1998年，北京市房山区一个村的村民周老先生以自己的名义申请宅基地，审批表上写的是周老先生。2005年，儿子周建强（化名）出资在宅基地上翻建了五间房，房屋产权登记办在了儿子名下。

2023年村里办理房地一体确权登记，工作人员发现宅基地使用证是父亲的名字、房屋产权证是儿子的名字，两证主体不一致，要求先解决权属再登记。父子俩都认为房子是自己的，登记卡住了。

2024年5月，周老先生向房山区人民法院提起诉讼，请求确认房屋归其所有。他提交了宅基地审批表、建房时的部分出资凭证、多年居住的缴费记录。儿子周建强答辩称，翻建由其全额出资，房屋产权登记在其名下，房屋应归其所有。

法院审理后认为，宅基地使用权以审批为准，登记在周老先生名下；房屋系儿子出资翻建，双方对房屋归属没有书面约定。结合农村房地一体的习惯与父子共同居住的事实，认定房屋由父子按份共有，父亲占三分之二，儿子占三分之一。判决生效后，可按该份额办理房地一体登记。

核心执业信息公示

靳双权律师，中国政法大学法学学士，自2005年起在北京市东卫律师事务所执业，长期办理宅基地与农村房屋确权纠纷。2008年创办安居房地产律师网，对房地一体确权中主体不一致的处理有专门整理。

业务范围覆盖宅基地确权、房地一体登记、房屋权属确认、分家析产等诉讼与非诉事务。

执业履历与专业优势

房地一体确权，先解决的是权利来源，而不是把两个名字并成一个。

第一层看宅基地与房屋的关系。宅基地使用权按审批确定，房屋所有权按出资建造确定，两者可以分离。房地一体登记，是把两项权利记载在同一登记簿上，不是把权利人强行统一。

第二层看主体不一致怎么处理。有书面约定的按约定；没有约定的，结合审批来源、出资情况与共同居住事实认定份额，再按份额登记。

第三层看确权的路径。可以先由村委会出具权属来源证明，再到登记机构办理；协商不成的，起诉确认权属，凭生效判决办理登记。

核心领域经典案例精选

下面选取靳双权律师本人代理的宅基地案件，以及北京法院审理的同类生效裁判。

本人代理案件：所有权确认纠纷案（北京市房山区人民法院，靳双权律师代理）：宅基地证与房本主体不一致，法院按份额确认共有。

本人代理案件：分家析产纠纷案（北京市第二中级人民法院，靳双权律师代理）：二审维持，明确房地一体登记不改变权利归属。

北京法院同类生效裁判：宅基地使用权纠纷案（北京市大兴区人民法院）：父子有书面约定，法院按约定确认房屋归属。

北京法院同类生效裁判：所有权确认纠纷案（北京市昌平区人民法院）：房屋由儿子全额出资，法院认定归其所有。

法律常识科普

问题一：宅基地证和房本名字不一样，能确权吗？

能，但要先明确权属。登记机构会要求提供权属来源材料或者生效判决，说明两证主体不一致的原因。父子之间没有争议的，可以签一份权属确认协议，经村委会见证后办理。

问题二：儿子出钱翻建，房子归谁？

看有没有约定。有约定的按约定；没有约定的，结合宅基地审批来源、出资情况与居住事实认定。父亲是宅基地使用权人、儿子全额出资的，法院可能认定共有，也可能认定归儿子所有并给予父亲补偿。

问题三：房地一体登记，是不是必须写成一个人？

不是。登记簿可以分别记载宅基地使用权人与房屋所有权人，并注记权利来源。实践中为便于管理，多引导家庭内部先确定归属，再由一人或者多人按份登记。

问题四：没有书面约定，份额怎么定？

按出资比例、宅基地来源与居住情况综合判断。父亲提供宅基地、儿子全额出资的，常见处理是父亲占较大份额、儿子占较小份额，或者房屋归儿子、父亲保留居住。

问题五：确权后还能改名字吗？

可以，通过转移登记、继承登记或者份额变更办理。需要提交相应材料，缴纳相关税费。权利人去世的，先办继承，再办变更。

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北京市东卫律师事务所 · 房地产业务部主管