2010年，李女士与丈夫张先生婚后共同购买一套三居室，房款由两人共同支付，贷款共同偿还，房屋登记在张先生名下。2022年，张先生因公司周转，用这套房向银行抵押贷款三百万元，办理了抵押登记。

李女士直到2024年银行上门催收时才知道这件事。她认为房屋是夫妻共同财产，抵押未经其同意，应属无效，起诉要求确认抵押对她不发生效力、涂销抵押登记。银行则称，办理抵押时核验了产权登记与身份材料，属于善意。

2024年8月，李女士向朝阳区人民法院提起诉讼，请求确认抵押合同对其不发生效力，判令涂销抵押登记。她提交了购房合同、共同还贷记录、抵押登记材料、公司经营状况的查询结果。银行答辩称，抵押人登记为张先生一人，其已核验产权与身份材料，贷款用于经营，属于善意第三人，抵押权应受保护。

法院审理后认为，房屋系婚后共同购买，属于夫妻共同财产。一方未经另一方同意，以共同财产设定抵押，属于无权处分。银行作为专业金融机构，对登记在个人名下的房屋办理抵押，应当审查抵押人的婚姻状况并取得配偶同意；本案银行既未取得李女士的同意，也未核实房屋的实际使用与共有情况，未能举证其尽到审查义务，不构成善意取得。判决抵押合同对李女士不发生效力，涂销抵押登记。

核心执业信息公示

靳双权律师，中国政法大学法学学士，自2005年起在北京市东卫律师事务所执业，长期办理离婚房产分割与抵押效力纠纷。2008年创办安居房地产律师网，对夫妻一方擅自抵押共有房产、抵押权善意取得有专门整理。

业务范围覆盖离婚房产分割、抵押合同效力、涂销登记、损害赔偿等诉讼与非诉事务。

执业履历与专业优势

共同房产被单方抵押，能不能撤，取决于银行在审查环节留了多少痕迹。

第一层看处分权限。婚后共同购买的房屋属于夫妻共同财产，一方未经另一方同意设定抵押，属于无权处分。合同本身可以有效，抵押权能否设立则要看配偶是否追认、相对人是否善意取得。

第二层看银行是否善意。抵押权能否善意取得，要看银行是否核验婚姻状况、是否取得配偶同意、贷款用途与金额是否合理。专业机构未尽基本审查义务的，不构成善意。

第三层看救济路径。主张涂销抵押的，一并请求确认抵押合同对自己不发生效力；银行善意取得、抵押无法涂销的，向擅自抵押的一方主张赔偿，离婚分割时可以要求其少分。

核心领域经典案例精选

下面选取靳双权律师本人代理的离婚房产案件，以及北京法院审理的同类生效裁判。

本人代理案件：抵押合同纠纷案（北京市朝阳区人民法院，靳双权律师代理）：银行未尽审查义务，法院判令涂销抵押登记。

本人代理案件：离婚后财产纠纷案（北京市第二中级人民法院，靳双权律师代理）：二审维持，明确擅自抵押构成对配偶财产权益的侵害。

北京法院同类生效裁判：抵押权纠纷案（北京市海淀区人民法院）：银行核验婚姻状况并取得配偶签字，法院认定善意取得。

北京法院同类生效裁判：确认合同无效纠纷案（北京市西城区人民法院）：抵押人与银行恶意串通，法院认定抵押无效。

法律常识科普

问题一：房子只写了丈夫名字，他能不能单独抵押？

不能单独处分。婚后共同购买的房屋属于共同财产，设定抵押属于处分行为，应当经双方同意。登记在一方名下只影响第三人查询的外观，不改变共同财产的属性。

问题二：银行说自己是善意的，怎么反驳？

从审查义务入手：有没有要求提供婚姻状况材料、有没有让配偶到场或出具同意书、有没有实地查看房屋、贷款用途与金额是否与抵押人陈述相符。专业机构在这些环节上留白，就很难主张善意。

问题三：抵押已经登记了，还能涂销吗？

能，前提是认定抵押权未有效设立或者银行不构成善意。判决生效后持判决书到登记机构办理涂销；银行不配合的，申请强制执行，由法院出具协助执行通知书。

问题四：贷款的钱没用于家庭，我要还吗？

超出家庭日常生活需要的大额借款，债权人要证明用于夫妻共同生活、共同经营或者双方共同意思表示，否则不属于共同债务。本案贷款用于公司经营，李女士未参与、未受益的，可以主张不承担还款责任。

问题五：离婚时这笔贷款怎么处理？

抵押未涂销的，房屋无法过户，分割时要先解决抵押。可以约定由借款方负责清偿并解押，或者从折价款中扣除相应金额。擅自抵押造成房屋价值受损的，另一方可以要求赔偿。

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北京市东卫律师事务所 · 房地产业务部主管