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签订合同并支付定金,却谎称未收到定金,还将房子卖给第三人

2019-08-17 19:54:51 1 admin

一、上诉人诉称

杨帆上诉请求:撤销一审判决第二项、第三项;一二审诉讼费用、保全费、评估费由黄强承担。事实和理由:1.双方签订的房屋买卖合同损害了共有权人的利益,该合同应当无效,故我不存在违约情形,也不应承担违约责任;2.不应支持黄强主张的可得利益损失,黄强没有可得利益损失,即使有也是黄强自身原因造成的。

二、被上诉人辩称

黄强辩称,同意一审判决,不同意杨帆的上诉请求。

华熙公司述称,同意一审判决,保留向违约方追究居间服务费的权利。

一审原告诉称

黄强向一审法院起诉请求:1.判令解除我与杨帆2016923日签订的《存量房屋买卖合同》;2.判令杨帆返还我购房定金人民币2万元;3.判令杨帆支付我违约金人民币40万元;4.判令杨帆赔偿我经济损失人民币175万元;5.判令杨帆承担居间服务费人民币4.4万元;6.判令杨帆承担鉴定费9600元;7.判令杨帆承担本案诉讼费、律师费。

一审法院查明

一审法院认定事实:2016923日,杨帆(出卖人、甲方)与黄强(买受人、乙方)及华熙房地产公司(居间方、丙方)签订《存量房屋买卖合同(经纪成交版)》,约定出卖人根据国家规定,已依法取得房屋坐落为房山区××12号楼4-60112号楼4-601-1层)地下室,该房屋规划设计用途为住宅,性质为商品房,未设定抵押,出卖人未将该房屋出租;经买卖双方协商一致,该房屋按套议定成交价给为人民币200万元;买受人向出卖人支付人民币2万元,作为购房定金;在买、卖双方协商一致的情况下,定金由居间方暂时提存,该定金用于冲抵居间服务费,多退少补;本合同签订之日,出卖人将该房屋同等金额的定金交于居间方保存;买受人于过户之前向出卖人交纳购房首付款人民币80万元,买受人拟申请公积金贷款人民币120万元;出卖人应当保证该房产的其他共有权人同意出售该房产,没有任何产权纠纷,同时出卖人保证没有个人债务影响该房产的出售,因出卖人原因造成该房产不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的使买受人无法取得该房产的,属于出卖人违约,承担相应违约责任;为保证、买卖双方就该房产买卖事宜顺利进行,丙方作为居间方,同时作为中证方,提供居间服务、协助买卖双方办理贷款、过户等相关事务,三方约定如下:(一)买、卖双方同意共同委托丙方为居间方,并为上述房产交易过程的中证人,(二)居间方接受买卖双方的委托完成以下工作:1、提供房源信息、交易机会和订约媒介服务,撮合买卖双方签订《存量房屋买卖合同》并保管其中一份,2、代为保管买受人所付购房定金及相关费用,直至交易完毕,3、代为保管出卖人房屋产权证及原购房协议,作为办理过户之用,4、指定担保公司办理该房屋的贷款及过户事宜,5、监督、协调买卖双方履行《存量房屋买卖合同》中约定的义务,6、协助买卖双方办理房屋交验事宜,7、买卖双方收到居间方出具的文件、单据、凭证,应盖有居间方公司印章,否则无效;合同签订后,若出卖人未按照本合同第七条约定的交房期限交房、迟延不配合买受人办理手续的(含贷款、过户等手续)或其他违约行为导致交易不能进行的,逾期在15天之内的,每逾期一天,出卖人应按总房价款的万分之五向买受人支付违约金(自继续履行合同之日起3日内支付),合同继续履行,若逾期超过15天的,买受人有权单方解除本合同,出卖人应按总房价款的10%向买受人支付违约金,出卖人应在收到解除合同通知之日起5个工作日内将买受人的已付款项(不计利息)及违约金支付给买受人,期间产生的所有费用由出卖人承担,出卖人承担向居间方交纳总房价款2.2%的居间服务费;出卖人未经买受人及居间方同意将该房屋出卖给第三方的,导致合同不能继续履行,买受人有权退房,出卖人应当自退房通知送达之日起5个工作日内退还买受人全部已付款项(不计利息),且承担总房价款的20%的违约金;该合同同时约定了双方其他权利义务。

