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非农业户口签订的农村房屋购买合同,合同是否有效?

2019-08-17 20:04:36 1 admin

一、上诉人诉称

江风上诉请求:1.撤销一审判决,改判驳回张小飞的全部诉讼请求;2.张小飞承担本案一、二审全部诉讼费用。事实及理由:1.一审法院适用法律错误。1997江风张小飞签订的房产卖契并未违反当时的《中华人民共和国土地管理法》,当时的买卖行为没有违背我国《土地管理法实施条例》以及最高人民法院的司法解释,按照法不溯及既往的原则,审理本案不应机械地适用现在的规定,也不应适用1997年之后修改的法律法规来考量审查双方当时的民事行为。双方交易时法律和规章均没有禁止江风购买农村房屋的禁止性规定,故双方之间的交易没有违反法律的强制性规定。2.张小飞不具有本案主体资格。张小飞在一审中没有提交合法有效的证据证明其是诉争房屋的所有权人。现诉争房屋已经被拆除,张小飞针对拆迁的主张,应另行处理。张小飞将诉争房屋卖给江风后转为非农户口,并迁往城镇居住,其已经丧失了诉争房屋所在村的村民资格。因张小飞不是刘各长村集体经济组织成员,其丧失了农村宅基地使用权的基础和资格,其不具备主张农村宅基地使用权的资格,张小飞主张的拆迁利益不应得到支持。3.江风购买诉争房屋的行为合法有效。双方之间签订的房产卖契通过了当时政府专门机关的审核批准,经原怀柔县房地产交易所进行的房产交易,并按照当时的政策规定,依法向国家缴纳了房产买卖的契税,取得了房屋产权。在经政府审批同意后,江风全家人的户口于19971月迁入怀柔镇×号院,并在此居住了20多年,故应认定双方签订的房屋买卖合同有效。4.江风购买了诉争房屋后,将原房屋全部拆除自行建设,并对新建的房屋进行了装修。在江风取得诉争房屋所有权长达20余年的时间里,张小飞并未提出异议,只是在该房屋面临拆迁时,在利益的诱惑下才提起诉讼,其违背诚信的行为不应得到法院的支持。因此,请求二审法院支持江风的上诉请求。

二、被上诉人辩称

张小飞辩称,服从一审判决,不同意江风的上诉请求。

一审原告诉称

张小飞向一审法院起诉请求:1.确认张小飞江风之间买卖宅基地及房产(怀柔镇×号)的房产卖契(编号:949号)无效;2.判决江风返还张小飞怀柔镇×号宅基地及房产搬迁补偿款1373061元(其中包括:搬迁补偿1015042元、搬迁补助费33484元、搬迁奖励费324535元)和197㎡优惠购房面积;3.本案诉讼费用由江风负担。

一审法院查明

一审法院认定事实:位于北京市怀柔区×号院落(以下简称诉争院落)的宅基地使用权于19931210日登记于张小飞名下。该院落内原建有北房四间。1993430日,原怀柔镇人民政府颁发镇字第331号村民建房施工许可证,批准张小飞在诉争院落内新建南房四间。1996年,张小飞江风订立房屋买卖合同,约定张小飞将诉争院落内房屋出卖给江风1996119日,江风给付张小飞购房款66000元,张小飞江风出具收款证明一份。1997114日,张小飞江风经原怀柔县房地产交易所签订房产卖契,为降低契税金额,双方在该契约上约定的房产价格为40000元。同日,江风交纳契税2400元,手续费共计800元。同日,江风将户口迁至诉争院落,但其户别为非农业家庭户。20171020日,张小飞持所诉理由诉至一审法院,要求确认张小飞江风之间的房屋买卖合同无效,并要求获得诉争院落及房屋的拆迁补偿利益。

