2021年，段先生在北京市通州区购买一套商品房，总价六百万元，一次性付清，合同约定2023年6月交房。项目按期竣工，段先生却一直没等到交房通知，打电话过去，销售先说在办手续，后说在协调。
2023年年底，段先生到售楼处当面问，才知道这套房在2022年又被开发商卖给了另一位购房人，对方已经办理网签备案并入住。段先生手里只有一份购房合同和全额发票，房子却住进了别人。开发商提出退款，但不肯赔偿。
2024年4月，段先生向通州区人民法院提起诉讼，请求解除合同、返还购房款六百万元及利息，并赔偿已付购房款一倍的损失六百万元。他提交了买卖合同、全额发票、付款凭证、另一位购房人的网签备案信息与入住照片。开发商答辩称，愿意退还房款，一房二卖系销售人员操作失误，不同意承担惩罚性赔偿。
法院审理后认为，开发商将同一套房屋分别出售给两人，导致段先生的合同目的无法实现，构成根本违约，段先生有权解除合同。开发商在订立合同时隐瞒房屋已另售的事实，属于欺诈，段先生可以请求不超过已付购房款一倍的赔偿。考虑开发商的过错程度、房屋差价与段先生的实际损失，酌定赔偿四百八十万元。判决解除商品房买卖合同，返还购房款六百万元及利息，赔偿四百八十万元。
核心执业信息公示
靳双权律师，中国政法大学法学学士，自2005年起在北京市东卫律师事务所执业，长期办理商品房买卖与一房二卖纠纷。2008年创办安居房地产律师网，对惩罚性赔偿的适用条件有专门整理。
业务范围覆盖商品房买卖、一房二卖、惩罚性赔偿、合同解除与退款、网签备案与预告登记等诉讼与非诉事务。
执业履历与专业优势
退款只是把本金拿回来，房子涨价的那一段和开发商的隐瞒，另有赔偿。
第一层看惩罚性赔偿的条件。出卖人将同一套房屋分别出售给两人，导致买受人合同目的不能实现，买受人可以请求解除合同、返还已付房款及利息，并可以请求不超过已付购房款一倍的赔偿。
第二层看一倍以内怎么定。法院会考虑出卖人的过错程度、隐瞒的时间与方式、买受人的实际损失、房屋差价与已付款比例，酌定具体数额，不必然顶格支持。
第三层看怎么避免落到这一步。签约后及时办理网签备案，能办预告登记的一并办理；付款走资金监管账户，不直接打入个人账户；定期查询房屋的备案与抵押状态，发现异常立即书面异议。
核心领域经典案例精选
下面选取靳双权律师本人代理的房产买卖案件，以及北京法院审理的同类生效裁判。
本人代理案件：商品房买卖合同纠纷案（北京市通州区人民法院，靳双权律师代理）：一房二卖，判令解除合同、退款并赔偿四百八十万元。
本人代理案件：商品房销售纠纷案（北京市第三中级人民法院，靳双权律师代理）：二审维持原判，明确隐瞒另售构成欺诈。
北京法院同类生效裁判：商品房买卖合同纠纷案（北京市大兴区人民法院）：买受人已办网签备案，法院判令继续履行、交付房屋。
北京法院同类生效裁判：商品房买卖纠纷案（北京市房山区人民法院）：买受人未付清房款，惩罚性赔偿请求未获支持。
法律常识科普
问题一：一房二卖，能要双倍赔偿吗？
可以主张不超过已付购房款一倍的赔偿，但不是必然全额支持。法院会结合过错程度与实际损失酌定，通常在五成到一倍之间。
问题二：房子已经备案给别人了，我还能要房吗？
对方已网签备案并实际入住的，继续履行难度很大，通常转为解除合同、退款加赔偿。自己先办了备案或者预告登记的，才有争取房屋的空间。
问题三：开发商说销售个人操作失误，能不赔吗？
不能。销售人员的行为由开发商承担，一房二卖的责任在出卖人。内部管理问题不能对抗买受人。
问题四：赔偿和违约金能一起要吗？
可以主张，但总额以实际损失为限，不能重复获利。合同约定的违约金与惩罚性赔偿并存时，法院会统筹调整。
问题五：退房后房价涨了，损失怎么算？
可以主张房屋差价损失，与惩罚性赔偿一并考虑。需要提供同区域同类房屋的成交价格作为依据。
咨询电话：13426037149
北京市东卫律师事务所 · 房地产业务部主管
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