上述合同签订后,黄强依约于2016924日支付了购房定金2万元,并由华熙房地产公司暂时提存。

杨帆以未收到黄强支付的定金、涉案房屋涉及共有人权益为由迟延履行合同。20161015日,黄强杨帆、华熙房地产公司就涉案合同的解除及赔偿事宜进行了协商,但因争议较大未能达成一致意见。

此后在协商未果的情况下,黄强委托并授权北京威诺律师事务所向杨帆致函,北京威诺律师事务所指派杨兆金律师于201719日向杨帆发出《律师函》,该律师函要求杨帆于收到该律师函后3个工作日配合华熙公司办理房屋核验工作,若杨帆在收到该律师函后3个工作日内未配合华熙公司办理房屋核验工作或者拒绝收取律师函,视为其拒绝履行合同,黄强有权按照合同约定解除合同并追究违约责任。EMS查询显示杨帆2017112日本人签收了《律师函》。

另查,20161018日,杨帆将涉案房屋以200万元的价格出售给案外人张伟江珊,并办理了产权变更登记手续。

审理中,黄强申请保全登记在杨帆名下的涉案房屋,法院于2017214日作出了(2017)京0111民初1986号民事裁定书,裁定查封杨帆名下涉案房屋,但因涉案房屋已不在杨帆名下无法采取保全措施。此后,黄强再次申请冻结杨帆在中国工商银行北京市市辖区东城东二环支行的存款200万元,法院于2017315日作出了(2017)京0111民初1986号民事裁定书,裁定冻结了杨帆在中国工商银行北京市市辖区东城东二环支行的存款200万元。黄强申请对涉案房屋的市场价格进行市场价值估价评估,经摇号随机确定的鉴定机构为北京中建华房地产土地评估有限责任公司,经该鉴定机构评估,涉案房屋4-6014-601地下室房地产价值合计为381.13万元。

一审法院认为

一审法院认为,依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的,依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。

本案中,首先,黄强杨帆签订的《存量房屋买卖合同(经纪成交版)》均系双方当事人的真实意思表示,合同内容及形式未违反国家法律、行政法规的强制性规定,为合法有效合同,双方均应依约全面履行合同的义务;其次,在合同履行过程中,双方均应本着诚实信用原则,积极协商,以促成合同继续履行,维护稳定的交易秩序,在双方未能达成一致的情况下,任何一方均无权不当扩大己方权利,不得在法定解除权或约定解除权未成就的前期下擅自解除合同,因杨帆未按合同约定履行合同义务并将涉案房屋擅自出售给他人已构成根本违约,现黄强要求解除双方签订的《存量房屋买卖合同(经纪成交版)》,并要求杨帆承担违约责任的诉讼请求,理由正当、于法有据,法院予以支持;第三,因合同约定,出卖人未经买受人及居间方同意将该房屋出卖给第三方的,导致合同不能继续履行,买受人有权退房,出卖人应当自退房通知送达之日起5个工作日内退还买受人全部已付款项(不计利息),且承担总房价款的20%的违约金,故黄强要求返还购房定金2万元以及支付违约金40万元的诉讼请求,理由正当,法院予以支持,黄强支付的定金2万元,现由华熙房地产公司占有,又因杨帆的根本性违约导致合同最终无法履行,故应由华熙房地产公司将代为保管的定金退还黄强;第四,关于黄强主张的可得利益损失,因合同签订后房屋的市场价值处于上涨态势,且经评估涉案房屋市场价值为381.13万元,远高于合同中约定的房屋价款200万元,故合同中约定的违约金40万元已不能弥补黄强的实际损失,故黄强要求赔偿可得利益损失,理由正当、于法有据,法院予以支持;第五,关于可得利益损失的具体数额,因合同签订后存在以下情形:(一)合同签订当日,黄强就已知晓杨帆以涉案房屋涉及其子权益,不能擅自出售,(二)合同签订22天后,双方及第三人曾协商过合同解除及赔偿事宜,(三)合同签订后,黄强仅支付了2万元的定金,基于上述情形黄强可以及时采取救济措施减少相应的风险和损失,换言之,杨帆的违约行为以及黄强已支付的购房款,尚不足以限制其经济能力导致其无法另行购买其他房屋,因此,法院将结合合同中约定涉案房屋的购买价格、评估的市场价值、黄强已付房款、杨帆的违约情形等,并结合法院已支持的违约金数额酌情确定可得利益损失;第六,对于黄强要求杨帆承担居间服务费的诉讼请求,属于居间合同纠纷,与本案不属于同一法律关系,法院不宜一并处理,双方可另行处理;第七,鉴定费、保全费,属于诉讼费范畴,法院根据案件的实际情况由原、杨帆分担;第八,对于黄强要求杨帆承担律师费、保函费的诉讼请求,缺乏相应依据,法院难以支持;综上,一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条,于201711月判决:一、解除黄强杨帆2016923日就坐落于北京市房山区××12号楼4-60112号楼4-601-1)地下室签订的《存量房屋买卖合同(经纪成交版)》;二、杨帆于判决生效后十日内给付黄强违约金四十万元;三、杨帆于判决生效后十日内赔偿黄强经济损失六十八万六千七百八十元;四、北京华熙房地产经纪有限公司于判决生效后十日内将代为保管的定金二万元退还黄强;五、驳回黄强的其他诉讼请求。