另查明,201799日,北京山天置业有限公司(搬迁人,甲方)与江风(被搬迁人,乙方)签订《怀柔区×村棚户区改造土地开发项目宅基地房屋搬迁补偿协议》,约定对诉争房屋进行拆迁。协议内容如下:一、1、乙方宅基地位于怀柔区怀柔镇×号,宅基地面积为197.1㎡……乙方被搬迁房屋总建筑面积为197.1㎡。2、乙方在被搬迁房屋内在册3人,分别是江风杨峰侯浩……二、搬迁补偿费:经……估价结果报告确定,乙方宅基地区位补偿价为788400元,房屋重置成新1576**元;装修、设备及附属物补偿价68974元。合计1015042元。三、搬迁补助费1、搬家补助费:7884元;拆装移机费:600元;……4、信鸽证补助费:25000元……合计33484元。四、搬迁奖励费1、乙方在搬迁奖励期限内签订搬迁补偿协议,并在约定搬迁期限内将被搬迁房屋交给搬迁人的,甲方按认定的宅基地面积给予700/平方米提前搬迁奖励137970元。2、乙方在搬迁奖励期限内签订搬迁补偿协议,并在约定搬迁期限内将被搬迁房屋交给搬迁人的,甲方按认定的宅基地面积给予乙方600/平方米工程配合奖励118260元。3、乙方在搬迁奖励期限内签订搬迁补偿协议,且未发生新建、改建、扩建房屋,房屋内外装修及修建院内附属设施等的,甲方按认定的宅基地面积给予200/平方米的资源节约奖励费39420元。4、乙方在搬迁奖励期限内签订搬迁补偿协议,甲方支付乙方宅基地区位补偿奖励费/元和房屋重置成新奖励费28885元。合计324535元。五、搬迁补偿、补助及奖励款总计1373061元。……后双方又签订搬迁补偿补充协议一份,内容为:根据甲、乙双方于2017912日签订的《怀柔区×村棚户区改造土地开发项目宅基地房屋搬迁补偿协议》和2017912日签订《优惠购房意向书》(编号:G-0250-01Z-0250-02),认定宅基地面积为197.1㎡,实际优惠购房面积为197㎡。该协议就搬迁补助等相关事宜进行了补充约定。同日,双方再次签订搬迁补偿补充协议一份,就搬迁集体配合奖励事宜进行了补充约定。201821日,拆迁补偿款发放到华夏银行北京怀柔支行江风名下的账户中。庭审中,经一审法院询问,张小飞江风均认可诉争房屋已被实际拆除。

一审法院认为

一审法院认为,违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定,农村宅基地属于农民集体所有,农村村民住宅用地经乡(镇)人民政府审核,由县级人民政府批准。本案诉争房屋系农村房屋,江风虽落户于刘各长村,但其户口性质为非农业户,故江风并非刘各长村村民,不享有使用该村集体组织宅基地的资格。张小飞江风之间的房屋买卖协议,违反了有关法律规定,应属无效。张小飞要求确认张小飞江风之间的房屋买卖协议无效的诉讼请求于法有据,该院予以支持。按照法律规定,合同无效后,因该合同取得的财产应当予以返还,不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。张小飞江风双方的农村房屋买卖合同被确认无效后,江风应当将房屋返还给张小飞张小飞亦应将收取的价款返还给江风。但涉诉房屋已经纳入拆迁范围并被实际拆除,故没有返还的必要。现拆迁补偿款已经实际发放至江风名下账户,故张小飞江风的争议焦点集中在关于涉诉房屋拆迁利益的归属和分配上。首先,关于宅基地的区位补偿部分。因宅基地使用权登记在张小飞名下,故在合同被确认无效后,关于宅基地的区位补偿应归张小飞所有,但张小飞作为房屋出卖人在出卖时即明知其所出卖的房屋及宅基地属于我国法律禁止流转的范围,其在出卖房屋多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效,违背了诚实信用原则,故其应对合同无效承担主要责任。张小飞应当按照其过错程度赔偿江风的信赖利益损失。故此该院认定关于宅基地区位补偿的百分之七十归江风所有,作为张小飞江风信赖利益的赔偿,该部分补偿款江风无须向张小飞返还。剩余百分之三十的宅基地区位补偿江风应当返还给张小飞。其次,关于房屋重置成新补偿及装修、设备、附属物的补偿。该部分补偿系合同被确认无效后,江风将诉争房屋返还给张小飞张小飞应当给予江风的赔偿。在诉争房屋已被实际拆除并转化为拆迁利益的前提下,应确认该部分补偿利益归江风所有,江风无须返还。再次,关于搬迁奖励费的补偿。该部分补偿系针对被拆迁人即房屋实际居住人配合拆迁政策给予的补偿,与张小飞无关,张小飞无权就该部分补偿主张权利,江风亦无须返还。另外,应当指出,涉案房屋宅基地的补偿利益不仅涉及货币补偿,还包括回购房安置的补偿利益。本案江风虽已签订回购房安置协议,回购房最终能否取得,面积、位置均不能确定,该院不便对该项利益的分配在本案中予以处理。对于张小飞要求优惠购房面积的诉讼请求,张小飞可待回购房安置利益正式确定后另案主张权利。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定,判决:一、张小飞江风签订的关于怀柔区怀柔镇×号院落的房屋买卖合同无效;二、江风于判决生效后十日内返还张小飞关于怀柔区怀柔镇×号院落宅基地的区位补偿利益236520元;三、驳回张小飞的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

