强的委托人张家豪洪生。且张家豪洪生孟凡旭之外的继承人都表示认可上述房屋出售事宜,现孟凡旭上诉主张上述房屋交易价格过低,显失公平;质疑孟强的代理资格,孟凡旭应对其主张依据的事实足以成立承担相应的证明责任,但孟凡旭于诉讼中未就其对于委托权的上述质疑和对出售价格显著低于市场价之主张,提供充分有力证据予以证明。此外,张家豪洪生生前对上述房屋交易及价格未见提出异议,综合以上,本院认为孟凡旭主张撤销合同,缺乏事实及法律依据,本院无法支持。

姚丽的上诉请求。基于在案事实,姚丽在通过购买占用涉案房屋后未经规划审批之情况下对房屋进行翻建,一审法院就涉案房屋现状下的登记事宜致函不动产登记主管部门,相关部门回函表示因房屋现状与不动产登记簿事项不一致,姚丽至今仍未取得翻建涉案房屋的相关规划审批手续,故此宗转移登记无法进行。因姚丽系基于房屋买卖合同之民事法律关系诉请出售方协助办理产权转移登记手续,但该合同义务的履行不应取代行政机关行政管理行为中对产权登记的审查,故涉案房屋目前暂不具备办理产权转移登记的条件,姚丽上诉主张出售方之继承人协助办理涉案房屋产权过户登记手续的请求,在现有条件下,本院无法支持。

综上所述,孟凡旭姚丽之相应上诉请求和理由,均缺乏事实和法律依据,本院均不予支持。一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定,判决如下:

五、裁判结果

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费45946元,由姚丽负担22973元(已交纳);由孟凡旭负担22973元(孟凡旭于二审立案时申请免交二审诉费,本院最终未批准其申请,故其应于本判决生效之日起七日内交纳上述诉费)。

本判决为终审判决。


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