三、本院查明

二审中,当事人未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。

上述事实,有各方当事人陈述、《存量房屋买卖合同(经纪成交版)》(编号:016164)、定金收据、房屋所有权证、微信截屏、EMS查询信息、律师函、《存量房屋买卖合同(经纪成交版)》(编号:C1392908)、存量房自有交易资金划转协议、不动产登记资料查询结果证明等证据在案佐证。

四、本院认为

本院认为,上诉人杨帆主张的其未经共有权人同意出卖房屋系无权处分、合同应当无效的上诉理由,缺乏法律依据,本院不予采信。黄强杨帆签订的《存量房屋买卖合同(经纪成交版)》系各方当事人真实意思表示,且未违反法律法规相关规定,应属有效合同,各方均应依约履行。合同签订后,杨帆未依约履行相应义务,且将房屋出售给案外人并办理了产权变更登记手续,根据合同约定“出卖人未经买受人及居间方同意将该房屋出卖给第三方的,导致合同不能继续履行,买受人有权退房,出卖人应当自退房通知送达之日起5个工作日内退还买受人全部已付款项(不计利息),且承担总房价款的20%的违约金”,杨帆的行为已经构成违约,黄强有权解除合同,杨帆应当退还定金并以总房价款的20%为标准向黄强支付违约金,故一审法院判令杨帆黄强支付违约金四十万元,处理正确,本院予以维持。

当事人约定的违约金低于造成的损失的,可以请求人民法院予以增加。经鉴定,涉案房屋的房地产价值合计为381.13万元,远高于《存量房屋买卖合同(经纪成交版)》中约定的房价200万元,故双方约定的违约金不足以弥补守约方遭受的损失,黄强可以请求法院予以增加。杨帆主张黄强仅支付2万元定金,可得利益损失属系其自身原因造成的,不应当进行赔偿的上诉理由,本院认为,黄强已付房款仅2万元这一因素,一审法院已经予以认定并进行考虑,因此,一审法院结合合同中约定涉案房屋的购买价格、评估的市场价值、黄强已付房款、杨帆的违约情节、已支持的违约金数额等情形酌情确定杨帆另赔偿黄强经济损失686780元,该数额符合本案实际,并无不当,本院予以维持。

综上所述,杨帆的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:

五、裁判结果

驳回上诉,维持原判。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审案件受理费14581元,由杨帆负担(已交纳)。

本判决为终审判决。

 


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