三、本院查明

二审中,当事人没有提交新证据。

对一审法院查明的事实,本院予以确认。

四、本院认为

本院认为,根据张小飞在一审中提交的集体土地建设用地使用证、村民建房施工许可证、房产卖契等证据,可以证明诉争院落的宅基地使用权登记在张小飞名下,该院落原有北房四间,19934张小飞取得村民建房施工许可证,批准新建南房四间,后张小飞将上述八间房产出卖给江风。因此,江风上诉主张张小飞没有提交合法有效的证据证明其是诉争房屋的所有权人、张小飞不具有本案主体资格,缺乏事实依据,本院不予采信。

本案二审争议的焦点为张小飞江风签订的诉争院落的房屋买卖合同是否有效。因张小飞江风的房屋买卖行为发生在1996年,根据当时施行的《中华人民共和国土地管理法(1988修订)》之规定:农村宅基地属于集体所有;农村居民建住宅,使用原有的宅基地、村内空闲地和其他土地的,由乡级人民政府批准;城镇非农业户口居民建住宅,需要使用集体所有的土地的,必须经县级人民政府批准。在我国农村房地一体的情况下,农村房屋买卖必然同时处分该房屋所占有的宅基地,而农村集体土地的宅基地使用权系村集体经济组织成员方可享有的权利,与特定的身份关系紧密相连,非本集体经济组织成员无权取得。本案中,江风虽在购买诉争院落房屋后落户于刘各长村,但其户口性质为非农业户,故江风不享有使用该村集体组织宅基地的资格。一审法院据此认定张小飞江风之间的房屋买卖合同无效,并无不当,本院予以维持。张小飞原为刘各长村经济组织成员,其户口性质的变更不影响本案合同效力的认定,故对于江风提出的张小飞不具备主张本案宅基地使用权资格的上诉意见,本院不予采信。江风二审中提出的房产契约不违反当时的法律、司法解释且已经政府机关审核批准,故房屋买卖行为合法有效的上诉理由,缺乏事实和法律依据,本院亦不予采信。

《中华人民共和国合同法》第五十八条规定:“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”现诉争房屋已经纳入拆迁范围并被实际拆除,拆迁补偿款也已经实际发放至江风名下账户,故本案在确认合同无效后应处理涉诉房屋拆迁利益的归属和分配。因宅基地使用权登记在张小飞名下,故宅基地的区位补偿应归张小飞所有,但张小飞作为房屋出卖人在出卖时即明知其所出卖的房屋及宅基地属于我国法律禁止流转的范围,其在出卖房屋多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效,违背了诚实信用原则,故其应对合同无效承担主要责任,亦应按照其过错程度赔偿江风的信赖利益损失。一审法院据此认定宅基地区位补偿的70%江风所有,江风返还张小飞剩余30%的宅基地区位补偿,亦无不当,本院予以维持。

综上所述,江风的上诉请求不能成立,应予驳回。一审判决认定事实清楚,处理结果并无不当,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:

五、裁判结果

驳回上诉,维持原判。

本判决为终审判决。


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