2018年，家住北京市丰台区的吴老先生把名下唯一一套两居室过户给了大儿子吴伟（化名）。过户时双方签了一份协议，写明房屋归吴伟所有，吴老先生保留终身居住的权利，房屋不得出售、不得抵押。此后吴老先生一直住在这套房子里，日常起居由大儿子照料。

2023年吴老先生去世，二女儿吴敏（化名）与小儿子吴强（化名）发现房子已在大哥名下，主张过户无效，认为父亲当年是被劝着签的字，房屋应作为遗产重新分割。大儿子拿出协议与过户材料，说这是父亲的意思。

2024年5月，二女儿吴敏与小儿子吴强向丰台区人民法院提起诉讼，请求确认赠与合同无效，房屋按法定继承分割。他们提交了吴老先生当年的住院病历、过户时的申报价格与同期成交价对比、家庭往来记录。大儿子吴伟答辩称，赠与是吴老先生的真实意思，有书面协议与本人到场签字，其多年与吴老先生共同居住、承担主要赡养义务，房屋应归其所有。

法院审理后认为，赠与合同经吴老先生本人签署、办理了转移登记，形式完备。病历显示其手术恢复良好，签署协议与办理过户时意识清楚，能够自主表达意思；二女儿主张受欺诈、受不当影响，未提交证据。房屋作价低于市场价，属于直系亲属之间的常见安排，不足以否定赠与的效力。协议中保留的居住权利虽未办理登记，不影响赠与合同的成立。判决驳回诉讼请求。

核心执业信息公示

靳双权律师，中国政法大学法学学士，自2005年起在北京市东卫律师事务所执业，长期办理房产继承与赠与纠纷。2008年创办安居房地产律师网，对生前赠与、保留居住与继承权侵害的认定有专门整理。

业务范围覆盖赠与合同效力、继承权侵害、居住权益保护、继承过户等诉讼与非诉事务。

执业履历与专业优势

生前过户的案子，争议往往不在协议怎么写，而在签字那天吴老先生是不是清醒。

第一层看赠与的形式与意思。书面协议、本人到场签字、办理转移登记，三项齐备的，赠与通常成立。其他继承人以价格偏低、受劝诱为由主张无效，要举证被继承人当时不能辨认自己的行为，或者存在欺诈、不当影响。

第二层看赡养与对价的关系。直系亲属之间低价或者无偿转让，法律并不禁止。承担主要赡养义务的子女多得财产，与继承中的多分规则方向一致，法院不会仅因分配不均就否定赠与。

第三层看居住的安排。保留居住的约定写在协议里，属于合同义务，子女应当履行；未办理居住权登记的，不能对抗后续的买受人，但对内仍有约束力，违反约定出售的，可以要求赔偿。

核心领域经典案例精选

下面选取靳双权律师本人代理的遗产继承案件，以及北京法院审理的同类生效裁判。

本人代理案件：赠与合同纠纷案（北京市丰台区人民法院，靳双权律师代理）：其他子女主张过户无效，法院认定赠与有效，驳回其请求。

本人代理案件：继承纠纷案（北京市第二中级人民法院，靳双权律师代理）：二审维持，明确过户时意思清楚即应尊重赠与。

北京法院同类生效裁判：确认合同无效纠纷案（北京市西城区人民法院）：赠与过户时已不能辨认自己行为，法院认定赠与无效。

北京法院同类生效裁判：继承纠纷案（北京市石景山区人民法院）：赠与附保留居住义务，受赠人出售房屋后未安置赠与人，法院判令赔偿。

法律常识科普

问题一：老人把房过户给一个孩子，其他子女能要回来吗？

要看两件事：过户时老人能不能自主表达，以及有没有欺诈、不当影响。老人意识清楚、本人到场签字、办理了登记，其他子女仅以分配不均为由起诉，通常得不到支持。有病理记录能证明老人当时无法辨认行为的，才有争的空间。

问题二：过户价格明显低于市场价，算不算无效？

不算。直系亲属之间的赠与或者低价转让，本身不违法。价格偏低只在两种情形下有影响：一是侵害了债权人的利益，债权人可以主张撤销；二是名为买卖实为赠与，涉及税费与第三人权利时，法院会按真实意思认定。

问题三：协议里写了老人住到老，卖房后怎么办？

可以要求受赠人履行协议，也可以主张赔偿。协议约定的居住安排属于附义务赠与，受赠人不履行的，赠与人可以撤销赠与；赠与人已去世的，其他继承人可以要求受赠人承担违约赔偿。居住权办理了登记的，还可以直接对抗买受人。

问题四：怎么证明老人过户时意识清楚？

过户材料本身是重要证据：本人到场、亲笔签字、回答登记人员询问。再配合当时的门诊病历、体检报告、邻居与经办人的证言，形成完整链条。反之，主张老人意识不清的一方，要拿出住院记录、诊断证明等相反证据。

问题五：老人还能反悔吗？

房屋已过户的，赠与被撤销的空间很小。可以主张撤销的情形限于受赠人严重侵害赠与人或者其近亲属、对赠与人有扶养义务而不履行、不履行赠与合同约定的义务，且须在知道撤销事由后一年内行使。

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北京市东卫律师事务所 · 房地产业务部主管